群雄逐鹿，南京5大商圈各显神通

这段时间雨花万象天地的消息还是挺多的，现在不仅logo已经正式挂了起来，部分大屏幕也已经点亮了，整体效果看起来还是很不错的，一时间大家都十分振奋。

雨花万象天地的基本情况是总计14.3万㎡，含约12.4万㎡商业、1.9万㎡MIX商业街区。这个体量我认为还是可以的，但不算特别大，之前燕子矶万象天地的商业面积达到了21万㎡，显然两者在体量上不是一个级别。

现实体量

不过我注意到单看12.4万㎡虽然不小，但其并不是完全一个单体建筑，而是分为了两个主体，中间通过跨楼层连廊连接起来。如果12.4万㎡是完全一个单体，那么内部的整体空间感包括中庭的大小看起来会很大，而现在是两个分开的单体，那么视觉层面内部的空间纵深感肯定会小很多。

也就是说如果游客并没有通过连廊完整的逛一圈，只在其中一个单体建筑中游玩的话，实际的体感商业面积也就在6万㎡左右。而且即使逛全，视觉层面的第一印象也会停留在6万㎡左右，而不是12万㎡。毕竟单体6万㎡和12万㎡的空间尺度是不一样的。

而这个体感体量就与河西南部的金地中心十分接近了，金地中心的商业面积是7万㎡，所以雨花万象天地实际上相当于两座连廊相连的金地中心加一条商业步行街，我认为这是比较贴近现实的商业体量描述。

内卷加剧

雨花万象天地直接位于地铁S3号线沿线，而这条线贯穿南站、铁心桥、西善桥、河西南部等地。这意味着雨花万象天地的商业辐射能力是比较强的，尤其对本地西善桥以及铁心桥一带的居民。这势必对安德门大街沿线的商业集群，包括楚翘城、雨花世茂52+、雨花客厅、宜悦城等产生一定程度上的分流。

同时对河西南部的商业也存在不小的分流，不过这个过程并不会持续很长时间。

一方面河西南部的人口相对有限，人口的大头主要集中在油坊桥西侧的一大片范围内。另一方面河西南部的商业布局并不少，规划层面吴侯街附近是一个商业集群，虽然目前实际运营的只有金地，但基本的商业需求实际上已经可以得到满足，未来正荣和嘉华起来后，实际上就形成了一定的商业壁垒，其他板块的商业想吸河西南？基本实现不了。

另外永初路站的亲橙万象汇也即将面世，距离雨花万象天地仅两站，可以说是直接与雨花万象天地展开肉搏。

亲橙万象汇的商业总建筑面积约13万㎡，虽然总建筑面积和雨花万象天地是一个级别，但由于其是一个单体建筑，所以内部的视觉开敞感明显会更好，可以发挥的空间也更大。

根据此前的消息，雨花万象天地计划于2024年12月开业，南京亲橙万象汇预计2025年5月1日开业，前后相差不过半年左右。因此我认为在整个南部人口没有特别大幅度增长的情况下，从明年年中开始，整个南部秦淮新河东西廊道这一片的商业竞争压力将陡然提升，甚至进入到一种白热化的水平。

而也因为这一带商业布局的均衡，导致S3沿线所有商业组团未来的商业辐射范围都将被动收缩到有限的范围内，个个都强，就等于都不强，毕竟没有太多市场空白，想要长期脱颖而出很难。又或者直接上演大鱼吃小鱼的戏码，部分点位的商业可能会在这个过程中逐渐丧失竞争力。

不过倒也不用过度担心，目前的人口数据，不管是建邺区还是雨花台区其人口都是一个逐渐增长的态势。除了大量的新南京人加入了进来，很多原先住在老城区的老南京人也因为这些年外围新城的快速成长，逐渐外移。所以我认为长远来看，这不算是一个大问题，但中短期看，人口的增长毕竟没有那么快，那么这段时间商业体的高强度竞争对商家来说压力不小。