华西证券：北上深二手房价环比上涨

地产链的变化对今年的宏观经济依然重要，为了高效、全面捕捉全国地产销售热度，并做到分城市的高频跟踪，我们创建了地产政策、新房销售、二手房销售跟踪体系。欢迎大家持续关注，具体数据下载链接请见文末。

重点关注 10月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，连跌12个月以来首次转涨

根据统计局数据，一线城市二手住宅销售价格环比由9月的下跌1.2%转为10月的上涨0.4%，自2023年10月连跌12个月以来首次转涨。分城市来看，一线城市中，北京、上海和深圳10月二手住宅销售价格环比分别上涨1.0%、0.2%和0.7%，广州下跌0.4%。

二线城市、三线城市10月二手房价环比继续下跌，分别下跌0.4%、下跌0.6%，自2023年5月以来已经连续18个月环比下跌。

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11月第二周

50城新房周成交环比增长8%

相当于年内高点的67%

11月第二周（11月8-14日），50城新房成交面积360万方，环比增长8%。为观察政策效果，进一步与10月、9月“非月底周”相比，也就是剔除月底、国庆节数据，11月第二周成交面积约相当于10月周成交均值的94%，相当于9月周成交均值的163%，显示出政策提振效果仍然显著。

回顾这一轮地产成交恢复情况，从9月底开始，主要是受到“924”政策、9月底一线城市调整住房限购等影响。在政策提振之下，季末地产成交冲量，9月最后一周成交规模相当于年内周成交高点（6月底）的81%。进入10月，国庆节后三周成交规模约为年内高点64%-71%，均处于年内偏高水平。10月最后一周新房成交再次冲量，规模457万方，相当于年内高点的91%。11月第一周成交333万方约相当于年内高点的62%， 第二周成交360万方，相当于年内高点的67%，是“924政策”前一周的194%，是“517政策”前一周的106%，仍然处于年内偏高水平。

注：“517政策”主要包括取消商贷利率下限，首、二套房最低首付比例分别降至15%、25%等；“924”政策主要包括降低存量房贷利率，统一首、二套房最低首付比例到15%等。

相比往年同期，今年11月8-14日新房成交环比增长8%，表现强于2015-2023年同期环比均值（+4%）。成交体量方面，当周较去年同期增长8%，但较2015-2022年同期均值下滑36%。

累计来看，1 1月1-14日新房成交同比增长4%，表现好于10月（-10%），也好于9月（-30%）。今年年初至11月14日新房成交同比下滑28%，累计降幅较10月底收窄1个百分点，较9月底收窄2个百分点。其中，一线城市新房成交11月1-14日同比增长16%，年初至11月14日同比下滑18%，表现均强于50城整体。

以“517”政策前的3月17日-5月16日平均值（前60天）作为对比的基点100%，将各年的新房日度成交面积数据进行标准化处理，以观察剔除季节性规律的成交数据。9月最后一周以来，扣除国庆假期当周后，新房成交标准化比值持续在100%-146%之间震动。11月第二周新房（11月8-14日）标准化比值为108%，与2015-2023年同期均值相比，高出历史同期均值16个百分点（前一周为15个百分点），可被视为政策的提振效应。

对比两轮政策效果，“924政策”对新房销售的提振效果更明显。9月最后一周至今，已有近六周的新房销售标准化比值较历史同期均值高（除国庆节后第一周低之外），平均高出20个百分点，而 “517”政策出台后六周中，仅有一周比历史同期均值高，高出7个百分点。

观察京沪深新房成交，11月第二周深圳表现最好，周成交创年内新高，上海、北京相对平淡，周成交约为年内高点的45-47%。

具体来看，11月8-14日深圳新房成交21万方，环比增长12%，创年内周成交新高，是年内次成交高点（10月最后一周）的104%，是“924政策”前一周的417%。北京新房成交20万方，环比下滑2%，是年内高点（7月初）的47%，是“924政策”前一周的132%。上海新房成交28万方，环比下滑6%，是年内成交高点（10月最后一周）的45%，是“924政策”前一周的134%。

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11月第二周

15城二手房周成交环比下滑5%

体量相当于年内高点的92%

11月第二周（11月8-14日），15城二手房成交环比下滑5%，环比表现略弱于2015-2023年同期环比均值（-1%）。但成交体量表现强于历史同期，11月8-14日二手房成交229万方，较2015-2023年同期均值增长47%，较2023年同期增长22%，成交仍处于高位。

回顾这一轮二手房成交恢复情况，恢复时间点与新房类似，但反弹幅度比新房高。从9月底（“924”政策当周）开始恢复，国庆节后第二周成交先突破前期高点（6月底），10月最后一周再次创年内新高，11月第一周、第二周成交小幅回落，但回落后成交体量仍然较高，成交体量相当于年内高点（10月最后一周）的92%，是“924政策”前一周的127%，是“517政策”前一周的103%。

累计来看，11月1-14日二手房成交同比增长24%，表现好于10月（11%），也好于9月（-3%）。今年年初至11月14日二手房成交同比下滑0.3%，累计降幅较10月底收窄0.8个百分点，较9月底收窄2.5个百分点。其中，一线城市（仅有京沪深有可比数据）二手房成交11月1-14日同比增长69%。

同样以“517政策”前的3月17日-5月16日平均值（前60天）作为对比的基点100%，将各年的二手房日度成交面积数据进行标准化处理，9月最后一周以来，扣除国庆假期当周后，二手房成交标准化比值持续在106%-128%之间震动。11月第二周成交标准化比值达到118%，与2015-2023年同期均值相比，高出历史均值24个百分点（持平于前一周），二手房成交持续改善，且改善幅度超过新房。

与新房类似，对比两轮政策效果。9月最后一周至今，六周的二手房销售标准化比值较历史同期均值高（除节后第一周低之外），平均高出35个百分点。而“517”政策后六周，平均高出约15个百分点。

观察京沪深成交，11月第二周三地周成交环比均增长，均成交体量处于年内高位，对比下来，上海、深圳表现更好，周成交均相当于年内高点的96%-97%，北京相对偏弱，周成交均相当于年内高点的75%。

具体来看，11月8-14日上海二手房成交52万方，环比增长14%，是年内高点（10月最后一周）的97%，是“924政策”前一周的139%。深圳11月8-14日二手房成交19万方，环比增长1%，是年内高点（10月11-17日）的96%，是“924政策”前一周的275%。北京二手房成交39万方，环比增长5%，是年内成交高点（10月最后一周）的75%，是“924政策”前一周的191%。

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分城市地产表现

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地产政策/新闻回顾

自然资源部：关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知

11月11日，自然资源部发布关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知，其中提出，运用专项债券资金收回收购存量闲置土地，是减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳的关键举措。使用专项债券资金用于收回收购土地，应由纳入名录管理的土地储备机构具体实施。优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。

财政部、国家税务总局、住房城乡建设部：关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告

11月13日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部为促进房地产市场平稳健康发展，现就相关税收政策公告如下：

关于住房交易契税政策：（1）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。（2）对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税、增值税政策：（1）取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。（2）北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

住房城乡建设部、财政部：通知部署各地进一步做好城中村改造工作

11月15日，为认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，住房城乡建设部、财政部近日联合印发通知，部署各地加快落实增量政策措施要求，进一步做好城中村改造工作，推动符合条件的项目尽快启动实施。

地方层面：杭州将首套房贷利率上调至3%；广东深圳提高住房公积金贷款最高额度

11月8日，杭州多家银行宣布自当日起将首套房贷利率上调至3%，与二套房贷款利率持平。此次调整仅针对新发放贷款客户，存量房贷客户不受影响。

11月11日，广东深圳提高住房公积金贷款最高额度。职工个人申请公积金贷款，最高额度由现行的50万元提高至60万元；家庭共同申请家庭共同申请公积金贷款，最高额度由现行的90万元提高至110万元。三类购房情形最高额度可以上浮一定比例：购买首套住房最高额度可以上浮40%；多子女家庭购买住房最高额度可以上浮40%；购买深圳保障性住房最高额度可以上浮20%。若职工同时符合多种上浮情形，上浮比例还可以累加。多子女家庭购买保障性住房，最高额度可以上浮60%；多子女家庭购买首套住房，最高额度可以上浮80%；若同时满足以上三种上浮情形，最高额度则可以上浮100%，即职工个人申请最高可贷120万元，家庭共同申请最高可贷220万元。

本文源自：券商研报精选