大发地产被“二代”坑了，葛和凯全家已入英国国籍？

　　地产行业持续寒冬，房企退市似乎已经司空见惯。

　　近日，曾在地产圈有过一定影响力的大发地产正式从港交所退市。

　　大发地产自 2018 年在香港上市后，曾有过一段快速发展的时期。随着房地产市场环境的变化，行业竞争加剧以及宏观经济形势的影响，大发地产逐渐陷入困境。

　　据了解，大发地产退市的主要原因是未能按时刊发2022年度业绩，公司股票自2023年4月3日起暂停买卖，至今已近18个月。

　　根据港交所上市规则，任何证券若连续停牌达到18个月，将被摘牌。此前，大发地产也曾尝试与债权人商讨重组方案，但最终未能成功。

　　10 月 16 日，大发地产及其间接全资子公司被香港高等法院颁令清盘。这一系列事件不仅让大发地产的股东和投资者遭受损失，也反映出当前房地产企业面临的严峻挑战。

　　大发地产的退市，是房地产行业深度调整的一个缩影。 对于整个房地产行业而言，大发地产的退市也敲响了警钟，行业洗牌仍在继续，未来房企的发展将更加注重质量和可持续性。

　　不久前，大发地产遭遇严重财务困境，被香港高等法院颁令清盘。这一消息标志着大发地产未能熬过房地产行业的寒冬。

　　10月16日，大发地产及其间接全资子公司垠壹香港有限公司被香港高等法院颁令清盘，破产管理署署长被委任为两家公司的临时清盘人。公告显示，大发地产的股份自2023年4月3日上午9时起已在香港联交所暂停买卖，并将继续暂停，直至另行通知。

　　实际上， 2023年3月，海通证券就向香港法院申请对大发地产进行清盘呈请。今年2月，建设银行（亚洲）也因一笔3.6亿美元的债务违约，申请清盘呈请。

　　5月8日，据香港司法机构网站，香港高等法院已将大发地产清盘呈请聆讯押后至2024年6月5日。6月24日，法院颁令将呈请聆讯推迟至2024年10月16日。

　　今年9月，大发地产曾尝试与债权人达成重组支持协议，并提供三种选项供债权人选择，包括现金要约、短期票据和长期票据。

　　具体来看，现金要约：债权人每100美元可获得5美元现金，总上限为1亿美元。

　　短期票据：本金等于选择的本金部分，年利率2%，前两年0.5%现金支付，剩余利息实物支付，期限5年。

　　长期票据：本金等于选择的本金部分，豁免所有应计利息，期限7年，前四年年利率2%，后三年年利率3.5%，全部现金支付。

　　目前，大发地产存续四笔票据，分别为1.38亿美元12.5%优先票据，到期日为2022年6月30日；1亿美元13.50%优先票据，到期日为2023年4月28日；3.6亿美元12.375%优先票据，到期日为2022年7月30日；2.8亿美元9.95%优先票据，到期日为2022年1月18日。

　　然而，大发地产做的这些努力未能阻止清盘令的发出。继佳源国际控股、恒大中国以及德信中国后，大发地产成为第4家被清盘的房企。

　　据Debtwire消息，香港高等法院公司事务法官以大发地产境外债务重组缺乏进展为由，向其及其美元债附属担保人之一垠壹香港有限公司发出了清盘令，书面判决将于10月28日下达。

　　最终，大发地产宣布公司股票将自10月29日起退市，退市是因为大发地产未能在18个月的停牌期限内完成财务业绩发布、解除清盘令等复牌指引，因此港交所上市委员会决定取消其上市地位。

　　大发地产的退市以及此前被清盘，与其近年来激进扩张的战略脱不了干系。

　　1996年，“温商”葛和凯创立大发集团，2001年扩张至上海，并在上海设立总部，后来又先后进入南京、宁波、舟山、芜湖、安庆等城市。

　　葛和凯管理期间，大发地产经营风格一直是求利润、轻规模。自2015年葛和凯之子葛一旸接手公司后，经营风格开始变得激进。尤其是2018年赴港上市后，大发地产的融资成本和债务压力急剧上升。

　　最近几年，大发地产的财务状况持续恶化。2021年，大发地产亏损4.8亿元，2022年上半年再亏12.6亿元。最终，因无法按时刊发2022年度业绩，公司股票被停牌。

　　截至2022年6月末，大发地产的总资产为382.1亿元，总负债312.75亿元，净资产69.35亿元，资产负债率高达81.85%。

　　2022年中期，大发地产流动负债中有优先票据46.44亿元、计息银行及其他借贷29.87亿元，加起来70多亿的短债。

　　相较于短债压力，大发地产的流动性异常紧张，其账上现金及现金等价物仅有4.4亿元，现金短债比低至0.06，面临巨大的短期偿债压力。

　　2023年4月28日，大发地产公告称，尚未支付2023年4月到期优先票据1亿美元本金及其应计未付利息。

　　另外，由于本期票据已于2023年4月28日到期，因此票据已于联交所除牌。据公开资料，上述美元债发行规模1亿美元，票息13.5%，由大发地产于2021年10月28日直接发行。

　　这是大发地产首次发生债务违约。 此前，大发地产曾向美元债持有人发起同意征求，试图就该票据契约中的违约事件条款进行修订，以剔除因2022年1月票据发生违约或违约事件而导致各批次票据的任何违约或违约事件。

　　此后，大发地产一直走在化债的道路上，但并不顺利。时至今日，大发地产依然未能披露公司2022年年报、2023年半年报和年报以及2024年的半年报。

　　根据最新数据，2024年 前八个月，大发地产合同销售总额约为5.74亿元，总合同建筑面积为25838平方米。

　　大发地产是一家从温州搬到上海的百强房企，从成立时间来看，比恒大、融创等还早。

　　葛和凯是一个并不典型的温州商人，并不十分热衷规模扩张。 在竞争激烈的房地产市场中扩张速度很慢， 2014 年之前每年平均只拿一宗地。

　　自从葛和凯之子葛一旸上任后，大发地产的经营风格发生巨变，也为最后的结局埋下了伏笔。

　　2006年，葛一旸以管培生身份加入公司；2015年葛和凯退任，葛一旸先是担任大发地产总裁，后出任董事会主席。

　　葛一旸上任初期，公司面临很大的困境。2015、2016年，大发地产分别净亏损1.50亿元、1.69亿元，直到2017年才扭亏为盈。那一年，大发地产销售额仅40多亿元。

　　葛一旸掌舵后，大发地产风格变为激进。为了扩大规模，并且更好的融资，葛一旸决定要把大发地产推向资本市场。

　　2018年10月，大发地产成功在港交所上市。根据大发地产赴港股上市时披露的资料，葛和凯一家及其弟弟葛和鸣已全部获得英国国籍。

　　与此同时，2018年，大发地产销售额首次破百亿。这让葛一旸信心倍增。至此，大发地产走上了激进拿地、加杠杆融资的扩张道路。

　　为了冲刺规模，葛一暘挖来有着龙湖、世茂背景的廖鲁江加入大发地产，并喊出5年冲3000亿的豪言壮语 。

　　廖鲁江曾表示，中型房企想要在未来活下去，就必须拿出奋斗者之心，拿出敢叫日月换新天的魄力，招兵买马，战略进取，加速进入千亿级俱乐部，未来才有可能继续留在地产球场上继续踢球。

　　另外，葛一旸还邀请冷俊峰、中南置地原副总裁罗俊、泰禾集团设计中心原总经理王峰等加入大发地产

　　之后，大发地产开始积极拿地。2019-2020年，大发地产分别新增25幅、22幅地块。同时，大发地产启动美元债融资，由于融资成本过高，导致债务压力剧增。

　　最终，大发地产没能完成千亿目标。2022年，大发地产仅实现累计合同销售金额60.23亿元，同比下滑高达 84%。

　　与此同时，大发地产因未能够如期刊发2022年年度业绩，于2023年4月3日正式停牌，并最终退市。