吹风价1.5-1.6万/㎡！洋湖新盘绿城玉海棠，值得买吗？

转眼间，2024年已经来到了最后一个月。

长沙楼市纯新盘密集发声，咨询买房的人也明显多了起来。

而在众多纯新盘中，洋湖的绿城玉海棠无疑是最亮眼的那个。

项目自拿地之初，就成为了话题焦点，从案名官宣-产品发布-示范区开放，热度一路随行。

（项目示范区实景图）

据我了解，绿城玉海棠目前样板间已开放，预计本月开卖，吹风价在毛坯1.5-1.6万/㎡。

消息一出，大家能看到，是存在一些争议的。

有人觉得，这个价格，甩开了一站之隔的大王山一大截，1.6万买这里简直是“高位站岗”，甚至超过1.4万看都不用看；

也有人觉得，这可是绿城出品，学校商业地铁啥都有，我愿意为1.6万的价格买单。

（截图来源小红书）

当然，放风价是放风价，实际首开价格可能会在这个基础上有折扣，这一切都要到首开才知晓。

其实，一个楼盘有热度，才会有对定价逻辑的讨论。我们不能被网上一些偏激的观点牵着鼻子走，而要有自己的见解。

今天我们就来看看绿城玉海棠吹风价1.5-1.6万这件事，究竟是不是“高位站岗”？

NO.1丨壹

洋湖，仍然是长沙改善首选

首先，讨论买绿城玉海棠会不会站岗，离不开它的地段——洋湖。

提起洋湖，市场众说纷纭。比如：“从大王山一脚油门就到洋湖，现在大王山卖1万+，你绿城凭什么卖1.6万？”

实际上，这样的价值判断，是片面且不专业的。

洋湖由于开发早，配套兑现速度快，不像其他新城板块有太多新的概念和故事可以讲，这两年热度不可避免地走下坡路。

但是，这并不意味着洋湖的价值，随着时间流逝而下降。

① 洋湖的商圈，是长沙最响亮的商圈之一。

与长沙其他楼市板块截然不同，洋湖的商业在商业业态、层级、档次更上一层：

宜家荟聚中心，是宜家在全球范围内第二大的商业综合体，品牌入驻率极高，非常适合家庭消费； 京东mall，是湖南首店超级体验店，直接帮你把手机里的app搬到现实中来，吸引众多年轻人； 卓伯根商业综合体，是德国百年品牌，建设加速中，是长沙市民体验高端德式生活的首选之地…

如今的洋湖商圈，坐拥近百万方的零售商业，其商圈消费配套齐全、功能完善，吸附全年龄客流，早已成为全长沙人的洋湖。

② 洋湖的低密，全长沙独有一份。

相对于梅溪湖、滨江的高容积率，洋湖净开发用地容积率约2.6，楼层更低、楼间距更宽；

而且坐拥约7200亩的洋湖湿地公园，负氧离子高出中心城区6倍多，景观优势相当明显。

（洋湖新城规划图）

③ 洋湖的教育，已发展为长沙高地。

洋湖坚持教育优先发展，短短几年时间，已落地雅礼洋湖、长郡双语、麓山国际等名校品牌，均已正式开学。

而且整个洋湖采用“小学就近入读、初中片区内派位”形式，真正的家门口就能享受优质教育。

此外，洋湖吸引到的高阶改善人群，也更愿意为教育投入资金，形成的教育圈层，将为洋湖的学校持续输送优质生源。

（洋湖学校分布情况）

④ 洋湖的土地市场，热度很高。

近两年洋湖在楼地市低温下，供应地块仍然全部熔断，楼面价也创下新高13635元/㎡，可见市场的认可。

根据《湖南湘江新区土地价值手册》，洋湖仅剩4宗住宅地块未出让，具体如下：

（注：图中的⑧号已改为商业用地）

洋湖剩余的这4宗住宅地，一宗是公园里的别墅地块，两宗是一线江景，楼面价肯定不会低，瞰江大平层有望卖到2万+，别墅可能3万+的水平。

最后一宗洋湖南H261地块，有临学校优势，但南侧又会有绕城高速噪音影响。

相比之下，绿城玉海棠位置适中，142+168的组合，不紧邻绕城高速等不利因素，如果首开真的卖1.5-1.6万/㎡，我们也不会很惊讶。

⑤ 洋湖的房价，仍然在第一梯队。

最后，洋湖的新房和二手房价格近年来逐渐走高，这才是购房者对真实洋湖价值的最好判断。

● 新房方面，据克而瑞数据显示，2024年洋湖的普通住宅成交均价达17164元/㎡。

● 二手房方面，绿城玉海棠周边项目已经达到了二手房市场第一梯队均价的水平，特别是北侧的卓越洋湖晴翠已经到了1.93万/㎡的成交价。

（以上数据来源贝壳成交价）

而且这些二手房还是旧规产品，虽然是精装，和新规户型的绿城玉海棠得房率差距较大，因此对于1.6万买入绿城是高位站岗的言论，不敢苟同。

NO.2丨贰

洋湖新一代“好房子”范本

看完项目的地段，再来看产品。

我们认为，在长沙楼市开发商纷纷堆公区、堆性价比的时候，像绿城玉海棠这样沉下心做产品的楼盘，全城难觅。

① 不是贴牌绿城，是真绿城。

绿城玉海棠，是绿城继青竹园、凤起麓鸣之后，又一独资开发的产品，具备纯正绿城基因。

绿城青竹园，是“长沙别墅博物馆”，曾斩获“亚洲十大超级豪宅”至高荣誉；绿城凤起麓鸣，重新定义了长沙江景大平层天花板，单价突破3万/㎡。

相当于，绿城以3万多5万多做产品的实力，做1.6万的价格，这对于绿城来说简直驾轻就熟。

（绿城青竹园实景图）

② 洋湖在售盘里配套蕞好的楼盘。

目前洋湖主力在售楼盘均位于板块西南侧，绿城玉海棠相对而言位置更优，距离各类成熟配套更近。

● 交通：距离3号线地铁洋湖湿地站约700米，其余在售项目离地铁均在2公里以上。 ● 学校：西侧是麓山国际洋湖实验学校，西南侧是雅礼洋湖实验中学。目前红头文件已公布，小学暂统筹至麓山国际洋湖实验学校，初中在洋湖片区派位。 ● 商业：距离宜家家居&荟聚约300米，周边2公里范围内还有龙湖天街、京东超级电子体验店等商业。 ● 景观：距离洋湖湿地公园步行约300米，坐拥天然氧吧。

（项目区位图）

③ 长沙户型新规后洋湖的第一个楼盘。

绿城玉海棠是长沙新规后的首批0公摊住宅，10栋高层＋1栋小高层，每一户均为独梯独户体验，享有12㎡电梯厅，优势明显。

（项目效果图）

其中，建面约142㎡户型，在不纳入电梯厅的条件下，实际得房率约97%，168㎡更是高达100%！

以142㎡户型为例，约15.4米面宽＋四开间朝南＋双套房＋可变空间大，在同面积非常少有，即使有也不会同时满足。

（户型示意图）

而且，绿城玉海棠结合客户需求，以更人性化的“精细收纳”设计，打造更强大、更有序的收纳空间。

通过打造全屋精细化收纳体系、玄关处800库空间，打造超3.6万升的收纳容量，告别空间焦虑。

收纳看似寻常，却关系着居住品质。绿城玉海棠将收纳艺术与日常生活自然融合，堪称洋湖新一代“好房子”的范本！

（样板间实景图）

④ 绿城以超越级标准构筑社区配套。

本次项目实景示范区，从景观细节再到公区配置，处处都能感受到绿城的文化认同感。

不仅打造了宽约47米的奢华大门，门前模拟海棠花瓣形态，还在入口处展示了约3000㎡社区商业街区，包括海棠书店等；

内部更是包含下沉式庭院、“山水七画境”园林、星空顶地库、车道吊顶，会所也配置了长沙2万＋豪宅同款的恒温泳池、私宴厅、健身房等。

可以说，放眼整个洋湖片区，绿城玉海棠的实景品质完全是首屈一指的存在！

左右滑动查看更多示范区实景图

⑤ 绿城的实景兑现实力强。

最后，如今买房，购房者最担心的问题是交付兑现。

从绿城近年来在长沙开发的明月江南、凤起麓鸣、桂语雲峯等来看，无一不是成为了区域封面，有口皆碑。

比如，梅溪湖的绿城招商桂语雲峯，外立面颜值就成为了片区首屈一指的存在。

（绿城招商桂语雲峯实景）

而且绿城是个“听劝”的开发商，我们对于绿城玉海棠最终呈现的品质，可以保持实景高于效果图的期待。

结语

看到这里，相信每个人对于绿城玉海棠的价值自有一番判断。

目前长沙楼市出现了很多“以价换量”的楼盘，搞得想买房的人，生怕自己高位站岗，一些品质不错的项目，反而被这种观点裹挟内卷价格。

绿城玉海棠究竟值不值得1.5-1.6万/㎡，见仁见智，或许只有您亲自到示范区体验才能知晓了。

扫码了解更多项目资料↓↓↓

（注：本文仅代表个人观点，不构成任何承诺和保证，不作为购房、投资等决策依据。项目周边规划、资源信息以最终为准，交付以购房合同为准，仅供参考。）