这个板块房价近期异军突起，甚至超过河西！内在逻辑是什么？

大家好，我是苏北哥！临近年底，南京楼市出现了高低起伏变化，一些板块房价异军突起！可能很多粉丝会问，北哥这是指哪里，哪个板块又吸引了北哥的注意？没错，今天北哥要给大家重新介绍雨花的小行板块！

01.

近期小行房价异军突起，其内在逻辑是什么？

最近的小行表现尤为突出，板块标杆楼盘房价异军突起，头部房价大有赶超河西的意思，让人不得不给予关注。

首先最惹人关注的莫过于仁恒城市星光近期的房价回涨，11月24日该小区一套99㎡的高楼层3房房源，成交总价413万，折合成交单价高达41675元/㎡。

无独有偶，仁恒城市星光11月份4字头成交房源，还不止这一套，11月5日一套高楼层99㎡3房，成交总价400万，成交单价也达到40363元/㎡。

熟悉小行的人应该知道，这里的房价已经差不多半年以上没有超过4万/㎡了，从7月底、8月开始，仁恒城市星光的房源成交单价一直在3.7-3.8万/㎡之间徘徊，低的时候甚至低至3.5万/㎡。

这次仁恒城市星光的房价回涨，算起来幅度起码在2000-6000元/㎡，触底反弹行情尤其明显。

然而仁恒城市星光的房价回弹在小行并非个例；北哥一直认为小行房价的成长性非常强，上限房价能够达到4万+/㎡，下限房价只有2万+/㎡，可谓上可以与河西一较高下；下可满足刚需客对于改善居住的需求。

小行软件大道北侧的中南锦苑和时光澔韵，就是小行房价下限的存在，然而不看不知道，一看吓一跳，小行的房价下限小区，近期房源成交价格也在明显上涨。

首先，原本2万+/㎡的中南锦苑房价冲上了3万/㎡，优质房源甚至3.1万+/㎡，这在中南锦苑今年5月至今的成交行情中尚属首例。

其次原本房价只在2.1-2.3万/㎡徘徊的时光澔韵，最新成交单价居然冲高至2.7万+/㎡，涨价幅度起码在4000-5000元/㎡

是什么让小行的房价瞬间上涨？小行房价上涨的内在逻辑是什么？北哥认为原因是多方面的，具体可分为房源供应结构的改变，和配套方面的升级与城建规划的重大利好。总之一点，小行未来是主城内，河西旁，房价极富上升潜力的板块。

先说，小行的房源供应结构的改变！

可能很多人还没有注意到，如今的小行已经没有新房在售了，板块原本唯一的在售楼盘越秀天和，如今已经正式收官。

越秀天和实景

这座总户数260户的小型改善楼盘，去年11月底开盘，到收官，也仅仅用了一年不到之间。如今全盘仅剩余7套边角料房源在售。

随着越秀天和的收官，小行新房市场进入了漫长的“空窗期”（6月30日底价出让的小行G12低密地块，目前上市时间尚未确定）。小行新房的断供，让想买小行房子，满足改善需求的购房人，自然涌入了小行二手房市场，自然推高了板块的二手房成交价格。

而小行二手房价格和供应结构本身也在发生着变化！11月底万科朗拾小行一期成功交房。

万科朗拾小行

然而万科朗拾小行一期当年卖得也相当火，2022年10月底首开，2023年8月就告收官，曾经新房价格也卖到了4.6万+/㎡。值得注意的是“南京限售已经于11月份正式解禁”。

虽然说是“南京限售是有条件的解禁”，但可能也无法阻挡万科朗拾小行项目的二手房源迅速挂牌，涌向市场，站在业主心态，断然是不愿意“破发成交”的，在这种心态的驱使下，无形中便拉高了小行头部次新房源的市场价格预期，仁恒城市星光11月份的房价望风而涨就比较容易理解了。

仁恒城市星光实景

分析完了小行板块的房源供应结构变化，我们再来看下该板块的配套及市政规划的诸项利好！

不可否认，小行虽小，但这里的配套和市政规划利好却特别多！

首先这里的学区配套堪称顶级，今年5月份雨花区教育局正式官宣，小行尤家凹学校正式挂牌南师附中雨花分校，具体位置就在万科朗拾小行项目南侧，与在售的越秀天和只隔一条星博路。

该学校确定为九年一贯制教育制度，学校的招生规模为幼儿园3轨9班、小学24班、初中18班。南师附中的到来，瞬间让软件大道南侧的一众新房、次新房小区全部升级为顶级学区房，房价上涨顺理成章。

南师附中雨花分校实景

02.

“高线公园”建起，三幅低密地块即将出炉，小行即将与河西融为一体？

为什么说小行的房价很有潜力呢？因为它是雨花各板块之中，吃河西红利最多的一个板块，一条凤台南路、一个宁芜铁路，左边是大河西，右边就是小行。可以说河西和小行，一直边界就不是那么清晰，所以当河西房价卖5-6万/㎡，小行卖4-4.5万/㎡，很多买房人仍然可以接受。

宁芜铁路实景

如果说以前的小行和河西只是边界不清晰，未来的小行和河西可能就真的要“融为一体了”。

前一段时间，一则名为规二路西延工程（下穿宁芜铁路立交）环境影响报告公示出来，道路建成后将打破铁路阻隔，构建雨花台区与河西东西向新通道。

规二路西延工程将以箱涵形式下穿宁芜铁路与凤台南路对接，并与规划宁马城际（S2号线）远期线位相交，东侧顺接既有规二路。该路线打通以后，凤台南路以东、软件大道以北居民前往河西从此无需绕行5公里，雨花和河西板块之间真正实现一步之遥。

与此同时，除规二路西延工程以外，小行还有多条断头路将被打通，未来直接连接河西。

凤台南路和机场二通道之间的绕城公路，两侧又增加了一条连接线位。根据最新发布的规划，梅苑南路、凤信路、灿星路都有调整，届时琥珀花园业主可由凤信路直达数字大道通往河西。

琥珀花园小区的东北侧小门以及通往小行地铁站的人行通道正在推进中。未来小区业主可由此直达地铁10号线。此前由于板块内南京建工及学校都将面临搬迁，却迟迟未找到搬迁地，导致迟迟没有推进，如今工程终于再次提上日程。

除了小行与河西未来的接连通路增多了，两个板块几乎融为了一体。同时，小行本身的市政规划项目也在升级，板块形象将大大提升。

今年上半年，小行曝出一个重大新闻，一座离地1-4层楼高的南京版“高线公园”将在小行落地！

据了解由于宁芜铁路外绕，原本小行一段400米的连接轨线便闲置下来（此前主要用于地铁1号线运输材料和车辆），出于“变废为宝”的目的，这段400米长的连接轨线将被打造成一座“空中公园”。

据了解，小行的高线公园桥面宽5.2米，桥面离地3.5-13.5米，相当于1层-4层楼高，未来这座公园将与秦淮河景、凤台南路街景以及周边城市景观相结合，与河西新城科技园的西城夜未央交相辉映，成为南京城西不可多得的一处网红打卡地。

小行高线公园位置

高线公园到底有多美，为城市形象提升起到的作用有多大？雨核即将亮相的高线公园已经为小行“打了个样”。

根据南京多家媒体报道，坐落于雨核，南京首座“高线公园”即将落成完工，不日将与市民见面。

雨核“高线公园”

雨核的高线公园，饶有兴味的被命名为“雨花数据线公园”，全长8.5公里，离地桥段大概1.3公里，离地距离在5米左右，倒U字型线路，将雨核CBD、雨花城市公园、秦淮新河百里风光带等沿途多个景观节点串联起来，形成慢行友好闭环线路，把沿线的居民区、商办楼、公园等城市空间串联起来。

彩色的桥面宽约4.5米，由蓝色自行车道和红色人行步道组成，桥面铺装在混凝土表面将环氧树脂和彩色陶瓷颗粒结合形成磨耗层，进行红蓝分区，让步行和骑行各行其道，达到流线效果。

如今在数字大道、陇淮路的交叉路口，已经能看见这座“高线公园”，雨核的几座标杆建筑，如建发璞云、万科朗拾雨核，以及12月22日即将开业的华润万象天地，出门就是这座高线公园。

看到雨核的高线公园，大家是不是对小行未来“高线公园”的美景也有了期待和憧憬？

说完了小行的“高线公园”，再来看小行的TOD空中之城规划！据说这座规划范围达到31公顷的巨型市政工程，即将启动。

去年12月发布的《南京地铁1号线小行车辆段导改及综合开发特定意图区城市设计》第一次将小行TOD天空之城规划公之于众，今年9月份发布的“南京地铁运营小行车辆段导改工程可行性研究分析”招标公告，标志着小行“天空之城”工程将启动，这里未来将释放至少3幅优质主城地块，小行房价可能再提升。

小行天空之城规划范围

小行的TOD天空之城规划范围位于软件大道以北，围绕小行车辆段展开，具体东临石子岗边规划西春路，西至菊花北路，南近软件大道，北至地铁10号线，周边有中南锦苑、恒大华府等小区。

说白了“小行的天空之城规划”就是通过TOD一体化概念，打破铁路阻隔，带动人流流通，进一步激活小行软件大道以北板块。

在既有车辆基地的基础上进行TOD综合开发，通过兴建学校、社区中心、住区等，在规划文件中清楚显示，未来的小行将设置基层社区中心、幼儿园和小学，新增道路、二类居住用地，建设地铁P+R停车场。

未来小行车辆段将进行土地分层利用，规划理念相当先进。

除了小行板块的基础设施会全面更新，更关键的是这里还将释放3幅主城优质宅地。

地块1：位于TOD复合开发区域，用地面积8.83公顷，容积率≤1.6，建筑密度≤20%，建筑高度≤60米，绿地率≥30%；

地块2：用地面积2.34公顷，容积率≤2.4，建筑密度≤20%，建筑高度≤80米，绿地率≥30%；

地块3：用地面积2.95公顷，容积率≤2.3，建筑密度≤20%，建筑高度≤80米，绿地率≥30%。

根据城市设计鸟瞰图，地块1可以打造12栋高层+8栋洋房的高低配；地块2可以打造6栋高层；地块3则可以打造7栋高层。

今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！

主编简介：

苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。