“沪七条”新政出台满月，上海楼市交易热潮全面开花了？

摘要：从新房市场来看，市场分化程度依然较高。

“‘银十’稳了”“交易热度上来了”“二手房单日成交屡创纪录”……近期，关于上海楼市交易状况的热议不绝于耳。10月29日，上海房地产“沪七条”新政出台迎来满月，自10月1日新政正式实行以来，上海楼市交易热潮真的全面开花了？

单月二手房成交量已破2万套

二手房交易最能直观反映市场变化。在过去的一个月时间里，二手房市场亮点频出：10月13日，单日交易量1334套，创下一年来最高日成交量纪录；10月26日，单日成交量1301套，成为上海二手房日成交量年内第二高……

交易数据透露出楼市暖意。根据上海房产交易中心官网“网上房地产”数据显示，今年10月1日至28日，全市二手房（含住宅、商业、写字楼和车位等）交易量已达21922套。综合多家房地产中介机构数据，仅二手住宅，本月上海的成交已破2万套，环比9月同期已上涨52.3%。这充分显示“沪七条”的推动作用。上述机构预测，按照这样的势头，10月份上海的二手住宅交易量有望冲刺2.5万套。

破2万套是什么概念？“上海二手房市场的月成交荣枯线是约1.5万套，破2万套则意味着交易活跃。”上海中原地产市场分析师卢文曦说。今年以来，上海房地产政策不断优化调整，市场回稳势头强劲，10月是继今年3月、6月、7月之后，年内第四个交易量突破2万套的月份。如能达到2.5万套，那10月份将是自2021年6月以来的当月成交量第二高。

有中介机构工作人员形容，二手房交易在新政助推下走出一波上升行情。上海链家交易管理中心签约分理三部负责人王远强，由于“沪七条”紧接着国庆长假，起初没有出现交易的大幅上涨。但在节后，行情明显好转，来签约洽谈的客户开始增加，从起初周末人数变多，到工作日也有不少客户，再到现在工作日晚上也要加班，“管理中心的签约室，现在还需要提前预约”。

二手房交易的先行指标表现亮眼。以上海链家为例，新政出台满月后，线上咨询量累计环比增长39%，新增客户量累计环比增长40%，带看量累计环比增长25%，成交量累计环比增长89%。相比去年同期，贝壳、链家APP流量、咨询量、新增挂牌房源量增长约40%。

购房人也感受到了这波交易热潮。白领小苏告诉记者，“沪七条”出台之后，自己就加入了看房大军，每逢周末都要去看房。最近，她的看房APP里总会弹出提示，她此前收藏关注的多个房源都已“售出”下架了。

“上海二手房成交量在节后提升的重要原因还是‘沪七条’的推进。”58安居客研究院院长张波表示，一方面是限购政策调整，尤其是非沪籍，只要满足1年社保或个税，就能在外环外买房，对于潜在需求转化起到了直接作用；另一方面，增值税免征年限“5改2”，降低了交易成本，明显拉动了置换需求。

冷热不均的情况仍然存在

交易热潮全面开花了吗？值得一提的是，市场冷热不均的现象依然存在。

在二手房市场，仍有不少降价房源推出。一位购房人告诉记者，自己关注的新华路板块，就有不少卖家下调了价格，下调价格在20万元至50万元不等，希望借此机会尽快成交。

而在新房市场，分化现象依然明显。10月21日至27日，新建商品住宅成交面积19.98万平方米，环比增加57.19%，这一成交量创下半年新高。其中，郊区成交真正进入状态。浦东成交排名第一，面积达到4.48万平方米，主要是位于周康以及北蔡有项目入市，推高交易量。排名第二的是嘉定，主要成交范围是外环外。排名第三的是奉贤区。此外，松江、青浦这些交易主力区也开始发挥，面积均突破1万平方米。可见，在政策的引导下，外环外区域成交出现大幅放量，按这一趋势来看，还会有惯性延续。

上海商品住宅成交TOP10（10.21—10.27）

核心地段优质住房依然受到追捧。10月22日，位于奉贤区的龙湖观萃项目加推，认购火热，认购量至少超出房源量30%。10月27日，位于黄浦区核心区域的外滩壹号院二期三批次开盘，158套房源当日售罄。

不过，交易热度并非全面开花。相比之下，有的楼盘则略显冷清。10月25日，位于闵行区的大华星曜开盘，推出167套房源，建筑面积约86平方米至137平方米，由于认购期间认购人数较少，取消摇号，直接进行选房。次日，临港新片区的港城悦领开盘，推出388套房源，在认购期间共收到121组意向认购，认购率仅31%。

业内人士表示，从新房市场来看，市场分化程度依然较高，市区优质地段的品质新房受到市场的充分关注，自主体验更好，而且受行业周期波动影响相对小，更加保值。对于一些市场表现不佳的项目，开发商可能需要调整策略以适应市场变化。