带押过户极大降低合肥二手房交易风险，买二手房如何降低中介费？

从合肥市房屋交易管理中心（以下简称交易中心）了解到，该中心聚焦存量房交易管理“难点”“堵点”，创新模式，激活存量房交易“一池春水”。截至目前，市区范围内开展存量房资金托管业务的银行共13家、343个服务网点（含7个不动产登记大厅驻点）。

2023年3月以来，合肥市存量房交易服务监管平台全面启用，推行房源核验、房源查找、委托挂牌、合同签约等“一站式”服务，通过房源核验对房屋抵押、查封情形进行预警提示。

在资金托管方面，“银行主导、政府监管”的新存量房交易资金托管模式启用以来，交易中心以“防范交易风险、便捷办事服务”为目标，不断完善托管服务综合考评模式，建立托管银行动态进出机制，促进托管银行服务水平提升。同时，引导各托管银行积极探索托管服务线上办理新模式，不断增加托管服务网点，方便群众办事。

为助力存量房“带押过户”工作，交易中心还制定了“托管+带押过户”的托管新方案，推动各托管银行升级改造系统，打通带押过户业务衔接通道，降低交易风险，促进交易达成。

中国建设银行个贷部华经理介绍，有客户因资金周转需要急卖房，找到买家后，因房子还有贷款没还清，买方又不愿意为卖方代偿房贷的尾款。客户了解到“带押过户”业务，按照这种模式卖方无需先归还原有房贷就可以完成房屋交易、不动产登记，还能节省上万元的“过桥”费用，大大方便了买卖各方。

此外，交易中心对办事流程再优化，收件材料再精简，办事时限再压缩，积极推进“一门一网一次”工作，在7个不动产登记大厅设置服务窗口，实现房屋交易、纳税和登记“一站式”办理。

以下文章内容摘抄自吴哥所写的《合肥二手房买房宝典》(可以找吴哥免费索要)。

二手房“带押过户”交易流程优势介绍

二手房目前有两种过户交易方式，一种是传统的解押过户（即房东先还清尾款再交易过户），一种是最新的带押过户，区别是房东再有尾款情况下，要不要先还尾款再进行下一步过户手续。带押过户的方式操作简单、风险更低，未来将成为主流的操作方式。

二手房带押过户，目前全国各大城市都已经开始施行，这简直就是中国二手房交易的一大创新革命。极大简化二手房交易流程降低交易风险，极大提升二手房交易便利度与效率。

作者简介：我是合肥买房参谋吴哥，211大学毕业， 十余年房产经验，熟悉全合肥在售新房与2009年后交付的二手房小区，可以帮助梳买房需求，定制化购房方案，全市范围内精荐新房与二手房（二手房买家0.5%中介费办理）小区清单，助你高效安心安家合肥。

1、带押过户法律依据

房屋可带抵押转让，这是《民法典》的一大“创新”。现行的《民法典》第四百零六条规定：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。

2、带押过户详细流程

带押过户流程是什么样的？我们以合肥建设银行已经在实施的“带押过户”贷款办理流程为例，主要流程如下：

（1）买卖双方签订购房合同。

（2）提交买卖双方资料，在建设银行办理资金托管和二手房贷款预审手续。

目前不支持跨行办理，只可以在原卖家同银行办理带押过户手续。若卖方为组合贷，公积金部分需自行结清。经营性抵押贷款不支持带押过户。

（3）待预审通过后，买卖双方一起在建行支行的不动产登记延伸服务窗口，一站式完成了资金托管、买方贷款审批、签订银行和交易双方三方协议、税费缴纳、带抵押转移登记、新设抵押权登记的二手房“带押过户”手续。贷款流程与过户流程同步完成。

（4）购房人抵押办妥后放款，银行内部沟通协调结清售房人原贷款；交易双方正常办理交接取款。

3、带押过户创新模式利好分析

（1）简化交易流程：传统二手房交易中，解除抵押问题需要买卖双方在登记机构和银行之间反复办理手续，耗时较长。而带押过户模式下，无需先还贷解押再办理过户，可以直接在银行内部闭环完成审批流程，极大简化了交易流程。

（2）降低交易风险：在传统交易中，卖方需结清原银行贷款的费用，往往需要借桥资或由买方垫付，在资金成本和安全风险方面存在一定的不确定性。而带押过户规避了垫资问题，减少了交易中的风险。

（3）缩短交易时间：传统交易中，因为需要解除抵押并办理新的抵押贷款，交易周期会比较长，可能需要一个月甚至更长时间。而带押过户模式下，整个交易流程快的话可以在半个月左右时间完成（具体银行办理时间有差异），大大缩短了交易时间。

（4）保障合法权益：带押过户模式下，房产过户和抵押登记手续可以同步办理，确保了买卖双方的合法权益。未解除原抵押状态的房产过户时仍然受到保护，保证了抵押不动产依法转让。

合肥买二手房如何降低中介费？

现在合肥二手房采取带押过户手续后，也不涉及到替房东还尾款问题，因为债务过户与产权过户在银行内部体系进行，银行会把关好安全关的，可以说十万分之一的风险都没有。

在买二手房时候，购房者除了缴纳相关契税等费用外，还需要缴纳一笔二手房交易的中介费。因为二手房房源是散的，需要中介去推荐，去联系房东看房，撮合买卖双方谈价交易，包括后期的过户与贷款等手续办理，所以需要买方或卖方支付一定的中介费用。

那么有没有办法降低中介费费用呢？有！就是找中介费低的靠谱二手房门店成交。

合肥除了某绿色直营门店与某蓝色加盟门店外，另外最大两家连锁门店是中墅地产与辉达房产（Q房网）。其中辉达房产（Q房网）的门店多半是直营的少部分是加盟的，门店数量少，就很多房源没有，导致房源不全。

中墅地产是合肥排名第二数量连锁门店，门店分布广，房源较多。可以说与蓝色壳连锁门店的房源重叠度为98%左右，一般房东卖房也都会选择在这里挂房子。中墅房产是加盟的多，对最低中介费要求低一些，一般而言，比某蓝色连锁门店少1%左右没有问题的（比如说找合肥买房参谋吴哥来办理~_~）。

比如总价200万房子，就可以直接少2万元中介费。往往二手房谈价，最后买卖双方拉扯就是为一两万元的差距分歧。何不在开始阶段就选择低中介费的门店，这样就直接少了2万元。

那么安全有没有保障呢？可以说99.999%是安全没有问题的。因为二手房交易经过这么多年的发展，这个交易流程是一个非常标准化成熟的交易流程，政府对行业的监管也很严格，有统一合同模板，有资金监管账户保障交易资金安全，还有完善的法律司法体系，尤其是采用带押过户后，风险极大降低，保障买房者卖房子的合法权益！

还有一点是，只要是连锁门店成交的，成交中介费是门店收款的，后期的房管局过户、银行贷款手续，其实都是总部安排专员专人负责的。大的连锁门店每年合肥就办理的二手房过户贷款户数都达到数万套，经验非常丰富。

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