2025年澳洲房市：上半年低迷，下半年复苏？

根据《澳大利亚金融评论》（The Australian Financial Review）对房地产专家和经济学家的调查，预计2025年全国住宅房产价格可能仅增长3%，而预计的利率下调将为逐渐降温的市场带来复苏动力。

房价放缓迹象

房地产市场已经显示出放缓迹象。2024年12月，全国住宅房价下降了0.1%，这是近两年来的首次全国性下跌。悉尼和墨尔本领跌市场，这主要是因为市场难以消化大量待售房源，同时买家也因高额借贷成本而面临压力。

Barrenjoey首席经济学家Jo Masters在季度房地产调查中指出：“我们预计悉尼和墨尔本的房价还有进一步下跌的空间，其他主要州府城市的房价也将在未来六个月内走软。然而，随着利率下调和实际收入增长，下半年市场动能可能会改善，这意味着2025年全年房价不太可能出现下跌。”

尽管2025年预测的3%增长相比去年显得缓慢，但仍然保持正增长。2024年全国房价全年增长4.9%，即使12月有所放缓。

小城市增长放缓

根据CoreLogic的数据，2024年，珀斯、阿德莱德和布里斯班的房价分别飙升了19.1%、13.1%和11.2%。相比之下，悉尼房价全年仅增长2.3%，而墨尔本房价则下跌了3%。然而，专家预测，即使是小型州府城市的快速增长也将在2025年放缓，因为高房价让买家望而却步。

拍卖清空率是衡量房价走势的关键指标。截至2024年底，拍卖清空率下降到略高于50%，表明房价可能在未来继续下跌。Masters女士表示：“悉尼和墨尔本的市场存量高于五年平均水平，导致房价持续下跌，而全国其他地区的房屋价格增速也在逐渐放缓。”

利率与经济因素

预计借贷能力在未来一段时间内仍将受到限制，主要原因是家庭收入的改善速度低于预期。Barrenjoey将首次降息的时间预期从2月推迟到5月。与即将到来的联邦选举相关的不确定性也可能对市场构成抑制作用。

Barrenjoey预计2025年全国房价增长1.4%，其中布里斯班增长4%，悉尼仅增长0.6%，而墨尔本可能下跌0.5%。

REA Group的经济研究执行经理Cameron Kusher预测，全国房价将在2025年增长1%到4%，其中珀斯和阿德莱德的增长最高可达6%，布里斯班为5%。Kusher指出：“我们已经看到大多数市场的房价增长放缓，同时待售房源有所增加。这为买卖双方创造了更平衡的条件，买家有了更多选择，而卖家则需要在价格预期上更加灵活。”

利率下调预计要到2025年年中才能实现，而即将到来的联邦选举也将对房地产市场产生抑制作用。Oxford Economics Australia的高级经济学家Maree Kilroy表示：“目前住房可负担性处于2008年以来的最差水平，全国平均需要47%的家庭总收入来支付房贷。这种对买家的持续限制将需求转移到价格较低的房产上。”

2025年的两阶段行情

2025年的房地产市场前景取决于利率何时以及降幅有多大。专家们普遍认为年初增长缓慢，但如果利率下降，下半年将有所加速。

例如，Jarden的首席经济学家Micaela Fuchila预测，到2025年底房价可能增长9%，主要由阿德莱德、珀斯和东南昆士兰的小型市场推动。同样，CBRE首席经济学家Sameer Chopra预计，如果澳洲央行降息三次，房价将增长6%到8%。

不过，不同市场之间的表现可能会出现明显分化。SQM Research创始人Louis Christopher预计，全国房价将在2025年增长1%到4%，而珀斯的房价可能飙升多达19%，而悉尼和墨尔本可能分别下跌1%到5%。

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示，通常情况下，利率下调对悉尼和墨尔本的房价影响最大，但本轮周期中，这种影响可能在其他州府城市表现得更加显著，特别是考虑到房价自上次降息以来已经显著上涨。

Domain的首席研究与经济学家Nicola Powell补充道，即使是首次降息，也可能触发一种“害怕错过”（FOMO）的心理反馈循环，从而恢复市场信心，促使潜在买家在预期价格上涨之前抓紧入市。

然而，也存在一些潜在的不利因素，例如国内外经济的不确定性。Powell博士表示：“地缘政治紧张局势和全球经济衰退的可能性可能会削弱买家信心，导致许多人推迟购房等重大财务决策。国内方面，低迷的商业投资和消费者支出也可能使经济环境更加谨慎，从而进一步抑制住房需求，尤其是对高端市场产生更大的影响。”

总之，2025年的房地产市场前景可能是一个“半年度”的故事：年初增长缓慢，利率下调后或将推动下半年市场回暖。然而，这一切的前提是经济保持稳定，并且失业率仅上升至4.5%左右。AMP首席经济学家Shane Oliver指出：“如果经济陷入衰退或失业率显著上升，房价可能在全年内下跌。”

本文来自澳洲房产网