呼和浩特海关与房企合作开发职工住宅，因容积率调整房企补缴千万元土地出让金，海关成被告

2005年起，内蒙古万铭房地产开发有限责任公司（下称“万铭房地产公司”）与呼和浩特海关联合开发海关职工的团购房。因为土地容积率调整，导致万铭房地产公司补缴上千万元的土地出让金。

2023年7月14日，万铭房地产公司在催收压力下，一次性向呼和浩特市收储中心补缴海关职工住宅项目“调容补缴”所拖欠的剩余土地出让金1434万余元。随后，该公司向呼和浩特市赛罕区人民法院起诉呼和浩特海关。

今年5月20日，呼和浩特市赛罕区人民法院作出一审判决。法院认为，呼和浩特海关提供符合一定条件的土地使用权是万铭房地产公司以特定价格向其职工出售商品房的相对义务，万铭房地产公司为实现合同目的，实际建成平均容积率为2.987，该容积率在双方约定容积率范围之内，且上述调整容积率行为得到相关部门的批复同意，因此而产生的补缴土地出让金1434万余元，依约应由呼和浩特海关承担，万铭房地产公司缴纳后向呼和浩特海关追偿上述土地出让金及资金占用利息，于法有据，法院予以支持。

随后，呼和浩特海关提出上诉，但被呼和浩特市中级人民法院驳回。

11月26日，红星新闻记者联系呼和浩特海关信息宣传科，一名工作人员表示，因对判决结果不认可，该海关已向内蒙古高院申请再审。

案由：

房企与海关合建职工住宅

容积率调整需补缴千万元土地出让金

由于行政机关不得从事房地产开发业务、不具备开发房地产项目的资质，行政单位与企业合作为职工建福利房，是一种常见的合作方式。2005年，呼和浩特海关与万铭房地产公司达成定向联合开发海关职工住宅的初步意向。

双方于2005年11月18日签订的《联合合作开发意向书》明确，待呼和浩特海关与木器厂及其他相关单位办理转让土地协议后，与万铭房地产公司进行全面合作，万铭房地产公司现有土地30亩作为呼和浩特海关的职工住宅定向开发。

2006年3月10日，双方签订《房地产定向开发协议书》，约定万铭房地产公司按照呼和浩特海关的要求，为其定向开发住宅289套，每平方米均价为1900元。2008年，因建材市场价格变动，经双方协商一致，价格由1900元调整为2350元。

2007年1月，呼和浩特海关从呼和浩特市土地收购储备拍卖中心拍得容积率为1.8的30.51亩土地。万铭房地产公司将自有30亩土地及上述新拍得的30.51亩土地合并开发，建设上东领海小区。除289套为呼和浩特海关职工住房外，其余均为面向市场销售的商品房。

不过，由于海关竞拍取得的土地容积率仅为1.8，与万铭房地产公司持有的3.0土地容积率地块存在较大差异，无法同期开发。

为此，双方经协商后，在2008年3月4日签订《海关职工团购商品房协议》，明确呼和浩特海关于2008年4月1日前，将30.51亩土地的使用权人变更为万铭房地产公司，并取得国有土地使用权证（并且符合规划设计条件里批复的不低于2.8-3.0容积率，与万铭房地产容积率相同），逾期引发的法律责任和经济责任及经济损失均由呼和浩特海关承担。

在呼和浩特海关的努力下，该项目平均容积率调整为2.987的请求最终被有关部门审批通过，按照规划条件核算增加建筑面积23899.395平方米，需要补交土地出让金17924546元。

据公开资料介绍，上东领海小区占地面积45767.24平方米，总建筑面积141600平方米，高层住宅七幢、113638平方米，办公楼一幢、13000平方米，共计8幢楼，22个单元，700户。

不过，在呼和浩特市政府作出容积率调整的批复后，呼和浩特海关未按照商品房协议约定的内容变更土地使用权证。呼和浩特市收储中心多次向开发商万铭房地产公司催缴土地出让金。

直到2023年，呼和浩特市收储中心多次催收下，万铭房地产公司为避免行政处罚，减少损失，在2023年7月14日，一次性向呼和浩特市收储中心补缴海关职工住宅项目“调容补缴”所拖欠的剩余土地出让金，总额为1434万余元。

万铭房地产公司有关负责人告诉红星新闻记者，由于调整容积率，增加建筑面积，需补交的土地出让费用是1792万余元。呼和浩特市收储中心在小区张贴了公告。业主总共补交300多万元。剩余1434万余元由万铭房地产公司补交。

争议：

容积率调整，建筑面积增加

新增土地出让金应由谁承担？

万铭房地产公司认为，呼和浩特海关未能如期取得符合协议约定的容积率的国有土地使用权证，也没有缴纳“调容补缴”土地出让金，导致万铭房地产公司代替海关缴纳上千万元土地出让金，给万铭房地产公司造成巨大的经济损失。

土地出让金拖延期间，在上东领海小区购买了团购房的海关职工也迟迟未能办理房屋产权证。24名呼和浩特海关的职工先后起诉万铭房地产公司，要求办理房屋权属登记，万铭房地产公司共赔偿违约金11.9万余元。

补缴了上千万元的土地出让金后，2023年11月，万铭房地产公司将呼和浩特海关起诉至法院，请求法院判令呼和浩特海关赔偿因其违反合同约定给原告造成的经济损失1597万余元。

万铭房地产公司提出，呼和浩特海关职工按照合同约定的价格，总计286户共购房48049.49平方米，海关已经完全实现其在房地产开发合同中的权利，但呼和浩特海关未按照合同约定履行相应义务，未完成案涉项目规划设计条件里批复的容积率不低于2.8-3.0的审批手续，也未依照协议约定向呼市土储中心补缴上述土地出让金。

法庭上，呼和浩特海关辩称，万铭房地产公司诉请的案由为房地产开发合同纠纷，但结合双方对于合同的实际履行和真实意思表示，以及历次诉讼中所提交的各项证据，均能表明双方房地产开发合同关系不成立，故而万铭房地产公司无权就其缴纳土地出让金的所谓损失要求呼和浩特海关予以赔偿。

案卷材料显示，呼和浩特海关认为，案涉项目土地由万铭房地产公司摘牌，取得摘牌时，土地规划条件明确，万铭房地产公司自行变更规划条件，对此引起的法律后果应由万铭房地产公司自行承担。《海关职工团购商品房的商品房协议》第八条中约定的内容实际并不具备履行可能，约定的变更义务属于城乡规划部门的法定职责，并非可以自行约定的事项，属于无效约定。

对于变更容积率所致的上千万元巨额土地出让金，呼和浩特海关认为，在万铭房地产公司拍得案涉土地后，其作为土地权利人，明知拍得案涉土地的容积率，却仍然自行变更规划条件，违规开发建设案涉项目，后因超容积率，被要求依法缴纳土地出让金，该后果应由万铭房地产公司自行承担。

法院：

实际建成平均容积率在约定范围之内

海关应向房企支付土地出让金损失

2024年5月20日，呼和浩特市赛罕区人民法院作出一审判决，认为双方签订的一系列合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。

▲一审判决书截图（部分）

判决书提到，《海关职工团购商品房协议》约定：呼和浩特海关于2008年4月1日前，将30.51亩土地（20339㎡）的使用权人变更为乙方，并取得国有土地使用权证（并且符合规划设计条件里批复的不低于2.8-3.0容积率，与乙方容积率相同）。

法院认为，呼和浩特海关提供符合一定条件的土地使用权是万铭房地产公司以特定价格向其职工出售商品房的相对义务，万铭房地产公司为实现合同目的，实际建成平均容积率为2.987，该容积率在双方约定容积率范围之内，上述调整容积率行为亦得到相关部门的批复同意，因此产生的补缴土地出让金1434万余元，依约应由呼和浩特海关承担，万铭房地产公司缴纳后向呼和浩特海关追偿上述土地出让金及资金占用利息，于法有据，法院予以支持。

因此，法院判决呼和浩特海关自判决生效之日起十五日内向内蒙古万铭房地产开发有限责任公司给付土地出让金损失人民币14340841.15元。

呼和浩特海关对上述判决不服，上诉至内蒙古呼和浩特市中院。

2024年9月，呼和浩特市中级人民法院做出判决，驳回了呼和浩特海关的上诉，维持原判。

万铭房地产公司法务总监李女士介绍，公司今年10月10日去赛罕区人民法院执行局递交申请强制执行的材料，11月3日法院立案，现在呼和浩特海关账户已经被冻结，一审判决案件受理费法院已经打到公司账户。李女士表示，希望呼和浩特海关尽快履行判决并支付出让金损失，缓解企业经营的困难。

11月26日，红星新闻记者联系呼和浩特海关信息宣传科，一名工作人员表示，因为对判决结果不认可，已经向内蒙古高院申请再审。(来源：红星新闻首席记者 吴阳）