陕北房企西安“淘金”

图片来源：中房报图库

石青玲丨发自西安

榆林——这座位于陕西北部以煤炭著称的城市，因为GDP的狂奔吸引了全国的关注。

2024年前三季度，榆林市地区生产总值5742.95亿元，按不变价格计算，同比增长5.7%；从名义增速来看，榆林名义增速达17.67%，位居全国第二，仅次于甘肃金昌；从增量来看，榆林市前三季增量高达862.68亿元，在目前公布数据的全国城市中，位列第五，仅次于北京、深圳、上海、重庆，超越了所有省会城市；人均GDP方面，前三季度，榆林人均GDP达15.92万元，排在全国第三位。

作为全国煤炭第二城，过去几年里，在全球能源格局的新形势下，煤炭行业的高景气周期为榆林的加速崛起提供了有力支撑，也造就了很多“暴富神话”，而“因煤而兴”的能源大佬们为了寻找资产的保值增值，从退场的民营房企手中接过了大旗，成为西安楼市中的一股中坚力量。

“榆林市2024年前三季度GDP为中国增速第一猛，为西安市整体增速10倍，城市整体经济发展利好，带动房企平稳向好，当房企的发展需求大于城市供给，必然会向外融通。”西安创典智库研究院院长陈俊杉说道。

榆林文昌首进西安

10月30日，来自榆林的文昌集团摘得了浐灞国际港2宗优质地块，总价9.73亿元，这是榆林文昌首次在西安拿地。

任何一家企业的兴盛背后都是创始人艰苦卓绝的奋斗，榆林文昌也不外乎如此，作为榆林文昌的创始人，张文堂出生于榆阳区古塔镇黄家圪崂村，这里沟壑纵横，自然条件恶劣，贫穷和饥饿是上一辈挥之不去的阴影。生活的压力之下，刚满18岁的张文堂跑到乡里、县里，牵头组建了一个建筑队，这便是文昌集团的雏形。

张文堂是个商业嗅觉敏锐的人，在随后建筑行业的正规化发展中，上述建筑队改组成了榆林市文昌建筑工程有限公司；在“房改”开始不久后，他又成立了房地产开发公司，正式涉足房地产开发。经过20多年时间的发展，榆林文昌的产业涵盖建筑工程、地产开发、物业服务、装修服务等，公司总资产超过50亿元，不过其足迹主要位于陕西省榆林市。

地处毛乌素沙漠边缘的榆林，是中国煤炭第二城，其煤炭产量仅次于内蒙古的鄂尔多斯，据统计，榆林煤炭预测储量达2720亿吨，现探明储量1490亿吨，按现在的速度，保守可开采200年以上。除了煤炭之外，榆林的原油、天然气产量在全国的比重也分别拥有重要的地位，庞大的能源储备让榆林成为了国家西煤东运的腹地、西气东输的源头、西电东送的枢纽。

煤炭行业的高歌猛进让榆林风头无两，楼市也是一路高歌猛进，水涨船高。榆林市统计局显示，2023年，榆林市商品房销售面积252.46万平方米，增长7.4%，商品房销售额206.17亿元，增长17.7%，商品房待售面积124.25万平方米，增长11.9%。2022年，商品房销售面积235万平方米，下降29.6%，商品房销售额175.21亿元，下降25.8%，商品房待售面积111万平方米，增长25.4%。

以此计算，2022年榆林商品房均价为7455.74元/平方米，2023年则涨到了8166.44元/平方米，涨幅超过10%。“一些热门楼盘‘需要托关系’才能买到，有些项目更是像网上说的‘全款客户往前站，贷款的往后排一排’，高峰的时候房价都超过了西安，其中很多客户都是抱着投资的目的。”一位当地房产中介回忆道。

不过，如今在全国房地产市场调整之际，榆林也深陷其中。据榆林市统计局统计，进入2024年一季度，榆林市房地产开发投资下降5.5%。2月末，商品房累计销售面积17.9万平方米，下降47.1%；商品房待售面积56.79万平方米，下降47.9%；商品房销售额14.01亿元，下降48.7%。在此之后，榆林市统计局再无数据公布。

房价方面，据安居客统计，2024年11月，榆林二手房均价为9787元/平方米，环比下跌1.07%，同比去年下跌了21.02%。“这两年榆林的房地产市场并不乐观，很多项目都建到了现房才开始销售，不少房企也撤出了当地。”一位曾在榆林有项目的房企人士说道。据中房君了解，如今的榆林楼市告别了“摇号”的疯狂，大部分楼盘以平销为主，打折优惠成为市场的常态。

市场调整之际，文昌通过走出榆林、“南下西安”来分散单一市场的风险是企业发展的需求所致，但是在高手云集的西安市场，文昌集团如何突围而出？就此，中房君向榆林文昌发去了采访函，不过并未收到回复。

能源大佬“买买买”

文昌并不是第一家进军西安的榆林房企，在它之前，泰发祥、德通、欣多升等榆林企业早已来到了西安，它们或多或少都与能源行业有关，而能源企业也正成为西安楼市中的一股新力量。

近日，一家名为中鼎置业的公司买下了华侨城曲江太平坊项目，成交价格为10.31亿元。公开资料显示，这家企业的第一大股东为神木市凯奥商贸有限公司（持股50%，以下简称“神木市凯奥商贸”），第二大股东为陕西腾龙煤电集团有限责任公司（持股30%），其中神木市凯奥商贸还是神木市东源煤化工有限责任公司（以下简称“神木市东源煤化”）的第一大股东，持股比例33.76%，神木市东源煤化则持有陕西煤业化工集团神木能源发展有限公司14.8075%的股份，还持有神木市兰炭集团1%的股份。种种迹象表明，这是一家有能源背景的企业。

在去年，绿地集团在港务区的总部项目（综合体）集群——绿地丝路全球贸易港，其中一栋塔楼被神木国企买下，目前这栋楼已挂上了神木大厦的标识。此前，秦煤实业接手的烂尾楼项目——高新区赛格广场也已改名为秦煤1号·智富中心，正式开工。此外，陕北煤企还接盘西安凯悦酒店，原君乐城堡酒店也被陕北榆林一家能源公司收购，位于大唐芙蓉园附近的西安盛美利亚酒店也有部分股权被陕北煤企收购。

除了商办市场外，部分企业也深耕住宅市场，如10月10日，陕西欣多升摘得经开区WY8-56-136地块，这是其继紫檀府之后的第2个项目，目前案名已流出，为翰林府；8月份，德通摘得西安大寨路城改地块，这也是继德通·映南山之后，德通在西安的第二个项目，案名为德通·昆仑序；泰发祥更是在西安已相继落地了4个项目。

“西安很多商办背后都有煤老板的身影，根本原因还是煤炭行业积累的资本，目前没有好的投资渠道，固定资产虽然投资回报率不如以前，但是动产的折旧更大。其次是可以规避掉一部分企业所得税。”一位接近上述企业的人士说道。

几年前，他所在的项目因资金问题被一家能源背景的企业收购，“当时那家企业之所以能在一周之内下定决心收购，主要还是因为不缺钱。”据他介绍，实力雄厚的能源企业会在全国范围内“买买买”，稍微差一点的会主要在西安进行投资，这股风潮已持续了4年之久。

如他所说，“煤老板”的身影早已遍及全国，如2023年10月，来自陕西省榆林市府谷县的中汇集团以28亿元拿下了北京金茂威斯汀大饭店，这是一家从事煤炭开采、洗煤、煤化工等业务的典型煤炭企业，在府谷等地还开发有房地产项目。

同一年，海南香水湾富力万豪酒店的业主方由富力变更为海南纳旭源实业有限责任公司，这也是一家来自陕西省榆林市的企业；海南蘅远投资有限公司则接手了清水湾碧桂园希尔顿逸林酒店，这家公司背后的股东在陕西榆林地区拥有多家煤矿及煤化工企业。

不只是买楼，随着“煤二代”的上位，陕北资本将投资视角投向了更广泛的领域，如泰发祥旗下的欣柯资本是一家聚焦于硬科技+医疗健康领域的专业投资机构，目前已有3只备案基金，管理规模超20亿元，53家被投企业中半导体行业就达29家。类似的案例并不少，2023年，榆林新三板涉煤企业德林荣泽与北京易生综合能源有限公司设立陕西德林易生新能源有限公司，新公司主营业务覆盖电动汽车充电、光伏发电、集中式快速充电站等。

“随着煤炭行业的改革，过往的造富神话已不可持续，煤老板也需要寻找新的赛道来实现财富的保值增值。”上述人士说道。