广州旧改，4096亿砸下

1)很久没聊旧改了，时间来到25年，是时候总结了。

毕竟，去年，我们提到四大片区(新中轴，广火，天河环五山，罗冲围）会大力推进，今年的进度想必大家都看到了。

一个字形容：快到飞起。

为什么？两个关键原因：

一是政策打通了。确定指挥部+国企，依法征收，净地出让的新模式。

二是钱到位了。国家资金支持，广州专项借款审批额度4096亿，专款专用，利率低，五年为期。

这解决了，钱从哪里来，地怎么征，产业怎么办，三个关键的问题。

2)政策转变的关键是，23年楼市暴力调控，大牛市没了，经济逻辑变了，思路也变了。

首先，现在广州有新旧改造两种模式：旧模式和新模式。

旧模式，也就是传统的三旧改造，以市场导向为主。如佳兆业的海珠石溪，黄埔的诸多项目，就是如此。

以前楼市有上涨预期，传统的三旧模式，可以用较小的资金翘动核心区的土地，用时间换空间，更偏向市场化。

简单粗暴来说，市场主导，自下而上，开发商高价补偿买同意票。

楼市牛市格局之下，个人，集体，房价上涨，大家各美其美。

然而，楼市牛市不再，这种模式不可持续了。

其次，新模式。就是指挥部+国企，依法征收，净地出让。

今年5月，由市委书记和市长双总指挥部+国企的模式，能最大限度调动资源和各职能部门的协调合作，打破部门利益和山头主义。

总结下来，新模式是政府自上而下+有效市场，强调公益性。

改善居住环境，和学校、医疗公共配套+配建城市保障性住房，绝大部分城市纳税人都能受益。

当然，对于很多人说的补偿问题，相对于以前的高价，现在新模式补偿标准肯定是有落差，这是客观事实。

这个客观事实的最大逻辑，核心还是楼市。

现在公开土地市场量大管饱，快的话67天就开盘看到回款，没必要苦哈哈拆迁谈判，太特么苦了，太特么难了。

你让传统开发商高价补偿改造，现在他们也干不了，恐怕要连夜提桶跑路那种。

回过头来，其实所有的问题，还是经济问题。

广州制造业立市，产业高质量发展。

现在的一切都是为产业升级服务，四大片区关键就是产业升级，可以搞，大力搞。

比如罗冲围和华为；环五山，可以搞天河的大学城3.0。

海珠新中轴可以搞文旅地标和微信+，广火可以搞高铁进城。

产业是导向，成本必然是考虑因素，没有高价补偿基础，国企给不了短期高利益，但是改造后，长期运营可以反哺。

3）那么，接下来，25年旧改重点有哪些？哪些板块，可以逆天改命？

答案是52个旧改。

我是全网第一个把52个申请了专项借款的项目罗列清楚，大家且看且珍惜，建议提前保存文章。

这52个项目，接下来会快到飞起，涉及几个市中心热门板块。

比如，荔湾花地湾的山村和坑口，海珠新中轴的东风和三滘，主要是机场投资集团负责，越秀集团和海珠城发小股。

又比如，天河世界大观板块的大观，元岗和柯木塱，等等。

明年的速度，会特别快。

省流总结：钱到位了，项目会加快，房票落地也会加快。

之前专项借款不能够用于房票安置，现在可以了，黄埔房票的置换，也在加速。

知识城五村七片区，就购买了悦辰的几栋单位。

4)好了，说完大背景，说下海珠新中轴，这会是广州市中心改造力度和速度最快的一个板块，大家真的不要忽略了。

一个是，连片开发，一个城市界面会更改善，学铁商配套会更好，板块会有增量预期。

没有一夜暴富了，但是可以逆天改命。

二是，产业会升级，新增的就业岗位，又反馈到片区市场需求。最关键的是，就是电鸡带着货物乱飞的情况，会得到优化。

三是，快速改造会刺激部分置换的需求。

目前，东风村，2025年的KPI也定下了：

除了建设广州大道南1218号地块，广骏商务中心地块、志懋酒店地块、美仑汽车停车场地块等，都将在年底全面完成征拆。

同时，拆补方案、安置房、调规工作也在同步推进。

按最新控规，东风村启动区新增一所中小学、商业体，公服设施从28增至49处，宅地、公园绿化也进行了优化，总建面约39万平。

总体来说，环境、配套、城市界面都会改善，升级为一个滨水居住大城。

而三滘村呢，去年9月30日开始拆除启动地块华南鞋城，对于租户清租也非常雷厉风行。

在这之后，又是安置房招标、公布拆补方案、公布最新调规，对华南鞋城二号地块征收表决等。

参考最新控规，将新增6宗宅地，中小学用地以及商业商务用地等，优化路网，规划公服设施高达55处。

而整体建面更接近83万平，不折不扣的综合大城。

海珠新中轴，位于海珠中部，又是全市最高能级的概念区之一，也是传统批发市场，传统老钱聚集地。

要地标有广州塔，有广州文化馆，要生态景观有海珠国家湿地公园，要产业，有微信总部，研究出第一台手机的电子七所等等。

它的辐射能力不会弱于琶洲，带飞海珠中、西部完全足够了。

整个海珠新中轴，面积达到21.44平方公里，相当于3.5个珠江新城那么大，自广州塔一直延伸到后航道的6公里，是广州的城市魅力新地标、产城融合示范区。

整个改造，就是片区潜力和价值释放的过程。

明年这个时间，我们再来看看，如果我们还没倒闭。