瑞房上海调仓 引入中国人寿后出表创智天地两家项目公司

观点网复旦大学围墙外的大学路，铺垫了瑞安二十年的心血，但在生存压力之下，瑞安开始对布局多年的资产进行腾挪。

11月5日，瑞安房地产发布公告称，为重组项目公司(杨浦中央及创智天地)现有股东之间的投资控股架构，合营企业（上海添昫创盛企业管理有限公司，分别由上海瑞安投资及杨浦知识创新直接拥有66%及34%权益；）、上海瑞安投资、光侨及泰隆(各自为瑞安房地产附属公司)与宁波基金及杨浦知识创新订立合作协议。

据此，合营企业(作为普通合伙人)与上海瑞安投资、宁波基金（中国人寿控股）及杨浦知识创新(各自作为有限合伙人)同时订立有限合伙协议，旨在成立有限合伙企业，认缴出资总额约为81.26亿元，将由合营企业、上海瑞安投资及宁波基金分别以现金出资100万元、约38.02亿元及约36.54亿元，以及将由杨浦知识创新以实物出资(透过向有限合伙企业转让杨浦中央的12.2%股权)及现金出资合共约6.69亿元。

同时，杨浦中央的86.8%股权将由光侨转让予有限合伙企业，代价约为47.06亿元；及创智天地的99%股权将由泰隆转让予有限合伙企业，代价约为26.68亿元。

一系列复杂的交易完成后，合营企业、上海瑞安投资、宁波基金及杨浦知识创新将分别拥有有限合伙企业约0.01%、46.79%、44.97%及8.23%的合伙权益，且有限合伙企业将不会成为瑞安房地产的附属公司。

据公告披露，于本公布日期，宁波基金为中国人寿保险股份有限公司的附属公司，其拥有宁波基金89.9971%权益。

更为重要的是，杨浦中央及创智天地均将由有限合伙企业拥有99%权益及由杨浦知识创新拥有1%权益。这也意味着，杨浦中央及创智天地将不再为瑞安房地产的附属公司，其财务业绩将不再于财务报表内综合入账。

这串股权腾挪看似眼花缭乱，但简单来看，瑞房分别通过合营企业、上海瑞安投资按持股比例出资66万元及38.02亿元，也就是合计38.0266亿元，而分别通过光侨、泰隆两家附属公司收到对价47.06亿元及26.68亿元，合计73.74亿元，一进一出之后，瑞安能有约35.71亿元的差价入账。

公告则给出了官方解释，表示该等交易旨在重组项目公司现有股东之间与项目资产相关的投资控股架构，并使公司能够以更有利的商业条款为投资进行再融资，从而提高投资回报；及透过将人民币收入与新的境内人民币融资结合，消除外汇风险及错配。

至于代价，则是失去两家项目公司的控制权。

资料显示，第一家项目公司上海杨浦中央社区发展有限公司拥有上海市杨浦区淞沪路、大学路、伟德路及锦建路多幅土地及物业，包括办公楼、零售商铺及停车位，可出租建筑面积合计为167,507平方米（不包括停车位）。

第二家项目公司上海创智天地发展有限公司拥有上海市杨浦区伟成路、政学路及锦创路多幅土地及物业，包括办公楼、零售商铺、酒店及停车位，可出租建筑面积合计为85,268平方米（不包括停车位）。

从上述信息来看，两家公司的资产均属于创智天地整体范围。

创智天地的诞生起源于2003年，上海杨浦区提出“三区融合、联动发展”的核心理念，区政府和港商瑞房合作，借鉴美国硅谷和法国巴黎左岸的经验，从700米的大学路开始，打造当时只有一平方公里的创智天地雏形。

如今，创智天地总规划开发面积近100万平方米，主要包括创智天地广场、大学路街区、大学路·下壹站、江湾体育中心等多个组成部分，周边环绕着复旦、同济、财大等10余所知名高校和百余所科研院所。

和淮海路商圈的瑞安新天地一样，创智天地是瑞房重仓上海的另一个大体量、标志性城市综合项目，而从资金状况来看，瑞房此时处置创智天地资产并不奇怪。

今年8月份偿还了5亿美元债后，瑞房还剩下两笔美元债存续，金额接近9亿美元。

据瑞安房地产2024年中期业绩报告，上半年集团取得收入20.73亿元，同比减少68%；公司股东应占溢利7200万元，同比减少88%；报告期内，公司净资产负债率微升至53%，而现金及银行存款共达105.43亿元。截至2024年8月29日，自2021年以来，集团已偿还境外债务合共406亿元(总额)。

债务压力之下，瑞房先是在去年12月29日官宣拟将上海鸿寿坊项目65%的股权以12.06亿元售予大家保险旗下鸿瑞寿远合伙，这笔交易设置了股权回购条款，利率为8%；今年3月，瑞房再发公告称，将上海蟠龙天地的酒店物业以1.05亿元售予上海青浦徐泾，出售预期亏损约240万元。

值得一提的是，瑞房也并非一味抛售，就在不久前的10月30日，其与上海南桥镇政府正式签订南桥镇“贝港城中村”改造项目合作框架协议，拿下了上海又一个超大型城中村改造项目。

也许正如瑞安房地产副主席罗宝瑜此前表示，瑞安房地产“在轻资产策略下积极扩大业务组合，推动集团的可持续增长。”