空缺近15个月，华润置地总裁上新了

12月23日，华润置地发布了一则任命公告：

本公司之执行董事徐荣先生自2024年12月23日起获委任为本公司总裁及本公司企业社会责任委员会成员。

徐荣，1968年出生，现年56岁，2023年1月加入华润置地担任副总裁。之前曾任深圳市规划局滨海分局副局长、深圳市城市更新办公室主任深圳市规划和国土资源委员会(市海洋局)副主任(副局长)、招商局集团区域发展部副部长、前海蛇口自贸区办公室副主任、深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司总经理。

徐荣还曾在支援雄安新区建设的过程中，牵头深圳-雄安新区规划工作小组，参与了雄安新区规划编制推进工作。

在入职华润置地之后，先后参与深圳的湖贝村、大冲村、沙井大街、雪花啤酒片区等旧改项目。

所以徐荣上任，也被解读为华润置地要加码冲刺城市更新，为公司业务再上台阶做准备。

公告内容

再加上2020年之后，华润置地不断调整公司架构，减少城市公司数量，深耕区域，通过大刀阔斧的组织变革为公司发展加速。

这套组合拳下来，忽然让人发现：华润置地是另一个像中海地产一样可怕的对手。

在行业高速发展期，它能够保持自律，不追求极致的“三高”，但始终留在行业前列的牌桌上。周期转换，到了行业降速期，它忽然就冲进了前三。

数据来源：克而瑞

此前，华润置地总裁一职，从2023年9月吴秉琪调任中建集团之后，已经空缺了将近15个月。

01

很多人可能不知道，30年前第一个要做中国最大房地产开发商的，其实是华润。

1994年起，华润通过入股并购的方式拿下华远地产70%的股权，成为这家国内房地产开发行业“早鸟”国企的第一大股东。

2000年，华润又开始以相同的方式入股万科，计划一手华远，一手万科，将“南万科，北华远”两大地产头牌整合成国内最大的地产航母，自己成为巨头背后的隐形冠军。

华润的骨子里流着资本并购的基因，所以，在第一阶段，华润张开一张“资本的网”，布局房地产。

但因为华远的反对，华润合并万科、华远的宏大叙事没能成功，最终只能以“财务投资”的角色留在万科第一大股东的位置上多年，直到“宝万之争”发生。

资本入场失败之后，2002年，华润成立了“华润深圳有限公司”亲自下场，至今已22年。

华润做地产的思路，和多数地产企业也不一样。

万科、中海这两家标杆企业，是在财务安全红线下，把“规模化+周转”做到最优的代表，它们最擅长的其实还是住宅开发，对商业等需要“养”的业态持有戒心。

而恒大、碧桂园则是把“资本+高周转”玩到极致，最大化利用杠杆的代表，因为厌恶慢速周转的钱，所以它们也不会重金投入到非销售物业上。

华润置地的不同在于，它有非常成熟的住宅产品线，也有商业明显品牌，它带有资本运作的基因，又没有玩票心态。

从2023年华润置地的营收结构可以看出，它已经不是一家传统的地产开发企业，销售物业收入和经营性物业收入的比例约为5：1，这种结构更符合未来的城市开发需求。

华润置地2023年业绩构成

一方面，城市化进程即将达到顶峰，房地产增量需求降速，销售型业务有的增速也会随之下降。

另一方面，以往城市开发过程中，多采用“摊大饼”的模式，现在城市建设规模达到顶峰，但还有大量旧城等待更新升级，这一块将会成为地产开发企业未来发展的新增量。

但未来的旧城改造一定不同于之前，大规模的拆迁模式会被替代，综合开发和旧城升级换代会成为主流模式，这也是为什么城市更新项目越来越难做，投资总额越来越高，对开发企业的能力越来越挑剔。

而华润置地旗下，有住宅开发，有购物中心、写字楼、酒店，有自己的超市等商业品牌，还能做代建、运营等轻资产服务。

并且，华润置地有过很多超大体量城市综合体开发经验，比如华润深圳湾综合体，建面约49万平米，其中包含了超高建造（写字楼）、住宅、酒店、公寓、购物中心

综合开发能力，才是房地产下半场的生存之道。这点，万科等企业可能都懂，但华润置地或许是其中在背景、资本、业务布局方面做得最均衡的一个。

而徐荣上任总裁，显然也是在继续加强华润置地的综合开发能力，他之前的履历，会为华润置地带来更宏大的视野，以及在城市规划、政商关系等方面的优势加强。

02

目前的行业销售规模前三，是三家央企：保利发展、中海地产、华润置地。

这三家企业各有不同的发展侧重和业务特点，代表着在目前的行业背景下，它们在各自的路线上能做到的规模化极致。

销售物业收入和经营性物业收入的比例：

• 华润置地：约为5：1
• 中海地产：约为48：1
• 保利发展：约为14：1

未来三家企业座次如何改变，是三家企业间的比较，也是房地产发展的路线之争。

对于华润置地，目前还是一个追赶者的角色。

华润置地在2016年才首次销售额过千亿，彼时保利发展年销售额2203亿、中海地产1925亿，华润置地与后两者之间差出一个档次。

之后，华润置地一直在追，2020年-2023年间，华润置地的业绩和排名分别为：2850.3亿元（第9）、3157.6亿元（第8）、3013.3亿元（第4）和3070.3亿元（第4）。

但保利发展和中海地产依然优势明显，尤其是中海，今年在土地市场和销售端都开始猛冲猛打。

华润置地想要追赶身位，住宅开发、旧改、商业这三个方面一个都不能落下。

在住宅开发领域，华润置地一方面在土地市场紧追中海身后。

数据来源：中指研究院

另一方面，华润置地也更愿意通过合作来撬动更多业绩。

比如，北京海淀功德寺地块，背后有华润置地的身影。深圳的185.12亿总价地王，也是华润+中海联合拿下的。

而在今年前11月的销售业绩中，华润置地、保利发展、中海地产的权益占比分别为：69%、78.8%、90%。

显然，华润置地是更“开放”的态度。

在投资物业领域，华润置地储备了1004万平方米土地（截至2023年底），其中7成是商业，在建及规划中购物中心有50座。

在这个领域，目前华润置地在头部领域，并且已经有了规模化护城河。

如果说住宅开发、投资物业是华润置地“稳增长”的保障，旧改就是华润置地“破局”的点，因此，徐荣出任总裁，是华润置地打出的一张重要的“牌”，也是一个加速信号。