从神盘到神坑！央企代建，能否破解青岛国企烂尾魔咒？

一手原本“低密高端”的好牌，被打成了“高端困局”。如今烂尾多年的万竹云峰迎来了新主——远洋建管，但这位央企代建“老手”，真的能让这个项目从头再来、起死回生吗？万竹云峰从东李“神盘”变成“神坑”的背后，是楼市乱象，还是时代缩影？

▲万竹云峰烂尾多年，至今仍是大坑

1、

远洋建管的代建模式：会是烂尾救星吗？

继去年远洋建管在青岛拿下七色堇项目，更名远洋繁花里，用低价模式迅速热销之后，今年远洋建管在青岛又下一城。近日，远洋建管又拿下了李沧的万竹云峰。

据远洋发布的海报，“远洋建管&青岛交运集团双匠携手，联袂合作青岛万竹云峰项目”，说是合作，其实就是代建。 据了解，远洋建管此番与交运集团合作： 商品房代建人工费1.5%，商品房代建管理费3.0%，人才公寓代建费200元/㎡。

2、

万竹云峰的前世今生：神盘如何变烂盘？

万竹云峰的故事是一场典型的“好地烂开局”悲剧。

▲万竹云峰售楼处，人去楼空

“豪宅梦”的幻灭

2020年，这块容积率仅1.01的优质地块以高价成交，被包装成“低密豪宅”，规划190㎡、210㎡甚至240㎡的大平层，单套售价直指700万+。然而，地处李沧的万竹云峰显然高估了市场的豪宅消化能力。选李沧购房者预算一般不超过300万，谁会拿着几百万去买李沧的豪宅？ 最终，这个定位的失误导致项目长期无法入市。

▲万竹云峰原规划鸟瞰图

周边竞争激烈

万竹云峰项目所在地的东李板块，据卓易数据的统计，狭义库存10个月左右，而未动工的土地还有森林公园的万科地块（据传将有住宅）、海创地块、去年亿联拿下的地块，以及一直计划出让的郑庄和龙川路地块，未来将陆续转化为可供应的房源。相比之下，万竹云峰不仅地势偏僻，周边配套不全，还面临户型过大、价格虚高的尴尬。可以说，万竹云峰这块地既生不逢时，又选错了赛道。

“一地鸡毛”的开发史

万竹云峰项目原规划，被北侧的鸿泰兰亭和东篱桃源小区业主投诉挡光，改来改去，既消耗了开发商的耐心，也错过了市场窗口。随后，大股东青岛交运集团不断转让股份，从2022年的挂牌降价到2024年的低价求售，最终以“合作开发”之名交给了远洋建管。 这块地，原本是“天赋异禀”，却因为定位失误、开发拖延成了市场弃儿。

▲万竹云 峰地块现状

3、

远洋接手：万竹云峰真的有救吗？

代建能否重塑吸引力？

远洋繁花里，是远洋建管曾成功挽救了青岛另一个“遗珠”项目，但情况与万竹云峰并不完全相同。繁花里是“现房重生”，而万竹云峰仅仅完成地基平整，成本与周期远高于预期。此外，面对价格高、户型大、位置偏以及地块本身的种种硬伤，远洋是否会调整规划至关重要。

▲万竹云峰地块，工地大门紧锁

代建新打法：降价能解决问题吗？

远洋建管主打“薄利多销”，有可能通过降价与微创新吸引市场。但一味降价可能引发周边项目的竞争对手集体“内卷，万竹云峰能否独善其身仍存疑。

地块先天问题无法忽视

项目所处地块为到坡地，周边交通并不便利，且前后楼盘因“挡光”问题矛盾重重。如果这些问题无法妥善解决，即使远洋建管能让楼盘开盘，也未必能真正赢得市场。

▲万竹云峰地块现状

政策与市场环境的变量

当前楼市低迷，代建企业普遍以“保交楼”为核心，资金回笼成为第一要务。万竹云峰的未来更多取决于市场能否短期回暖，以及远洋能否以更灵活的销售策略迎合需求。

4、

远洋的下一步，万竹云峰的下一个春天？

代建模式，听起来很专业，但拆开来看，远洋建管的角色其实就是个高级“代运营”。从产品设计到销售交付，远洋建管接手后，负责把房子卖完，拿提成，卖完就撤，质量问题得购房者找开发商理论。这样一种模式，表面是贴央企牌子卖房子，实际上是典型的轻资产打法。

对于购房者来说，远洋的代建模式的主要弊端是质量与售后难保。以远洋建管的繁花里项目为例，远洋只管销售与代建流程，房子的维修、纠纷统统归原开发商负责，远洋撤出后，购房者的售后可能成为难题。

代建模式对代建方远洋而言，主要的风险是品牌可信度受损。品牌代建，意味着全部软兜底，如果出了事情，政府会来找你、购房者会来找你，就算项目公司法理上切割得干干净净也没用，毕竟无论购房者甚至其他乙方，都会表示他们愿意购买房子或者提供服务，都是看在了代建方的商业信用上。

贴了央企的金字招牌，但实际并非亲力亲为，购房者容易被品牌光环误导。如果房屋后期出现问题，远洋品牌的信任度也将大打折扣。 总的来说，远洋建管模式的核心是“轻装上阵、低风险套利”，而购房者却可能成为“高风险接盘侠”。

▲万竹云峰售楼处内景

万竹云峰在青岛楼市奇幻漂流，可以说是央企代建+国企烂尾的经典案例，远洋建管能否让它起死回生？或许答案只能等待时间来揭晓。但毫无疑问，这场大戏，值得所有关心青岛楼市的吃瓜群众持续围观。