正荣地产实控人欧宗荣被采取强制措施，或涉十多年前福州拍地

1月20日晚间，正荣地产公告称，公司实控人欧宗荣因涉嫌违法犯罪，已被依法采取强制措施。

另有市场消息称，欧宗荣去年7月便失联。据接近正荣地产的人士表示，此次事发缘由与正荣地产上市公司体系没有关系，欧宗荣本人不在正荣地产任职。

土拍往事

《国际金融报》记者了解到，欧宗荣的出事或涉十多年前福州拍地一桩旧事。

2013年12月20日，福州市国土资源局以公开拍卖方式出让福州市城区4幅地块。首先拍卖的宗地2013-44号，由4块相连的地块打包组成，起拍价35.67亿，楼面价6064元/平方米。最终，泰禾集团以35.87亿元竞得该地块，楼面价6098元/平方米，溢价率仅为0.57%，近乎底价成交。

该地块位置优越，位于晋安区东二环泰禾城市广场东侧，塔头路南侧，化工路北侧，地块周边有多条道路，交通通达性好。

这组优质地块也吸引了多家开发商，包括同为闽系房企的正荣。

根据规划，这幅市区地块用途为商服用地（商业、商务办公、酒店）和住宅用地，拿下该地块后，泰禾将其并入东二环泰禾广场。

2015年1月，泰禾以非公开发行股票的形式募资不超过40亿元，用途是包括福州东二环泰禾广场东区等项目的建设。对于这个扩容到150万平方米的综合体，这样的资金显然不够。2016年5月，泰禾集团又发行了一笔3年期20亿元的中期票据，利率为6.2%，这笔募资的一个重要用途依然是东二环泰禾广场商业项目建设。

2017年，东二环泰禾广场东区购物中心开业，加上两年前开业的西区，至此这个福建最大超级综合体全面亮相，总建筑面积达70万平方米，其由15万平方米的购物中心、欧式商业小镇、2.5万平方米下沉式商业广场、独栋商业会所、5万平方米的5A甲级写字楼、4万平方米的白金五星级酒店、酒店式公寓、21万平方米的顶级SOHO办公等八大业态组成。

泰禾将福州东二环泰禾广场视为集团旗下的“商业旗舰”项目，开业当天请来了明星张馨予等站台助阵，董事长黄其森在开业仪式上表示，东二环泰禾广场，不论体量规模还是业态功能，都是当仁不让的福建最大、海西最强，放在全国范围也是业界翘楚。在他看来这意味着，泰禾商业地产迈上新台阶。

根据泰禾方面给出的口径，开业当天，东二环泰禾广场整体客流突破25万，营业额破1600万元。

同一年，泰禾用东二环泰禾广场部分商业做抵押，向长安信托借款31亿元；2019年，因为无法还本付息，泰禾被债权人申请执行。

2022年2月，福建福州东二环泰禾广场现身阿里拍卖网，其地上1-7层商业房地产被标价27.59亿元处置。

2023年9月，东二环泰禾城市广场三期部分资产分别被挂牌，总起拍价约29.10亿元，后因无人出价而流拍。

有消息称，去年这部分商业以流拍价交付给了执行人抵偿债务。

泰禾广场的故事兜兜转转，似乎逐渐正在进入尾声，而由此引发的次生效应还在继续。有消息称，泰禾几次在福州的土拍中都遭遇了正荣，而其胜出过程可能涉嫌“围标”，这也是欧宗荣出事的原因。

跌宕正荣

莆田商界，欧家三兄弟的创业故事广为流传，白手起家，一门三子，诞生了福建最大的地产家族。

排行老二的欧宗荣是家族里最早涉足房地产的，他出生于1964年，福建莆田市东峤镇汀塘村村口不远处，一座土坯搭起来的小院落是他的家。后来的欧宗荣曾经回忆过往，“我出生在莆田最贫穷的镇，最贫穷的村，最贫穷的家里。买不起书包，吃地瓜吃不饱，没有房子就住在祠堂里”。

为了生存，改革开放后，还没中学毕业的欧宗荣在大哥的带领下外出打工，他们在建筑工地学做石构件，辗转福建三明、江西宜春、南昌等地，在这个过程中，欧宗荣看到了国内的基建市场前景，开始有了创业的念头。

1985年，欧宗荣组建了江西正荣市政工程有限公司，意思是“正直构筑繁荣”。凭着敢拼、敢干、敢为人先的闯劲，欧宗荣在行业里树起了口碑。

直到1996年，欧宗荣参与江西宜春旧城改造，负责修建道路拓宽城市路网，但答应的尾款没有按期支付，甲方用一块地抵扣了工程款，促成了欧宗荣由包工头向房地产商的转变。

这块地就是后来的“赣西第一街”，为宜春市首个商业综合体项目，也是欧宗荣首次参与开发的商业地产项目，投资过亿。于此同时，欧宗荣还参与了于都长征大桥、九江防洪工程等重点工程建设，一步步成为江西省“路桥民营老大”。

但欧宗荣的野心不止于此。不久之后，他整合了自己在江西、福建等地的8个全资子公司，成立了正荣集团，向房地产行业转型。那个时候，他在宜春开发建设了丽景山庄，成为当时江西最大的房地产项目。

很快，地产黄金十年来到，乘着东风，正荣集团野蛮生长，欧宗荣的身价也不断攀升。2007年，其以30亿元的财富第二次登上胡润百富榜，排名第269名。

2013年，正荣开始四处攻城略地，斥资150亿元先后在上海、福建南平、苏州、南京、西安等地拍下10余宗地块，其中仅在10月份就以73.46亿元的价格拿下了四幅地块。

频繁出手的原因是想要做大规模，寻求上市。这一夙愿最终在2018年达成，当年1月，正荣地产正式在港交所挂牌上市。也是这一年，正荣以1080.17亿元的合约销售金额正式跨过千亿，当年的克而瑞房企销售榜单上，正荣挺进了行业TOP 20。然而数字端的打架，让其跨越之路上也传出过“买榜”质疑。

同年的胡润百富榜上，欧宗荣以330亿元的财富，排名胡润百富榜第79名，成为莆田地产商人中的首富。

上市后，房地产市场政策收紧，市场降温。受大环境影响，正荣地产销售增速开始放缓，其2019年的销售增长率从前一年的53.95%骤降至21.02%，2020年更是降至8.57%，这一年“三道红线”政策出台，“高杠杆、高周转、高溢价”的模式开始行不通了。

危险信号传出的2021年，正荣并未嗅到。上半年，其在长三角等区域增加了356万平方米的土储，蒙眼狂奔的后遗症开始逐步显露出来。

2022年2月11日，正荣集团股价突然暴跌，正荣地产和正荣服务的股价分别下跌66.39%和54.52%，单日市值蒸发超100亿港元。暴跌的根本原因在于市场传闻称正荣将无法按计划赎回2亿美元永续债，并可能进行境外债务重组。尽管正荣集团随后澄清，但市场信心已然受损。

7天后，正荣发布公告称，预计现有资源不足以偿还2022年3月到期的债务，包括2亿美元永续债，正式宣布暴雷。随后，其对多笔境外债券发起交换要约，并对部分债券进行同意征求，试图通过债务重组缓解资金压力。

暴雷后的正荣面临多方面的困境。

2022年5月，正荣地产因无法支付多笔票据利息而构成违约，同时其开发的部分项目如上海嘉定正荣悦珑府出现停工情况。2024年，正荣地产因未能履行法律义务被法院列为被执行人，执行标的金额高达6.73亿元。

尽管正荣集团试图通过债务重组缓解危机，但受市场信心等影响，进展不如预期顺利。

2024年，正荣地产全年销售额为67.29亿元。

本文源自：国际金融报

作者：孙婉秋 吴典