去化周期创新低！广州5区库存猛降，拐点到了？

2024年，没想到新房也这么生猛。

数据显示，截至12月新房去化周期已经降至全年最低，只有16个月，一年卖了7万多套房。

甚至有些区域供不应求，比如荔湾单月卖房的速度是供货的4倍，近三年网签大涨34%。

多区新房，越卖越快了。

|广州城景

|广州楼市发布 摄

壹

去化周期，通常被视为衡量市场活力的重要指标。

数据显示，2024年下半年，广州新房总体库存面积处于高位。

但去化周期却在不断降低，12月底已经降至16个月，全年最低，比去年末缩短了0.6个月。

这说明新房市场非常有活力，流通性甚至出现了“逆势上扬”。

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具体到各区的情况如何？

楼市君也拉了数据，咱们分中心区和外围区两个部分来看。

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中心区：荔湾、白云、海珠去化周期都降了，荔湾最高降6.7个月。

中心区目前海珠的去化库存是最低的，仅有13.49个月，也是全市最低。

这样看来，明年海珠有20多个新盘在卖，是不是就没那么吓人了？如果没有新增，只够卖1年左右。

同时，荔湾、白云新房去化周期也在缩短，都只有15个月左右。

主要原因，是中心区的新房越买越快，这点荔湾尤为突出。

合富研究院数据显示，2024年中心区新房成交占比提高了29%。

荔湾、白云凭借高性价比和高使用率产品，去化效率位居第二档，网签同比分别涨34%、28%。

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尤其荔湾，新规项目出一个火一个，都在开着倍数卖房。

保利雅郡光速清盘、花地湾小户型几近断货，中海浣花里、保利和颂、朗庭基本已经进入尾盘状态了。

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荔湾卖房的速度快到什么程度？

中指院数据显示，荔湾2024年10月的销售和供求比达到了4.03。

什么概念？意味着荔湾每新增1套房就卖出了4套，卖房速度是新增的“4倍”。

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不过中心区有三个区比较特殊，天河、越秀和黄埔。

天河2024年去化库存增加了7.45个月，逼近30个月周期。

原因也很简单，过去两年天河宅地供应已经飙到了近10年最高，2025年还将出让11宗地。

这些都会转化为潜在库存，规模庞大。

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不仅如此，天河区未来3年还计划推进29条村旧改。

这意味着，天河接下来5年，或将迎来新一轮供应大潮，曾经最稀缺的区域，货多到挑花眼。

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再来看越秀区，是全市唯一去化超过36个月“安全线”的区域，区区18万平库存能卖5年。

这个区域去化周期长主要是因为市场节奏慢，一直都有自己的独立行情。

再一个是黄埔，去化周期增加近20个月，黄埔近年宅地出让紧急刹车，主要货源来自旧改，今年以来老黄埔就有4个旧改新盘集中入市。

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外围区：南沙宅地出让大幅下降，去化周期下降超过12个月。

外围区比较突出的是南沙，出清周期最多下降了12个多月。

很大一个原因，涉宅地块的出让大幅下降了，2022年和2023年出让地块总和只有11宗，两年都赶不上2021年的13宗。

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还有一个原因是，是新增预售也降下来了。

2024年广州全市新增预售约614万平，同比减少19%，明显处于近10年的最低位。

南沙减少1%，这也是去化周期下降的原因之一。

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广州新房库存创新低，多区卖超供货量，新房势头依旧很猛。

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贰

2024年新房的年终总结是拿得出手的，这也给2025年打下了基础。

据住建局数据，2024年全市一手二手商品房成交面积累计2125.46万平，同比增加3.1%，都非常给力。

二手表现很亮眼，新房的成绩也可圈可点。

10月和12月的网签套数都突破了1万大关，过去24个月里，只有三个月新房网签过万，2024年就占了两个。

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2024年已经来到了尾声，2025年的行情如何？

据合富研究院预测，2025年广州新房供应套数大概为42527套，总体供货量下降2成，在过去6年中供应最低。

这也意味着，接下来一年，新房将持续从源头控量，满足楼市足够需求的同时，通过收紧放量来达到价格企稳的效果。

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与此同时，超高使用率项目对楼市的刺激或将更加显著。

2025年使用率100%以上项目，预计供应占比从上一年的25%上升至35%。

将会有更多产品力逆天的项目入市，成为一种“鲶鱼效应”，带动新房整体升温。

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上一年出让的超新规地块，主要分布在天河和南沙，分别有3宗和6宗，或将在2025年陆续转化入市。

部分动作快的，已经在售甚至快清盘了。

比如怡心路以南地块孕育的越秀云悦，开盘日光，目前的货量已经不多了。

还有首个四代宅招商·林屿境，前不久开盘同样被一扫而光，听说连天地楼层都不剩，给南沙带来了久违的热度。

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再加上，2025年政策已经明牌，油门到底。

有业内人士表示，2025年或是广州楼市止跌企稳的重要一年，也可能是大家抄底或者上车的好时机。

是选择继续观望，还是择机下手，评论区想听听大家的看法~