广东
前几天，全省首例危旧房“原拆原建”交房了。
花都区集群街2号的业主们自掏腰包，用9个月时间完成了拆除到重建，房屋甚至增值1.6倍！（信息来源：广州花都发布）
| 集群街2号危旧房重建后
| 图源：广州花都发布
看到这消息，一位“老东山”告诉楼市君：在越秀，这种画风的老旧小区实在太多了，咱是不是也能出钱拆？
| 越秀区老旧小区
| 广州楼市发布 摄
楼市君关注到，本月广州还印发了“三旧”改造细则，其中一条就是鼓励业主出资自主改造。
或许，自主改造的模式，还真能成为这些老旧小区的“新出路”？
在老业主带领下，楼市君实地走访了几个高龄社区，一起看看能不能走花都的路子。
壹
直接来看图，你敢相信，在珠江新城旁，还有这样的房子吗?
这里是五羊新城片区的高龄居住区，像不像星爷演的那部《功夫》里高手云集的大院？
| 杨箕村一涌之隔
| 广州楼市发布 摄
很难想象，这里离杨箕村仅一涌之隔，城市面貌就好似毫不相干的平行世界。
| 杨箕村牌坊
| 广州楼市发布 摄
可以见到，这栋3层高的楼梯房外墙没有贴砖，风吹日晒下，房屋老化速度会比普通小区更快，住户们还手动搭上了简易雨棚。
据周边老街坊透露，这里以前是工厂的集体宿舍，附近的大院最早建于1974年，估摸楼龄也超过50年了，如今依然住满人。
| 杨箕村一涌之隔
| 广州楼市发布 摄
往杨箕地铁站方向，你还会见到一排排黄皮楼，也是老广们熟知的共和村。
这里是当年广州铁路局成立后的职工宿舍，很多老业主一住就是40多年；在时间的沉淀下，外墙脱落、电缆交织盘绕随处可见。
| 越秀共和片区实拍
| 广州楼市发布 摄
据老业主透露，共和村旁边的西元岗社区，楼龄甚至快年满70年！这里的业主还曾经多次求改造。
眼前的西元岗大院，还是老牌名校铁一学位房。楼道内多处墙体已经脱落，细看还能见到裸露锈蚀的钢筋。
| 越秀西元岗社区实拍
| 广州楼市发布 摄
业主告诉楼市君，这里当年是房管局的职工住房，不少住户三代人都在这里生活。
大院在亚运会期间曾经改造过外墙，给人印象相对还算体面的。
大家留意到，这里同样少部分是私人业主，大部分是公房，跟花都自主拆建的小区还挺相似的，甚至比它还“高龄”。
| 越秀西元岗社区实拍
| 广州楼市发布 摄
在走访过程中，业主、街坊告诉楼市君，之所以如此关注改造的新模式，还有一个原因：
这里所在的五羊、寺右共和片区，几年前曾经传出过拆迁改造的风声。
对于上了年纪的老旧小区来说，大家的改造意愿是很强烈的，现在看到别人还真办到了原拆原建，大家也很想知道自家能不能抄作业。
（如果你有进一步想了解或透露的消息，欢迎扫码找楼市君）
贰
事实上，住建局有关负责人也明确提到，广州危旧房原拆原建，有很大的市场需求和存量规模。（信息来源：广州花都发布）
我们走访的寺右共和、五羊新城片区，就是一个典型。
这种高龄小区在越秀还存在很多，例如家长圈经常讨论该不该上车的东风东学位壳等等。
仅链家平台显示，越秀区楼龄在20年以上的小区有726个，有相当一部分是缺乏二手流通性的，近90天都是0成交，尤其是楼龄高、环境破旧且没有学位优势的小区。
| 越秀区二手挂牌小区
| 图源：链家
楼市君关注到，原拆原建的模式在花都开了头，今年开局，广州也出台了“三旧”改造的政策支持。
其中在旧城改造方面，细则中拓宽了改造资金的来源渠道：
除了公开选择市场主体配合搬迁补偿安置、土地整理，还鼓励业主直接出资，作为改造主体自主改造。
| 广州三旧改造文件截图
| 图源：广州市人民政府官网
楼市君在进一步查询《越秀区高质量城市更新专项规划(2023-2035年)》（征求意见稿）发现，越秀区也有意推动危旧房改造的新模式。
未来10年，越秀区计划推进的城市更新，重点放在广州火车站地区、珠江西段、环市东、登峰、五羊、寺右等片区。
推进改造的方式里，除了如今的国企做地外，还鼓励国有土地上的危旧房屋产权人（单位）自主改造。
| 越秀区城更规划征求意见稿
| 图源：越秀区人民政府官网
针对自主改造，意见稿中主要有2个关键点：
1、鼓励国有土地上的危旧房屋的权属人，对B级及以上危房进行拆除重建或维修加固。
2、除了支持新建电梯外，还支持增加少量面积，例如厨房约4㎡，卫生间约3㎡。
可以说，有了花都首例改造的经验参考，也有切实的政策鼓励，自主改造或许能成为越秀区老旧小区的“新出路”。
| 越秀区实拍
| 广州楼市发布 摄
叁
自主重建有法可依，不少街坊关心，自家小区符不符合改造条件呢？
根据广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）的通知，楼市君也梳理出2点关键要求：
一，房子鉴定为危旧房，可申请重建。
其中，经房屋使用安全鉴定单位、或国家、省房屋完损等级评定标准，鉴定为B级或一般损坏房，实行“愿改则改”；砖木结构、鉴定为C、D级或严重损坏房、危险房实行“应改尽改”。
| 图源：文件截图
| 广州市人民政府官网
二，9成危旧房业主同意，可启动改造。
规定指出，涉及多产权的城镇危旧房屋改造项目，达到90%以上（含90%）的房屋产权人依法表决同意后，即可开展改造工作。
| 图源：文件截图
| 广州市人民政府官网
值得一提的是，花都之所以跑出了9个月的速度，背后还做了很多努力。
例如主动补贴前期设计等相关费用，还有特别补助困难家庭。（信息来源：广州花都发布）
昨日，广东省十四届人大三次会议在广州开幕，政府工作报告就提到，2025年将加力实施城中村和危旧房改造。
在寸土寸金的市中心，想打造第二个“集群街2号楼”，必然少不了官方、社区、业主多方的努力推动。
换做是你，愿意参与自主出资改造吗？
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