2024光明星城评测：楼盘优缺点分析，光明星城能不能买，一文读懂

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上海楼市的二手房市场近期呈现出逐渐失控的趋势。数据显示，10月份和11月份的二手房成交量持续攀升，每日平均成交量达到887套。预计整个11月的成交量将超过2.6万套，甚至可能达到2.7万套。与此同时，二手房挂牌量也在不断增加，已经突破23万套，进入了“天量时代”。然而，尽管成交量和挂牌量都在增加，但房价却没有上涨。

文章分析了房价未能上涨的原因。首先，二手房挂牌量的大幅增加导致了供应过剩的局面，房价受到了压力。其次，持有成本的增加也是房价未能上涨的原因之一。目前，上海的租售比在2%以下，而首套房贷利率却高达3.15%，使得持有成本较高。因此，降低房贷利率是推动房价回暖的关键。

关注临港的朋友都知道，从2021年的一房难求，到2022年新房集中入市，楼市供求关系逐渐逆转。伴随着上海楼市的调整，临港新房市场也步入了冷静期。

然而，在逆势之下，有个楼盘，入市三年以来，却越卖越好！

项目2022年入市，当年网签100套，2023年网签199套，2024年至9月11号已网签227套；再看今年，1季度网签52套，2季度网签88套，3季度未满已网签87套！

这个大黑马，就是临港泥城的光明星城！

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核心原因在于：

不同于其他片区的规划缩水或延期，光明星城持续迎来超出预期的重大利好，一次一次让市场刮目相看！

2021年12月23日，泥城万达广场开业，商业体量约8.2万㎡。到目前为止，仍然是临港体量最大的已开业商场。

2023年6月30日，南枫线选线规划公示，泥城站如约而至！去年12月，南枫线一期正式开工！

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选线规划及开工实景

同时，官方文件反复提及的“市中心直达临港的轨道快线”（27号线或心港快线或浦南线，名称未定），在浦东年鉴或其他版本中的选线意向中，泥城站均位列其中。

承接临港下一轮重大轨交利好，泥城依然会很稳！

今年3月24日，光明星城一期交房，比约定的交付时间提前3个月！

今年3月27日，光明星城北侧的复旦大学附属浦东医院临港院区正式开工，这将是临港第二座三级综合性医院。

今年4月7日，浦东教育局公示招生入学信息，板块内的中小学及幼儿园“盲盒”打开，赫然是上海交通大学附属浦东临港实验小学+中学，及冰厂田云端幼儿园，学校已经在9月招生开办！光明星城一期业主，已经成功入学（新房不承诺学区。学校对口情况，以每年教育局公示为准）

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旗舰商业（万达广场）+双轨交汇（南枫线在建+27号线预期）+优质教育（交大附属中小学）

对于光明星城来说，刚需必备的“三大件”已经全部落地！

放眼整个临港，甚至郊区新城，具备如此能级且已经落地的“三大件”，能有几个呢？

光明星城联动价仅2.6万/㎡，在上海乃至临港，都处于绝对低位！

项目在售房源为建面约75-115㎡2-4房，主力总价200万级，两房户型总价甚至在200万以下！

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这个价位段，却能拥有如此优质的配套，除了光明星城，上海难再有！

项目还推出了诚意满满的购房优惠福利，切切实实让利给购房者（优惠福利活动以开发商售楼处解释为准）！销售越来越好，也就在情理之中了！

据悉，项目三期即将加推327套新品房源，除了之前热销的建面约75-85-95-115㎡户型外，本次还包含了建面约123㎡4房进阶户型。

NO. 1｜壹

光明匠造，80万方活力大城

高实用性户型，更具性价比

项目由上海本地国企光明地产匠心打造。

上海人对于光明这家本地国企是非常熟悉和信赖的，光明牛奶、大白兔奶糖等陪伴了一代又一代上海小囡的成长。

图片来源于网络

光明地产作为光明品牌旗下的六大上市公司之一，前身农工商房产，成立于1988年，距今已有34年历程，是一家具有国家一级开发资质的大型房企。

作为上海本土企业，光明集团紧扣中央产业政策导向，布局浦东临港新片区与临港共发展。在临港先后建设有上海鲜花港、光明中心、光明邻里市集、玖壹玖等。

光明星城由三个地块组成，北侧云端路、东侧为白絮路、西侧为水运路、南侧为正茂路。总占地约24万方，总建筑面积约80万方，将打造成超大体量活力社区。

光明星城鸟瞰效果图

项目分三期开发，未来将有约1万方开放式商业街区，三期地块北侧将设有大型公交枢纽规划。

项目建筑风格采用现代简约风格，凭借多主题式园林景观以及多样化的运动空间布局，为全龄段业主打造真正的交互式活力社区。

光明星城效果图

小区总体规划“一环、两核、两轴、多园”景观与公共空间。

一环：是云享健康环；两核：品质社交核及自然体验核；两轴：尊享归家轴和自然生活轴；六园景观组团：云养花园、云麓花园、云谷花园、流云花园、云际花园、云梦花园。

示意图

项目一期二期推出东地块，其中一期在今年3月提前交房，二期也是准现房状态，目前有部分房源在售。

三期即将加推327套新品房源，除了之前热销的建面约75-85-95-115㎡户型外，本次还包含了建面约123㎡4房户型。

三期房源分布图

建面约75㎡2房户型，是目前少有的能以超低总价上车的户型。并且，双开间朝南+主卧带飘窗、客厅带宽面阳台的设计，保证了室内每个空间都能享受到惬意的阳光。

建面约85㎡的3房2厅1卫，低总价强功能三房，三开间朝南+整体动静分离的设计，都保证了这个户型的居住舒适度。

建面约95㎡的3房2厅2卫户型，这个户型的实用性太高了。能保证业主从二人世界到二胎家庭的全生命周期需求。

建面约115㎡的4房2厅2卫户型，是临港改善户型中更具性价比的一个。这个户型把总价控制的很好，在加上4开间朝南的设计，这个户型的尺度感和采光度非常强。

本批次新加推的建面约123㎡的4房2厅2卫户型，则是115户型的进阶版。同样四开间朝南，餐客厅一体化设计，真正的南北通透，尺度感和舒适度更高。

样板房实景图

NO. 2｜贰

临港产城创新创业带

200万级新房地段价值制高点

临港主城386平方公里分为滴水湖核心区、先进智造片区、综合产业区和新兴产业区。泥城所在的先进智造片区，可以说是临港产业经济的基石。

临港新片区规划示意图

临港新片区目前产业基本聚焦在先进智造片区内，主力企业特斯拉、三一重机、上海汽车等也都在这个区域。“十四五”期间，临港新片区工业产值将突破6500亿，其中预期产值合计5700亿的五大产业基本都在先进智造片区内。

特斯拉上海超级工厂实景图

强劲的产业，将导入大量的人口，带动城市复合功能的升级，也会聚集大量的高净值人群，为楼市的发展提供源源不断的动力支撑。

泥城分城区，位居临港新片区主城区门户，一直作为临港先进智造片区的居住配套，也历经多年发展。2023年底实有人口超过12.8万（来源：红色泥城）。商业配套非常完善，区域内原本拥有鸿音广场、绿地乐和城以及临港宝龙广场等大型配套。万达广场2021年12月开业，推动泥城商业整体水准再次提升。

泥城城区实景图

泥城当下开发重点，正是浦东铁路南侧占地3.5平方公里的“临港产城”园区，即临港创新创业带。万达广场及光明星城均位于这个区域。

来自：临港集团官网

万达广场和光明星城领衔开发的3.5平方公里临港产城区，可以视为泥城2.0版。与老泥城相比，这里在距离上更靠近滴水湖核心区，城市界面更新，居住人口更年青并有更高学历，配套的水准也更高。

项目周边配套示意图

从规划及落地项目来看，这里有：

• 商汤科技、泽丰半导体等高端科创产业；
• 商业旗舰万达广场，已开业
• 交大附属中小学及冰厂田幼儿园，今年已办学
• 南枫线站点泥城站（暂名），一期已开工

南枫线北侧，还有建设中的浦东医院临港院区，正好与项目形成了恰当的距离。

高效轨交通勤，高能生活配套，高阶科创产业，均在此聚集。光明星城所在的板块，无疑站在上海200万级新房地段价值的制高点！

降息是解决房价未能上涨的关键。如果未来上海房贷利率能降至2.5%左右，将接近租金回报率，那么房价将有可能上涨。目前，上海楼市已经迎来了政策底和市场底，如果大环境没有意外，房价继续下跌的可能性极小。因此，降息将成为推动房价回暖的重要因素。

上海楼市的二手房成交量和挂牌量逐渐失控，但房价未能上涨的原因是供应过剩和持有成本较高。降息将成为推动房价回暖的关键。未来如果房贷利率能降至2.5%左右，房价有望上涨。

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