最高院：先抵后租的房子，承租人能要求继续履行或带租拍卖吗？

作者：周军律师.

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民法中有个概念叫“买卖不破租赁”，简单说就是无论房屋上的物权如何变动，都不可对抗房屋上所设置的租赁权，买受人或抵押权人受让后，有义务继续保持他人享有的租赁权的存在，而不能以此来对抗承租人。

那么如果抵押在先，租赁在后，承租人能要求继续履行租赁合同吗？

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，租赁房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。因为先设立的抵押权具有优先性，后续的租赁关系不能对抗已登记的抵押权。

例如，甲将房屋抵押给银行后，又将房屋出租给乙，当银行因甲无法偿还贷款而实现抵押权时，乙不能要求新的房屋所有人继续履行其与甲签订的租赁合同。

那么，这种情形能否带租拍卖呢？

实践中，是否能带租拍卖，法院会综合考虑以下因素：

首先需考虑抵押权人的意见，如果抵押权人不申请去除租赁权，或者对抵押设立后租赁行为的效力进行追认，认为租赁不影响抵押权的实现，那么带租拍卖的可能性会增加。

其次要考虑一些客观因素：

一是评估机构需确认租赁对不动产价值的影响，如果评估报告认可租赁存在且对评估结果影响不大，可能支持带租拍卖；

二是要确保拍卖后足以实现抵押权，即带租拍卖获得的价款能够清偿和支付抵押债权；

三是需考虑目标群体的竞买意愿是否受租赁影响，对于一些收益处分权能突出的房产，如已有租赁且租金合理，可能会增加竞买热情。

例如，虽然房屋存在租赁关系，但租金水平合理，且租赁期限较短，不会对房屋的价值评估和抵押权的实现产生实质性影响，这种情况下带租拍卖可以最大程度地保障各方利益，也符合物尽其用的原则。

最后，法院还会考虑善意文明因素：执行过程中遵循善意文明执行理念，优先选择对被执行人及其他合法权益人造成损失较小的方式。如果带租拍卖能够在保障抵押权人合法权益的同时，减少对承租人及其他相关方的影响，那么带租拍卖更符合执行的合理性要求。

综上所述，先抵后租的房子在抵押权人实现抵押权时，承租人通常不能要求继续履行合同，但在符合一定条件的情况下可能会进行带租拍卖，具体情况需根据法律规定和实际情况综合判断。

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