穿过风暴   观点与钟革惠对话：如何打造深业上城独有DNA

编者按：2024年，面对经济与行业调整的大环境，如何穿过风暴，在周期考验和市场竞争中赢得生存与发展，是每一个企业掌舵者需要思考的核心问题。

在这一背景下，观点新媒体策划并推出“穿过风暴”年度系列报道，寻找一批在变革中砥砺前行、推动中国经济高质量发展的企业共同迎接新的一年。

同时，我们将继续对话一批具有全球视野和丰富学识的经济学者与行业领袖，从他们的角度，解读行业与企业的未来发展。

观点网 两座长度共1.2公里的幸福廊桥，从东向西，依次连着181公顷的莲花山公园、120万平方米的深业上城、以及149公顷的笔架山公园，全程步行仅需10分钟。

这就是深业集团所实践的“缝合城市”理念，而这种规划和运营理念也被称为POD理念。POD，全称Park Oriented Development，即以城市公园为导向的开发，实现“公园+商业”的有机融合。

为此，我们特地邀请到了深业商业管理有限公司董事长钟革惠来到观点商业年会直播间现场，与我们面对面交流并分享POD模式下的深业上城，以及她的商业运营之道。

深业上城是集多元购物体验空间、写字楼、LOFT、高端公寓及酒店于一体的城市综合体。据深圳控股2024半年报，今年上半年深业上城实现销售额21亿元，客流量超千万，同时项目平均新签合同租金较2023年同比增长30%。

在钟革惠看来，目前整个行业都在控诉消费降级所带来的营业额下滑和客单价下降，但深业上城却依旧能保持全方位增长态势，这一切还得归功于团队一直提倡打造的“深业上城独有DNA”。

POD模式DNA

钟革惠指出，深业上城是中国首个意义上国家级行政公园与商业相结合的，周边大三公园的面积是纽约中央公园的1.5倍，对客群的生态消费有强烈的吸引力，尤其是香港群体。

近几年，深业上城充分发挥公园优势，联合举办了多场文旅活动，如粤港澳大湾区花展、冯唐“我是猫”艺术展全国首展、逛公园IP主题系列活动、宝马音乐节等，吸引众多大湾区及香港消费者前往打卡。

今年3月底，深业上城联动笔架山体育公园引流，举办的“2024粤港澳大湾区花展”，整个花展10天时间，项目总客流量突破105万人次，单日客流量最高超20万人次。

除文旅项目外，“体育赛事的承接可以拉动深业上城的消费力，包括酒店、餐饮、零售等，从而变相为商业倒流。”钟革惠表示，拓展体育消费空间也是近年来深业商管所追求的。

据悉，笔架山体育公园是深圳第一个体育主题公园，总面积达26.76平方米，公园北区自带7片足球场、4片篮球场、6片羽毛球场以及1.6公里环跑步道等超多运动场地。

今年10月举办的2024深业·青少年足球超级杯就选址于笔架山体育公园。据钟革惠回忆，不计陪同家属，光是前往参赛的球队多达96支，球员1500名，而且队伍多数来自日本、韩国、泰国等周边国家。

目前，深业商管旗下包含深圳文华东方酒店、MUJI酒店、以及自营品牌憬居，全面覆盖中高端人群需求。其中，深圳文华东方酒店内设有八间餐厅，提供精细粤菜、日本料理及西班牙风味菜肴等多口味选择。

体育公园不仅能够提升商业的消费活力，同时也能满足写字楼租户及购物中心商户的联动需求，从而促成业主与租户的双赢局面。

据钟革惠介绍，深业上城独有的写字楼内，入驻了13家500强企业，笔架山体育公园南区的营地空间会不定时开展星空影展、草坪音乐会、触式橄榄球等活动，可以满足企业对于公园户外拓展的需求。

而对于购物中心租户而言，位于深业上城一期二层的Sony旗舰店，是全深圳唯一家索尼直营店。电视、音响、耳机、相机、ps5等产品一应俱全。索尼直营店每周六还会定期举办线下摄影课程，而深业上城拥有的公园优势，能为其提供户外拍摄教学场所，在一定程度上可以增强协同效益。

同时，深圳市属公园无人机配送航线－深业上城至深圳中心公园航线已在今年五一假期正式启用，笔架山体育公园航线落地实施，推动公园+深业上城商圈的低空经济发展。

“无人机配送航线的落地，相当于变相扩大了深业上城的营业面积。”钟革惠表示，以深业上城为起点，最上快10分钟就能将肯德基、奈雪的茶、7-Eleven便利店等商家超千种商品空投到2公里外的深圳中心公园。

“对深圳而言，强烈的科技创新特质铸就了这座城市浓郁的现代气息，而深业上城要做的，就是将城市气息融合进商业运营中，打造独有DNA。”其称。

首店＋多业态DNA

“商业需要新鲜感，因为现在的商业竞争同质化、千店一面的情况很普遍，首店是一个很好打出差异化效果的方式。”首店经济一直以来都是深业商管所强调的。

“今年，我们品牌更迭焕新率达到了35%以上。”据悉，过去一年中，深业上城调整超过100家店铺，其中新开品牌达到86家。今年上半年开出33家新店，引进的29家新品牌中有18家更是城市及区域首店。

去年7月，老佛爷百货华南首店正式亮相后，为深业上城带来了100多个品牌，涵盖国际品牌、设计师品牌等。今年，老佛爷百货更是引入了祖马龙女士个人品牌JO LOVES华南首店、SABON中国首店等香氛品牌入驻。

在潮人聚集地的loft小镇，深业上城同样引进了深圳首间A&F「GETAWAY」概念店、法国户外运动品牌salomon、日式高端户外品牌迪桑特等。

同时，基于客群需求，场内还引进了醒园公馆深圳首店、香港素食餐厅珺Emerald、Latina Prime巴西牛排馆华南首店、深圳本土西餐品牌pLeace全新概念店等品质餐饮。尽管有源源不断的餐饮店入驻，但深业上城在餐饮的引入却十分克制，“确保占总体的面积不超30%。”

“品牌的调改十分考验我们商管的运营能力。”钟革惠感慨道，许多品牌店都拥有忠实的粉丝群体，但深业商管必须跟随市场变化作出调整，有时不得不忍痛割舍，以引进一批具有未来发展潜力的新品牌。而“这样做的目的，是为了让这个厂更有自己特色DNA。”

钟革惠表示，随着深港两地双向奔赴的常态化，港人消费的客群、习惯也在不断变化，港客的消费习惯已从最初单一的生活采购，逐渐升级为科技类、体验类。

因此，在品牌调整方面，深业上城充分发挥深圳科技之城的DNA属性，引进了华为、大疆、小米之家以及众多新能源汽车品牌，增加零售比列，给香港消费者提供更多的消费选择。成效也是显而易见，“电动车只占了总消费面积的7%，但它带给我的收益是接近50%。”

现如今，深业上城经过一系列的品牌优化调整，成功吸引了众多香港消费者，其消费增长率已高达40%。其中，3C业态的整体坪效实现了20%的同比增长；大餐品类销售额同比增长了45%；休闲餐饮的销售更是实现了近乎翻倍的增长；而体验类业态，如Gjump运动乐园和常乐推拿，其销售额也迎来了近40%的同比增长。

然而，好的商业不只是商业，更是文化与艺术表达的引领者。

今年11月，作为深圳全民阅读重要阵地之一的深业上城，不仅是第25届深圳读书月的重要助推者，同时也是第四届书香福田读书月的重要分会场之一。

其间，落地深业上城的“故宫瑰宝·香港非遗文化展览”、“第四届福田读书月换书大会”及“幸福廊桥书籍市集”等一系列活动，成功吸引了大批来自大湾区及香港游客前来参观打卡。

“一个综合体有一个书店，它代表着一个文化符号，也代表着我们对历史的情怀。”深业上城正在用自己的方式，逐步打破外界对深圳“文化荒漠”的刻板印象。

本文源自：观点网