穿过风暴 | 自如破城记

编者按：2024年，面对经济与行业调整的大环境，如何穿过风暴，在周期考验和市场竞争中赢得生存与发展，是每一个企业掌舵者需要思考的核心问题。

在这一背景下，观点新媒体策划并推出“穿过风暴”年度系列报道，寻找一批在变革中砥砺前行、推动中国经济高质量发展的企业共同迎接新的一年。

同时，我们将继续对话一批具有全球视野和丰富学识的经济学者与行业领袖，从他们的角度，解读行业与企业的未来发展。

观点网 “13年，10城，近50万业主、500万次自如客的选择”，这是自如官网首页一句简短的介绍。

2011年5月，链家启动自如业务，并于同年10月正式成立自如事业部。2016年6月，自如脱离链家，开始独立运作。此后，自如建立了独立的运营体系，继续深入布局租房市场。

2024年10月，自如集团迎来了第13年，并于10月19日举办了“一轮复始· 生生不息” 的2024业主开放日。

从规模上看，截至2024年三季度末，自如已入驻8个国家和地区、覆盖81个城市，累计服务租客500万余人，业主百万余人。

现阶段，中央及地方层面积极推出多项政策优化租房市场供需结构，保障居民的居住需求。政策引导、金融支持、消费习惯变化等因素作用下，住房租赁市场发生了多方面的变化。

作为行业资深参与者，面对市场发生的新变化，自如如何应对挑战并及时做出反应？

百万过后

从2020年中央经济工作会议正式提出加大保障性租赁住房建设力度，到2021年国务院办公厅印发相关发展意见明确保租房基础制度及支持政策，再到2024年两会等，均体现了中央对保障性租赁住房建设以及住房租赁市场发展的高度重视，政策层面持续推动保租房的发展。

按照规划，“十四五”期间全国计划筹集保租房870万套（间），截至去年年末，全国已筹集573万套（间），完成筹集目标的66%。

同时，保租房REITs的落地进一步盘活了存量资产，为保租房筹集和运营提供了有力的资金支持。

与此同时，2024年4月30日中央政治局会议首次提出 “统筹研究消化存量房产”，政策重点转向去库存。此后，中央政治局会议、央行工作会议等多次提及支持地方国有企业收购已建成未出售商品房用作保障性住房。金融支持包括保障性住房再贷款、专项债支持等。

在“租购并举”以及加快完善“市场+保障”的住房供应体系的要求下，政策指引、财政金融等逐步发力，保障性住房（包括配售型和配租型）入市数量稳步增长，住房租赁市场房源供给大幅增加。

保障性租赁住房的租金通常低于同地段市场租赁价格，定价机制较为透明和稳定，大量入市增加了租赁市场供给量，对整体租金水平起到一定的平抑作用。

这也推动住房租赁市场供需两侧格局再重构，行业竞争加剧。在市场份额有限的情况下，住房租赁企业获取和留住租户的难度加大。

数据来源：同花顺，观点指数整理

同花顺数据显示，11月，观点指数监测的50城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等城市在内）住宅租金平均单价为31.93元/平方米/月，环比下滑2.35%，同比下降5.95%。

分城市层级来看，一线、二线及三线城市11月住宅租金平均单价均出现不同程度的环比及同比下跌。其中一线城市住宅租金平均单价为92.89元/平方米/月，环比及同比变动幅度分别为-1.09%和-5.92%。

1-11月期间，50城住宅租金平均单价为33.51元/平方米/月，累计同比下滑1.67%。其中一线城市住宅租金平均单价为97.76元/平方米/月，累计同比上涨1.85%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

与此同时，国家统计局披露的数据显示，11月，全国租赁房租同比下滑0.3个百分点，环比下滑0.1个百分点，累计同比下滑0.2个百分点。

截至11月，全国租赁房租当月值无论是同比还是环比，下降的月份数量均多于上升。

从数据看，住宅租金单价以及租赁房房租指数的变化均反映了2024年租房市场热度有所回落，租户在租赁市场中的议价能力增强。

同时，基于城市持续旺盛的租房需求，一线城市住宅租金在面对市场压力时仍维持相对稳定的态势，在长期磨合过程中，市场供需关系达到相对稳定的状态。

随着保障性租赁住房大量入市、行业参与者增加、人口流动、经济结构调整等多重因素的综合作用，重点城市租房市场面临租金下行、市场竞争加剧等挑战，住房租赁市场格局正经历明显的重塑。

对于市场参与者而言，如何应变而变，实现长期可持续的经营发展，成为重要的考题。

作为最早一批布局住房租赁市场的企业，近些年自如也面临市场房源过剩、租金下跌以及内部裁员等市场挑战。

数据来源：天眼查，观点指数整理

观点指数从天眼查获知，北京自如住房租赁有限公司参保人数自2021年到2023年呈现下滑走势。

2023年，该公司参保人数为4000人，对比2022年缩减了229人，对比2021年缩减了420人。从参保人数的变化可以侧面验证，租房市场变化对自如业务的发展产生了一定影响.。

早在2022年6月，就曾出现关于自如大规模裁员的报道。相关报道中指出，自如除一线业务部门外，总部中后台及职能部门如互联网营销、运营管理、品质、设计等部门均在裁员范围内，裁员比例约20%。

自如对此回应，相关报道不实，公司仅是对个别部门进行正常的组织优化调整，并非大规模裁员，同时还会持续加大服务客户和业主的管家团队的招聘。

尽管否认了大规模裁员，但彼时自如业务仍然受到除北京、上海之外的非一线业务拖累。

2024年4-5月，自如被指密集单房解约的消息再次受到市场关注。据报道，一些房东和租户遭遇单方解约，为达成解约，自如宁愿支付合同上所约定的违约金。

对此，自如相关工作人员表示，目前并非集中解约，仅是对个别合约进行调整，涉及解约用户会根据合约进行补偿，对于受影响的租客，会优先提供换租安置。

与此同时，自如上市计划再度延后。

这一系列动态，一定程度上折射出自如面临的经营压力。面对日新月异的住房租赁市场，自如似乎被困在百万房源之中。

租住调整

观点指数从自如官网获知，截至2024年12月9日，自如在租房源覆盖北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、武汉、广州、天津以及苏州在内的重点十城。

数据来源：自如官网，观点指数整理

注：可租房源类型含合租和整租，数据统计时间节点为2024年12月9日

在上述十城，自如可租房源体量合计超七万套，其中北京以约2万套可租赁房源体量居首，上海紧随其后，两城可租房源均超一万套。

具体来看，自如在北京的朝阳、海淀、丰台区域、上海浦东以及武汉东湖高新区域可租房源体量超3000套。

这些城市是自如业务布局的重点，但随着管理房量的增加，房间空置成本压力也显著提升，这也让其运营承压。

为推动空置房源实现快速去化，自如实施多种举措以应对市场挑战和稳定出租率，比如在促销活动层面，自如推出了限时立减活动，为租客提供租金折扣优惠。

观点指数从官网获知，自如多个城市的部分可租房源打上限时立减折价标签，可以享受租金9折、立减0.4个月租金、立减0.6个月租金、立减1个月租金等优惠活动。

另外，4月22日，自如2024年第12季“海燕计划”正式启动。参与对象为2022-2024 年的毕业生，认证成功海燕计划可享“月付+0押金+搬家+元起+千元安家基金”等福利，为毕业生提供租房支持。

据了解，该计划自2013年推出以来，已覆盖了国内外5000多所高校，有370万毕业生受益，累计减免押金近12亿元。

同时，今年8月，自如上线整租季活动，承诺用户新签租期大于1年的整租长签合同，合同期内第2年、第3年租金不上浮，且无使用次数限制。

毫无疑问，自如市场占有率处于行业前列，“13年，10城，近50万业主、500万次自如客的选择。”据企业官微披露，截至2024年三季度末，已入驻8个国家和地区、覆盖81个城市，累计服务租客500万余人，业主百万余人。

数据来源：自如披露，观点指数整理

作为住房租赁市场老玩家，面对市场的变化，自如业务经营自然承受了不小的压力，亦必须做出一定的调整。

据观点指数了解，自如围绕租住生活的不同领域，以居住产品、生活服务、科技等产品矩阵探索住房租赁的发展边界。

其中，自如提供的服务内容包括房屋更新、房屋出租、租期服务、保洁、维修、搬家、续约服务、安心服务承诺等；科技方面包括O2O科技、免费估价、在线签约、收益管理、全屋智能、大数据平台以及AI应用等。而智爱家成立至今约2年的时间里，已完成了超1000个家庭的定制设计整装。

据2024自如业主开放日现场披露，截至目前，自如家服涉及六大品类，服务两百余种家庭场景，在职服务者超1万名，已累计服务订单量超1亿次、完成家庭保洁7212万单、房屋维修1686万单、家电维修清洗708万单、搬家516万单。

居住产品上，自如提供的房源类型包括自如友家（合租产品）、自如整租（包括心舍系列）、曼舍（高端品牌）、业主直租（业主与租客直接租赁渠道）、自如寓（集中式长租）、自如驿（短租服务）以及自如里（大型租赁社区）等求。

业务发展模式上，据自如披露，目前“增益租”模式房源整体占比近50%，新收房源100%采用增益租模式，该模式是自如于2021年针对收房端推出，并沿用至今。

增益租模式同样适用于高端租住产品。曼舍于2021加入自如集团并顺势推出全新的“增益租”模式，模式从业主直租转变到曼舍增益租。曼舍项目的目标客群包括企业高管、品牌主理人、金融精英、留学生、艺术家、企业家等在内。

目前曼舍在北京、上海及深圳三城的房屋持有数量分别为1329套、1184套以及387套，共计3500套，其中增益租房源整体占比近50%。

交付能力上，曼舍年交付豪宅产品536套，大师设计配置周期平均89.7天，精简房源装配周期21.7天，及时交付率达99%。

另外，观点指数从天眼查获知，2024年里北京自如住房租赁有限公司发生了2次增资。年内第一次增资在2月，注册资本从30.6亿元增至40.6亿元，增幅约32.68%。6月发生第二次增资，注册资本从40.6亿元增至50.6亿元，增幅约24.63%。

业务破局

挑战之外，发展机遇也同步涌现。政策指引以及金融支持为住房租赁市场提供了机会，助推市场规模化和机构化发展。

同时，保租房的发展也为市场化租赁企业带来更多可能性，市场化租赁企业布局保租房领域的热情不减，自如也不例外。

今年9月，上海领雅自如寓正式开业，并顺利纳保成为受认定的保障性租赁住房。项目位于上海市杨浦区海尚世界智慧天地，前身为存量园区办公楼，经改造后成为拥有128间房的整栋式白领公寓，为租客提供45-73平方米的租住空间。

该项目是自如资管与北京科技园建设（集团）股份有限公司（简称“北科建”）共同合作的首个集中式长租公寓。据悉，今年3月，自如与北科建成立了项目合资公司，主要用于盘活存量资产，打造长租公寓、保租房等产品，两者首个落地的保租房就属于非居改保项目。

同时，深圳、上海等城市均有发布关于非居改保相关政策文件，政策指引为租赁企业参与保租房建设提供了明确的方向和目标，租赁企业能够更好地规划自身业务发展，加大在保租房领域的投资和布局。

另外，去年年底，自如寓（北京）住房租赁有限公司与中铁建工集团有限公司（简称中铁建工）达成战略合作。双方将凭借共同的资源优势，探索租赁住房多样化，包括不限于对存量低效、闲置资产进行投资改造，打造保障性租赁住房和市场化长租公寓。据了解，双方计划每年为社会提供5000间以上租赁住房。

同时，本次战略合作两者将共同取得集体建设用地使用权，投资建设为高品质租赁社区，在综合用地的开发上，将致力于建设集住宅、写字楼、新青年公寓多元业态的大型综合体。

另外，自如在武汉也有在运营的大型保租房社区项目--武汉城投丰山府自如里，可提供1200套保障性租赁住房。

由此可知，作为分散式租住领域的龙头企业，自如也持续关注集中式产品、租赁社区、高端租住、保租房等领域的发展。同时，与外部企业合作成为外拓的重要方式。

除了上述提及的案例外，还包括自如与鼎晖投资合作将老旧商场更新为高品质公寓、与投资机构设立投资发展基金（已在北京落地3个项目）等。

而作为自如旗下资产管理平台，自如资管专注于集中式租赁住房的数智化资产管理。

今年自如资管新增开拓新的城市--重庆，项目覆盖从13城增至14城，运营物业超230栋，上半年新开自如寓32栋，达成5栋公寓项目合作，管理房量超4.5万间。

在2024自如业主开放日现场，据自如资管介绍，2024年已进入全球8个国家和地区、覆盖了81个城市，全球管理规模已达82.2万间，平台GMV增长达45%，过去一年里，有159个项目实现满租，运营业绩可观。

针对整栋类资产，自如资管打造了包括直营模式、托管模式、增益模式以及重资产模式在内的四大集中式资产管理模式，以适配各类物业情况，进行差异化运营。

据了解，过去一年内，托管模式增速最快，已经累计为230个中小业主提供托管合作，对426栋物业进行资产管理。

除此之外，今年5月20日，自如正式推出国际租房平台--自如比邻 ZABIT，开启国际化租房业务布局。

观点指数从ZABIT小程序获知，截至12月12日，自如比邻ZABIT已在英国、澳大利亚、美国、中国香港、加拿大、日本、新西兰、新加坡以及爱尔兰陆续上线房源。

据自如介绍，目前自如比邻Zabit平台已上线75.7万间房源，合作129个全球公寓品牌，为留学生等海外华人群体提供租房服务。

自如董事长、CEO熊林在2024业主开放日现场也表示，从一个大学生进入社会，到跨国公司的高管，从国内的租房市场到国际租房市场，自如都进行了拓展。