限价退出历史舞台 中建系“黑马”补仓杭州背后

继10月22日绿城以楼面价50717元/平方米刷新杭州单价“地王”纪录后，一些“新面孔”在杭州土地市场开始活跃。

10月29日，杭州第十六批次土拍落幕。此次共出让3宗宅地，分别位于萧山北干西、蜀山南和余杭区良渚东单元，最终2宗地块溢价成交，1宗以底价成交，总出让面积约11.6万平方米，总建筑面积19.9万平方米，共揽金36.672亿元。

这是杭州的“限价收官战”，关注度较高。其中竞争最激烈的是6.7万平方米的蜀山南地块，，最终由“杭州地主”滨江集团以17.69亿元竞得，溢价率51.31%。

值得一提的是，拿下另外两块地的分别江苏联益房地产开发有限公司（浙江联益）和中建三局城市投资运营有限公司（中建三局），上述两家企业都是首次在杭州拿地。在政策利好持续释放的当下，显示出它们对于杭州房地产市场的看好。

中指研究院华东大区常务副总高院生表示，整体来看，10月政策热度延续，土拍市场分化依旧，热门低密宅地受到多家争抢，但房企整体拿地依旧偏理性。

最后一宗限价地落槌

10月最后一场土拍两幅地块溢价成交。

实际上，自杭州放开土地限价以来，杭州东新、西兴等多个板块地价屡创新高，尤其滨江和绿城这两个企业，杭州的每场土拍基本都会到场。

本次土拍也不例外。在三宗地中，热度最高的是湘湖板块低密度宅地——蜀山单元地块，该地块共吸引招商、滨江、华润、兴耀、海威、建杭6家企业参与竞拍，经过2个多小时、61轮竞价，最终滨江以17.69亿元的价格竞得，成交楼面价26479元/平方米，溢价率高达51.31%。

公开资料显示，蜀山单元地块位于湘湖旅游度假区，建筑面积约6.68万平方米，楼面起价17500元/平方米，容积率仅1.05，地块东至金西路，南至亚太路绿化，西至绿地，北至绿地。出让面积63644平方米，新房不限价。

据悉，这块地原本为商业用地，今年8月底通过“商改住”变更了用地性质，容积率也从3.01下调到1.05，成为了该地块的一大亮点。

2018年，滨江曾以29821元/平方米、自持41%，竞得湘湖板块一宗地，创造了当时该板块的最高地价纪录，打造了中式合院项目，新房销售时均价约75000元/平方米。2022年6月，地块所在项目开盘摇号，彼时开盘288套房源，788户摇号，平均中签率36.55%，热度很高。

周边新项目招商·湖岩臻品府、龙湖·湖前印院、招商·臻和府均已售罄，此前新房房限价32750元/平方米，目前区域内暂无在售项目。

在业内人士看来，湘湖自然资源优越，众多房企都曾布局这里。今天滨江拍下的这块地容积率较低，且不限价，考虑到目前板块内低密改善销售去化较好，未来或打造成联排类产品，在不限房价的市场环境下，或能拥有更大产品溢价空间，有望成为滨江集团在湘湖板块打造的继湘湖壹号和湘湖里后又一个高端低密社区。

另一宗溢价成交的萧山北干西单元地块则为杭州最后一宗限价地块。经过10轮竞价，被江苏联益房地产开发有限公司以总价3.1849亿元竞得，成交楼面价16304元/平方米，溢价率16.45%，新房精装限价39500元/平方米。

这块地所处位置向来是房企眼中的“香饽饽“，向北就是炙手可热的钱江世纪城，向西一路（风情大道）之隔就是滨江区。所以，地块所在的市北西板块是萧山区人气旺，居住环境比较优越的区域。

不过，地块距离地铁大概1.5公里，且总建面只有19535平方米，商业商务计容面积不小于总建筑计容面积的30%，这意味着住宅部分体量大约不到1.4万平方米，未来可售房源约百余套，公区空间配套有限。

中建三局凶猛拿地

此次土拍唯一一宗底价成交地块被中建三局摘得。

今年以来，中建三局拿地势头很猛。中指研究院数据显示，截至10月12日，中建三局已经在北京、江苏、广东、四川等地布局了15宗地。

值得关注的是，在中指研究院发布的拿地百强榜上，今年上半年中建三局下面的地产业务平台中建壹品以213亿元的权益拿地金额冲至第二位，力压中海、华润等头部房企，成为土拍市场的一匹“黑马”。

与拿地布局一起加速的，是与之匹配的经营业绩。从近三年销售额来看，呈现稳健增长态势。

数据显示，2021-2023年三年间，中建壹品销售额分别为326亿、401.8亿、518.8亿，业绩增长维持在25%-30%。

中建壹品起步于武汉，2023年以117亿元位列武汉房企销售榜第6名。2021年，中建壹品开始进入北京房地产市场，连续两年都取得了不错的成绩，2022-2023年，分别以187亿及198亿位列北京房企销售榜第8和第7名。规模更是有赶超昔日“中建系”老大中建东孚之势。

凶猛的拿地或许于其年初战略有关。

今年年初，中建壹品董事长徐超提出了今年的几大目标，其中最受关注的是提高中建壹品的站位，即提高区域站位，全力冲刺全国房企20强，“抢抓战略布局，全面提升投拓规模与效益。”

在土地布局上，提出要优选核心城市，深耕重点区域，守土有责，全面收集项目信息，因地制宜，寻找适合本区域的拿地模式。提高市场首位度，投资拓展要有更大突破，聚焦多元拿地，城市更新、保障房领域要有更大作为。

根据拿地战略，这一次，中建三局开始进入杭州市场试水。

据悉，中建三局此次拿下的良渚东单元地块位于勾庄玉湖公园北侧，南面一线临湖，容积率2.5，可建面积11.2万平方米，楼面价14065元/平方米。

高院生表示，参考周边精装住宅限价31200元/平方米，本地块房地价差超过17000元/平方米，有较大利润空间，但考虑到周边出现新房集中交付大潮，未来销售去化仍有一定的不确定性。