房产 | 保守测算，香港房价至少还要再跌10%......

前两天所长看到了一则新闻，香港连续14年被评为“全球最难负担楼价”第一名。

据Demographia截至去年第三季数据，香港楼价与人均收入比率为16.7倍，也就是说，一个普通家庭不吃不喝16.7年才能在香港置业。

图：香港01

香港楼价之高，早在全世界名列前茅。

在持续高压的生存环境中，香港年轻人渐渐演变出属于自己的生存智慧和应对策略。

较为“积极”的，就节衣缩食，用一大部分工资去租楼、存首期和供楼，变成了“穷忙族”和“低欲望一族”；

较为“消极”的，则认为楼价高得不合理，反正都是买不到楼，倒不如千金散尽，成为得快乐时且快乐的“月光族”。

图：香港01

然而，鉴于近期楼价大幅下滑，是近年来香港楼市最为便宜的一段时期，众多之前无心入市的买家都纷纷把握时机，抢在低价位上车随后潇洒离场。

但也有不少人持观望态度，觉得2025年楼价将进一步走低，建议其他购房者保持耐心，勿急于一时。

关于楼价是否已经探底的问题，市场上意见纷呈，针对这一复杂局势，多位专家纷纷发声，各抒己见：

中原地产住宅部总裁 陈永杰

“2024年楼市紧缩政策已全面撤销且利率下调，但交易仍未复常。尽管成交量创新高，二手住宅流通率却仅为2%，历史低位。不过政府将干预稳定楼市，加之中央积极财政与宽松货币政策，楼市有望受益。

我预测，2025年楼市复苏，二手楼价或涨10%，豪宅升幅更可15%，中小型单位升10%。租赁市场方面，受人才输入、留学生配额增及经济增长影响，2025年租金预计上涨5%，与2024年持平。”

美联集团行政总裁 马泰阳

“在利好因素仍多于利淡因素下，将有助2025年楼价“反攻”，扭转连跌3年格局，并重现升势；

我预测2025年一手成交量按年再升逾一成，至1.8万宗，创6年新高；二手成交量亦再涨约5%，至约4.2万宗的4年高位。”

利嘉阁地产总裁 廖伟强

“2025年，香港楼市望因人才流入、深圳“一签多行”、减息持续及租金回报率上升而渐进复苏。

据利嘉阁预测，整体私宅登记量或从2024年的4.8万宗增10%至5.3万宗，其中一手1.8万宗，二手增10%至3.5万宗。

至于楼价走势，我预计会与交投量同步，呈“慢牛”升势，整体升超5%，中小型住宅升6%-8%，豪宅在移民及高才政策支撑下升3%-5%。”

香港置业研究部董事 王品弟

“展望2025年，减息潮持续、‘供平过租’重临、中央政府持续实施刺激经济政策，加上预期内地买家持续入市，配合楼市全撤辣等多项利好因素带动，我预料全年楼价有望上升超过10%。”

专家的声音一致向好，但仲量联行香港主席曾焕平和摩根大通则表示楼价还会再跌：

仲量联行香港主席 曾焕平

“虽然香港一手盘的库存量陆续改善，但是特朗普重回白宫后，中美贸易摩擦存在升级的风险，有可能对香港经济带来结构性冲击。

香港经济尚未复苏，中小企业经营困难，同时负资产的上升也影响了市民消费意欲，这些因素都有可能影响投资者及民众对香港经济前景的信心，我预计2025年中小型住宅及豪宅价格将同比下跌约5%。”

摩根大通

“即使净租金回报率高于贷款利率，也不一定意味着楼价会出现强力反弹，因为经济表现强劲才是楼价上升的必要条件。香港楼市的二手交易持续低迷，而开发商在定价时仍然采取大幅折扣策略，预计在未来半年香港楼价有可能下跌3%至5%，如果内地买家的需求超乎预期导致成交量大幅增加，楼价才有可能反弹。”

连香港算命界的后起之秀——风水师七仙羽七师傅接受媒体访问时也以一个字论楼市，那就是：“跌！”

七师傅

“虽然《施政报告》有提振楼市措施，但未来各种因素变数太多，我预计楼市还会继续下跌。近期一些利好消息有如兴奋剂，但改变不了本质：现时供应未消化，人们对楼需求低，可能直到2027年都是跌市。如想买楼，可等2028年后再考虑，现时应该储钱为上。”

七师傅的看法是最犀利的，她还指现时港楼高不成低不就，富人回去国外买楼，普通人则宁愿买大湾区。

七师傅也预测过2024年楼市

图：香港经济日报

实际上，针对2025年香港楼市的展望，各位既无需过分悲观激进，亦不可盲目乐观。

所长已经觉得2025年的香港楼市跌得差不多了，今年会有小幅反弹。

底层逻辑在于，香港楼市是一个以外资为主导的市场。前两年，美联储加息到5%，极大地削弱了香港市场的资金流动性，进而导致股市与楼市在随后几年内经历了剧烈的下跌。

所以预测香港楼市的涨跌，本质上实在分析国际资本流动。2024年美联储的降息操作，直接将香港带入降息周期，有人说2025年的情况会如何呢？所长在此大胆预测：

1. 美国会继续降息

降息与供楼息息相关，美国联储局会否继续减息自然备受关注。由于美国上一个加息周期的加息步伐太过猛烈，所以目前就算已降两次息，息率仍处于高位。所长预期2025年美国至少再继续降息两次，并逐步回调至3厘左右水平。

美联储主席鲍威尔

图：大公文汇

2. 香港会跟随降息趋势，但幅度较小

美国市场降息，香港一定会顺应这一趋势：跟随美国的利率走向，延续其降息周期。

然而，值得注意的是，在上一次加息周期中，香港与美国在利率上调的幅度上存在着显著的差异。当时，美国的加息幅度超过了5厘，而香港的最优惠利率（P）上调幅度仅为3.875厘。因此，我们不能简单地预期：每当美国降息时，香港的最优惠利率也会相应地做出同等幅度的下调。

图：香港经济日报

虽然香港的降息幅度可能不会像美国那么大，但是有一个预测是：当银行的同业拆借利率（银行之间互相借钱的利率）在2025年降到比较低的水平后，香港的最优惠贷款利率（银行给客户提供的最低贷款利率）还是有可能会继续往下降。

那么香港的房屋按揭贷款利率（人们买房时向银行贷款需要支付的利息）在2025年也有可能会跟着下降，也就是说，买房贷款可能会变得更便宜。

3. 银行会更积极推广按揭优惠

2024年各大银行对楼按取态相当正面，纷纷提高现金回赠以“争夺客户”，审批按揭时也非常积极。

因为美联储继续降息后，银行获取资金的成本也相应降低。这使得银行在提供按揭贷款时，能够承受更低的利率水平，从而有能力推出更多的按揭优惠来吸引客户。

如果以上第二点预测正确，当2025年银行同业拆息回落到一定幅度后，银行就会更积极地推广按揭优惠，届时回赠或是按揭息率的调整也会较大。

综合判断：楼价会回升，但最多5%

由此可见，降息周期的大春风正潜移默化地助力着香港楼市，外加专才及外来人口来港带动住房需求，楼价或从此开始回升。

但由于各大发展商仍积压了一定数量的一手楼存货，充足的供应量可能抑制楼价的大幅上涨。所以2025年香港楼价最多涨5%。

2024年私楼潜在供应量创新高

图：大公文汇

买有风险，不买也有风险！这是机会成本的原则。如果楼价回升，业主则错失增值收益；如果是租楼人士，还要加上错失机会和支出租金的损失！甚至其损失往往比买楼面对的损失更多！老实说，当前楼市前景尚不明朗，人心处于波动之中，当下或许就是最好的时机。

香港目前所拥有的资产价值依然稳固，其根基并未动摇。更何况，内地始终对香港抱有坚定的支持态度，无论是资金还是人才，都不会任由香港陷入困境而置之不理。2025年和以后，香港经济会逐步复苏、香港资产价格会稳步上涨。这是一个不可逆转的确定性趋势。

顺便想听听大家的想法，你觉得2025年，香港楼价是涨还是跌？

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