港湾周评|万科的多重压力

《港湾商业观察》李镭

成立于1984年，经营了41年之久的行业模范生与明星房企，万科（000002.SZ；02202.HK）似乎从未遇到过这样的惊天骇浪。

一方面债务承压，2025年是否能妥善解决，又或是终将“暴雷”，外界持续关切；另一方面，身为总裁的核心高管，是否面临相关问题遭调查，这也扑朔迷离。

而从公众的聚焦点来看，显然总裁疑云又更加关键。

1月16日深夜，万科总裁祝九胜被公安机关带走的消息由经济观察网引爆，其后又删除了这条内容，祝九胜也在朋友圈间接进行了辟谣。

1月17日，无论是万科的公共关系部门，还是公告披露，都没有就祝九胜这一事件进行详细说明，是否被调查，又或是安然工作，外界不得而知，不过，万科A股和港股股价当天跌超3个百分点。

祝九胜是真正意义上万科的二号人物，仅次于郁亮，他也是被房地产界公认的金融人才，既懂金融，也懂房地产。

万科官网显示，祝九胜目前担任集团董事、总裁、首席执行官、长租公寓事业部（BU）首席合伙人（兼）。他1969年出生。1993年获得中南财经政法大学经济学硕士学位，2003年获得中南财经政法大学经济学博士学位。1993年至2012年在中国建设银行股份有限公司深圳市分行工作，历任福田支行副行长、分行信贷部总经理、公司部总经理、分行副行长等；2012年加入万科，2012年至2015年任公司高级副总裁，2016年至2018年1月任万科合营企业深圳市鹏鼎创盈金融信息服务股份有限公司董事长兼总经理。

关于祝九胜在金融行业的长袖善舞，原深创投财务总监马彦钊曾在2022年发表的《我的银行家、企业家朋友祝九胜先生》一文中回忆：“大约是在2006年，当时他任建设银行深圳分行副行长职务，我则担任深圳市农产品股份公司财务总监。祝行带领的团队积极响应国家号召，全力支持公司在全国的农产品流通网络建设，提供了大量银行授信和优于其他银行的长期贷款。2009年，公司全资的民润连锁商业有限公司因为市场竞争激烈，经营陷入困境，民润公司的1.3亿元银行贷款面临着断贷风险，我们与多家银行协商希望能够续贷，都遭到拒绝。于是，我们联系到建行，向祝行长汇报民润公司遇到的暂时困难以及我们下一步重组民润公司的打算。经过研究，他提出了由农产品公司提供担保，建行全盘接受各家银行在民润公司的1.3亿贷款的议案，使农产品公司渡过了难关。后来，民润公司在市政府的协调下，与华润万佳商业连锁公司进行了资产重组，建行的贷款本息也如期回收。”

“后来我因工作调动，到深圳市创新投资集团任职。在2019年集团成立20周年的庆典仪式上，集团前任董事长曾深情地讲：深创投能够发展到今天，能够长期稳居国内创投行业第一的位置，除了集团历任领导和全体员工的共同努力外，还必须要记住一个人，他就是建行的祝九胜先生。他在深创投2005年和2006年最为困难的时刻，顶着巨大压力，不仅没有抽贷，而且还加大资金支持力度，支持集团投资了一些后来成长为独角兽的项目，为集团未来发展奠定了较好基础。”

祝九胜一事最终如何，或许近期也会有答案。另据经济观察网消息，深圳相关工作专班已经全面介入万科，万科公司或将面临接管改组。

祝九胜之事很容易让人联想到半年多前的另一位中层实权干将。2024年4月10日，在万科工作了15年至今的区域高管济南总经理肖劲被带走调查，这一天万科再度股债急跌。肖劲还曾担任北京万科副总经理，沈阳万科总经理。

万科当时的回应是，肖劲因个人原因配合相关部门调查，与烟台举报无关。公司运营正常，由金亚斌接任济南公司总经理。目前调查仍在进行中，请以相关政府部门披露信息为准。

经营层面，万科今年另一大压力莫过于债务危机。Wind数据显示，目前万科一年以内到期的境内债务约326.45亿元。2025年万科境内外累计债券到期债券共9只，总规模高达215.9亿元。

详细来看，2025年一季度是万科的偿债高峰，将有98.9亿元的境内公开债需要兑付。境外债兑付高峰在2025年5月，当月有4.55亿美元需要兑付。

万科表示，公司会全力以赴，继续从经营端和融资端等多方面筹集资金，通过积极销售回款、持续推进大宗交易、加快非主营业务退出和持续争取融资资源等方式，应对相关债务兑付。

销售数据上来看，2024年全年公司累计实现合同销售面积1810.7万平方米，同比下滑26.6%；合同销售金额2460.2亿元，同比下滑34.6%。随着市场不少房企陷入流动性危机，客观来说，万科挺到今天也算不易。

屋漏偏逢连夜，万科2025能化解种种危机吗？（港湾财经出品）