深圳诞生今年全国最贵地王 湾粤海街道一个新地块卖了185亿

今年全国总价最贵地王，于12月2日在深圳诞生，位置在深圳湾壹号隔壁，全国最强GDP产值街道，深圳湾粤海街道一个新地块。这是深圳年内第五宗居住用地——后海T107-0107宗地，虽然仅有2家竞买人报名，却激战295轮，最终被华润置地+中海联合体以总价185.12亿元竞得，折后楼面地价70387.83元/㎡、溢价率约46.32%！

本次成交不仅体现了房产新政后，深圳房地产市场的活力与潜力，也预示着后海中心区将迎来又一高端住宅项目的落地。

该宗地块位于深圳湾后海总部基地的核心位置，占地面积38566.56平方米，总建筑面积达26.3万平方米，容积率高达7.59，规划为“二类居住用地+商业用地+道路用地”的综合开发模式。起始价已高达约126.52亿元，且此次拍卖不设限价、无配建要求、无户型限制，完全遵循“价高者得”的原则，吸引了众多实力房企的积极参与。

第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿分析指出，回顾过去十年深圳出让的百亿地块，不难发现，单纯依赖商业地块盈利已难以为继，而商业与住宅的综合开发模式更能适应当前房地产市场的变化。房企在确保利润空间的前提下，才会积极出手拿地，这也正是深圳湾后海这块优质商住地能够吸引如此多关注的原因所在。

此次竞拍的华润置地+中海联合体，是当下房产强强联合的典范。中海地产今年1-11月在全国市场的销售额超过2700亿元，位居行业第二，其高端“玖”系列产品在多个城市均取得优异成绩，品牌影响力和经营稳健性得到显著提升。而华润置地同样表现不俗，今年全国销售额已达2200亿元，基本完成年度目标，稳居行业第一梯队，尤其在深圳市场，其产品力和市场号召力尤为突出。

T107-0107宗地不仅地理位置优越，周边配套也是极为完善。地块紧邻后海文化商业轴线，人才公园、春茧体育中心、深圳湾万象城、海岸城购物中心等高端生活配套一应俱全，交通方面则有地铁2号线和8号线穿行其间，为居民提供了极大的生活便利。这里也是后海金融商务总部基地，是中国总部企业最为密集的聚集地之一，目前已吸引华润、阿里、百度、腾讯、安邦、联想、中海油等众多知名企业聚集。此外，地块还将配建一所9班幼儿园及其他康养设施，进一步提升了项目的居住品质。

值得注意的是，随着深圳“豪宅税”的取消，大户型房产交易得到显著刺激。据深圳中原数据显示，南山后海片区二手房源挂盘量持续增加，尤其是144㎡以上的大户型房源，占比高达28.3%，远超其他区域。这一政策变化，无疑为今日出让的后海中心区宅地增添了更多的想象空间。

考虑到地块的稀缺性、周边配套的完善度以及当前房地产市场的趋势，尤其是附近二手房参考价格，如与该地块隔路相望的是蔚蓝海岸2、3期，链家挂牌价10-11.5万/㎡。远一点还有观海台、浪琴屿、招商海月花园等豪宅，楼龄久一些，但价格基本都在10万+。可以预见未来该项目的单价有望超过15万元/平方米，竞得企业将拥有非常可观的利润空间。此次土拍不仅再次证明了深圳房地产市场的吸引力，也为市场注入了新的活力与信心。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，深圳新地王的诞生，背后是多重因素的交织。年底土地出让金的冲刺压力与央国企补库存的需求相遇，共同推高了地价。这一现象不仅反映了土地市场的现状，也透露出楼市发展的新动向。同时，龙头房企的经营策略正发生深刻变化。它们愈发聚焦于重点城市和重点项目，通过高溢价热销的产品模式，实现业绩的快速增长。于是就有了广州不久前的面粉厂地块，上周中海153亿拿下北京朝阳组合地块。

地方政府在土地出让和经营逻辑上也有所调整。面对楼市调控的新挑战，地方政府更加注重政策的灵活性和有效性。地王的诞生，不仅是土地出让金的需要，更是政府通过市场手段稳定楼市预期、提振市场信心的举措。地王的示范效应，有望带动整个楼市的回暖。

本次拍卖可以说是深圳乃至全国土地市场的一次重要里程碑，为国内一线城市房地产市场给出了指引和典范。