旧改困境！福永混乱之象，深圳怀德城德懿府值得买吗

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在人们的印象里，福永之前一直是深圳脏乱差的代名词，学校医院交通等配套落后，各种工业区横七竖八，农民房密密麻麻，星罗棋布。

在深圳西部大开发的浪潮中，福永似乎并未享受到多少红利，反而陷入了发展的尴尬境地。其地理位置既不靠近市中心，也未能充分利用临海资源，同时缺乏科创和金融产业的支撑，发展严重依赖旧改。

福永规划定位很尴尬。宝安两个中心，一个是宝安中心、一个是西部城市中心，南北各一个。福永夹在两个中心的中间区域，两个中心都和福永没关系。

宝中已经非常成熟，宝安重点发展的区域都会往沙井西部城市中心这一片倾斜。目前基本所有的大型配套和规划建设，比如鸿荣源奥特莱斯以及宝安的海岸城，都只集中在沙井，福永捞个寂寞。

福永没有空地，未来的发展潜力只能靠旧改。

但福永的旧改困难重重，从目前的房地产开发处境来看，简直难于上青天。

从规划图上看，福永的旧改项目有不少，但是下面这张图中真正开始动工的项目，只有一个怀德社区旧改，其他都只停留在规划阶段。

图源：咚咚找房

福永农民房众多，居住人群多，旧改拆迁涉及到的群体太多，动工难度非常大。

而目前深圳旧改现状，许多开发商面临资金困境，连安置费都付不出，无法继续推进旧改项目。许多项目停工，或没有任何进度。一批旧改项目被清退，有的项目忙活7年“打水漂”。

所以现在的福永，不仅道路坑坑洼洼且狭窄、经常堵车，而且还能看到一大片一大片没有任何拆迁迹象的农民房。开发商没有动力，谁来拯救农民房！

福永的农民房旧改进度缓慢，至少还得等10年-20年以上才有起色。

所以，从房地产上说，福永印象一直以来就是褪不去那一层的“大农村”景色。在宝安，除了最靠近东莞的松岗和更没存在感的石岩，房价涨幅最差的就是福永。

虽然福永靠近宝安机场，但这国际化大型机场给附近居民带来的却是劣势，对于打算买房在此地常住的人而言，机场能给他们带来的就是每天接连不断出现的飞机低空飞行噪音，除此之外，没有任何利好。

02

福永农民房多，而且还有许多违建，这并非偶然现象。

——违建——

2015年，福永鸿福花园违建案轰动全国，开发商携款2.7亿元跑路，近千名购房者维权无门。

鸿福花园原本是一个工业用地，被违规建成了8栋21层高的小产权房，由于对外宣称是村委统建楼，该楼盘售出楼房千余套。

在媒体曝光之后，鸿福花园成为严打的对象，被公告拆除。而开发商跑路后，购房者求援无门，开始走上艰难上访的道路。他们多次上访了福永街道办、宝安区信访办、深圳市信访局、深圳市规土委、宝安区政府等部门。

至今过去了近十年，鸿福花园结局如何，购房者是否得到赔偿，还是一个谜。

而这起曾轰动一时的深圳福永最大违建案，背后牵扯出的是一桩官商勾结的巨额腐败案，深圳两规土监察干部纷纷落马。

南方都市报报道，根据检察机关的公开通报，2014年至2015年期间，被告人郭某翔为福华公司经营的鸿福花园违建项目能够顺利建设并销售，向时任深圳市宝安区规划土地监察大队副大队长王某行贿现金700万元和汽车，向时任深圳市规划土地监察支队副支队长的龚某某行贿价值50.4万元的8箱普洱茶等。

——打黑——

此外，福永还曾发生一起涉及黑帮势力的全国性重大案件，进一步加剧了该地区的混乱局面。

深圳公安发布、南方都市报报道，2018年，深圳公安集结1200余名精干警力，在全国12省26市同步开展收网行动，依法逮捕陈某森等犯罪嫌疑人149人，冻结涉案资金、查封涉案房产土地总价值逾10亿元人民币， 打掉一个盘踞深圳市宝安区福永一带的黑社会性质犯罪组织。

调查发现，陈某森与该黑社会性质犯罪组织其他成员合伙非法手段经营土地开发、废品收购、赌场、黑煤气等行业庞大涉黑网络。

此外，该犯罪组织还先后进行聚众斗殴、开设赌场、非法买卖枪支弹药，非法持有枪支、寻衅滋事、故意伤害、敲诈勒索、容留卖淫、故意损毁公私财物等违法犯罪活动百余起，造成人员伤亡和大量财产损失严重破坏了宝安区福永、沙井一带的社会、经济秩序。

而随着陈某森涉黑组织浮出水面的，还有深圳市规划和自然资源局宝安管理局的多名工作人员，包括原宝安管理局副局长谢某某，规划科工作人员宓某以及用地科工作人员郭某某等。判决书显示，前述三人为陈某森涉黑组织在土地规划调整等事项提供帮助，合计收受贿款上千万。

03

在深圳福永混杂的农民房包围中，怀德城是唯一的亮点，它已经动工建设多年。

近日，怀德城德懿府加推，批准销售住宅套数408套。

——整体——

福永怀德城是一个什么概念呢！

整体上看，它比较大，包含建成、在建及待实施地块。整个怀德城规划总建面约1000万㎡，体量庞大，因而整体的施工周期较长，片区的城市面貌难以统一改善，整个兑现周期会很长。

图源：网络

就住宅项目来说，怀德公元、怀德峰景分别于2014、2015年入市，直到2024年年底才再推新一期的德懿府，时隔近10年。

德懿府是怀德城大四期中的一个居住地块。容积率高达6.6，住宅高31-34层，很密集。34层以下的住宅，容积率高达6.6的，市场非常少！

德懿府本期共规划2816套房源，包括商品房939套，回迁房497套，保障性住房1380套。回迁房、保障房占总房源数的67%，而商品房在小区里只占33%。小区居住人群不纯粹，一定程度上影响业主的居住体验。

德懿府给人的印象首先是楼盘大，兑现周期会很长，密度高，居住不纯粹。

——价格——

德懿府这批加推房源，备案均价约为5.43万，折后价格约为4.8万。

周边新盘看，福永、福海的华润云上润府、中粮悦章凤凰里价格有肯显优势，以4.1-4.3万出头的成交价，成交量也不错。

宝安西部中心的鸿荣源珈誉府、万丰海岸城两个项目，生活配套的完善，项目品质出众，基本覆盖了宝安北刚需、改善全需求。

德懿府与上述四盘相比，在价格、大区位、临近生活配套上处境都比较尴尬。

二手房看，德懿府与旁边的次新房怀德峰景的二手房差不多（约4.8万左右），同片区的万科金色领域成交均价也在4.7-4.8万/㎡左右，没什么倒挂，性价比较低。

——户型——

从产品上看，德懿府此次加推出的户型实用性并不算太高，甚至比较差。

眼下大多小区80多平米三房，尤其是新规后，80多的三房更实用了。有的80多平的三房，直接省了10多平，甚至20平。

而在德懿府三房面积达到了95-140㎡，明显偏大，不实用，不符合主流需求。刚需三房搞这么大，让消费者要多花大几十万的冤枉钱。

140平三房图

图源：网络

而四房112-117㎡，房间偏小，有点憋屈。

随着未来新规后大量产品的面市，项目的并不具备太大的市场竞争力。

——朝向——

从朝向看，德懿府有西南、东南、东北、西北四种朝向，很多户型正前方都有高层建筑遮挡，景观也大多为小区花园，只有2栋1单元东南朝向有翠岗公园景观，其它朝向谈远景视野和生态景观意义都不大。

——升值——

从升值转手看，怀德城及德懿府的开发商是怀德村的股份公司，属于村集体所有制企业，对价格及利润要求较高。这就造成怀德村的商品房历来比较贵，在福永性价比较低。

2020年时，项目旁边的怀德峰景新房销售价格约为5.2万，现在二手房约为4.8万，价格还是跌的。怀德头牌次新房怀德峰景的二手房交易极少，也就是说很少有人在这里买二手房。况且怀德峰景的主力户型是80多的三房，比德懿府更有吸引力。

最重要的是，怀德村片区旧改规模总计达千万平方米，将持续有海量新房供应，这将严重压制片区房子的升值，导致购房者更倾向于购买新房而不是二手房，也严重影响二手房的交易。此外，片区旧改还有大量回迁房、保障房、公寓等，严重影响房子的出租。

尽管福永片区在旧改过程中面临着诸多挑战和困境，但仍有发展的机遇和潜力。只有通过多方面的努力和协作，才能实现该地区的可持续发展和繁荣。然而，要实现这一目标，需要政府、开发商和居民等多方面的共同努力和协作。

只有片区发展起来，怀德城才真正迎来曙光。而先天缺陷存在的德懿府，能否未来迎来红利，还是一个未知数。