林家坝：别再叫我金融城东

林家坝，又一次高调地走来了。

据成都市公共资源交易服务中心此前发布的公告， 11月15日将以拍卖方式组织出让 4 宗国有建设用地使用权。其中，林家坝又一次注定成为焦点——位于锦江区林家坝板块约33亩的纯住宅用地，楼面起拍价为18000元/㎡。这也是目前林家坝板块内起拍价最高的一宗土地。

林家坝为何成为开发商争夺的热土？不断上扬的楼面价背后有怎样的支撑？身处金融城三期和白鹭湾之间的林家坝，曾因板块内的先天不足而遭人诟病，如今是如何走出了独立于金融城之外的行情？购房者究竟该如何看待现今的林家坝板块，如果要选择，又应该注意哪些细节问题？

这一次，让我们深读林家坝板块——

林家坝板块整体位于城市东南侧，紧邻金融城三期。锦江大道在其北侧，南至绕城高速。东侧的边界为锦阳大道，西侧为锦华路。板块以林家坝TOD为中心，紧邻成都生物研究所。林家坝TOD站点规划有地铁9号线和20号线。横向连接金融城至三圣乡，纵向则是南三环与城南中和板块的连接点。

△林家坝板块城市区位图，图据锦江投促

从地理位置上来看，毋庸置疑，林家坝TOD是距离金融城三期最近的一个TOD枢纽。而林家坝以一个购房置业板块的方式走入购房者视野，是在2023年。彼时林家坝板块内的开发商大多以“金融城东”的标签介绍自己项目的位置。

△林家坝板块区位示意图

2023年，林家坝板块内中交·锦江颂、万科·交子朗拾以精装均价3万/㎡的水准入市，吸引了一大批购房者们的关注。

2023年3月，乐山海天房产以14900元/㎡楼面地价竞得林家坝板块内一宗住宅用地。仿佛是打开了某个开关，林家坝板块短时间内快速吸引了众多房企入驻——滨江润达丰、中铁建、中能建。

一年之后的3月，金茂以24500元/㎡成交楼面地价，竞得林家坝板块内约52亩住兼商用地，溢价率达48%。林家坝板块的关注度和热度堪比星舰飙升，一跃成为成都楼市炙手可热的头部板块。

11月15日即将进行拍卖的33亩地块，位于林家坝TOD旁，起拍楼面地价18000元/㎡，容积率为2.5。地块周边已明确规划有幼儿园、医院、绿地等，距离林家坝TOD站点约500米。

△林家坝约33亩待出让住宅用地区位示意图

值得关注的是，该宗土地将以《2024成都市城市规划管理技术规定》要求进行规划建设，低容积率、低密度、增加小区停车场及健身房配置、增加阳台面积……完全可以确定，该宗地块一定会迎来全成都一众开发企业的热抢。

要说林家坝，不得不先讲金融城三期。

曾经的林家坝，几乎完全是大热的金融城三期的附属品。从早先开发商大书特书的“金融城东”这一地理定义，就可见一斑。

金融城三期几乎聚集了近两年来成都楼市所有的热点——城南金融城板块居住和商业配套的全面成熟，政府大手笔将行政上隶属于锦江区的河东地块全部纳入成都金融城内，大量产业、商业用地性质调整为住宅用地，规划层面的优化调整，以及大量高能级的产业单元导入。

△金融总部产业园，图据锦江柳江

如果说金融城在过去十年的时间里已然成为成都楼市高端人居的王冠，那么金融城三期则几乎集万千资源于一身，代表着未来十年城南的人居高度。

另一面，锦江区高点打造的白鹭湾板块在整个金融城三期的北侧和东侧，也和金融城三期遥相呼应，积极地与金融城板块、三圣乡板块两头奔赴。

△锦江“一道九园”规划分布，图据锦江发布

由此，金融城三期成为了一个楼市IP，围绕着它，紧邻的金融城东板块也开始从过去的琉璃立交板块-包江桥板块一线开始分化和蜕变。

其中，锦华路以东，居于金三和白鹭湾两者之间的林家坝板块开始崭露头角。其优势在于，既是锦江区内难得的全新开发用地，三环外，绕城内，特别适合承接当前市场的大部分改善型购房者需求；又紧邻金融城三期，有产业托底，城南题材，可以说达到了“虽为锦江，实属城南”的效果。

△林家坝TOD绿轴效果图，图据锦江投促

再加上，金融城三期起点高，价格自然也高，从土地价格和前期开发商所呈现的产品来看，购房者进入的门槛较高。而白鹭湾板块的产业气息和生态优势更足，但离城南又似乎远了一些。

于是，随着市场的发展，林家坝逐渐脱去了“金融城东”的帽子，开始在价格和产品上形成一定的差异化，与金融城三期、白鹭湾板块形成了有效互补。不是每一个开发商都能够抢入金融城三期，开发商集中于林家坝，也进一步推动林家坝走出了自己的独立行情，而热度的不断攀升，你方唱罢我登场，金三、林家坝、白鹭湾还形成了彼此“抬轿子”的利好循环。

△林家坝片区规划效果图，图据锦江投促

天时、地利皆有，再加上政府端在林家坝城市配套建设上的给力推进，终于让林家坝的价值线于夹缝之中走得越来越强。

从交通来看，林家坝TOD是地铁20号线和9号线的交汇。放眼当前成都房地产市场，凡有两条或以上地铁交汇之处，基本上可以判定为区域的发展热点，对新兴板块来说，则是未来土地拍卖和其他城市配套的最重要背书。

△林家坝TOD片区规划示意图，图据锦江投促

城市道路系统方面，锦江大道横向贯穿，锦华路和锦阳大道纵向贯穿，距离蓉遵高速、绕城高速的入口都和今天的金融城一期相仿，看看誉峰、中海九号公馆的情况可知。

商业配套上，林家坝TOD本身规划有两宗50余亩的商业用地，并明确将修建医院、养老基地等配套设置。总投资约2.9亿元的林家坝TOD片区医疗用地项目（一期），已于今年9月开工建设，将于2025年10月底完工。

△林家坝TOD效果图，图据锦江投促

△林家坝TOD片区医疗用地项目（一期）实拍

图据锦江发展集团

与此同时，由于地属锦江，林家坝片区更获得了锦江区优质教育资源的大力倾注——盐道街小学和川师附中都在区域内有所安排。据成都市规划和自然资源局发布两份建设工程规划许可证公示，涉及林家坝TOD南侧配套的盐道街小学及川师附中两个项目，计划于2026年完工。

总体来看，林家坝板块内的城市配套非常完整，几乎已经具备了新兴高端居住板块的一切条件。

就目前林家坝板块内所呈现的产品来看，今年亮相的豪改产品金茂·璞逸锦江，首批次以精装均价39360-45903万/㎡入市，面积段为197-234㎡，总价为800万级别以上的小高层、高层产品，两次开盘均售罄。

另一产品，精装均价4万/㎡的中铁建·西派交子，同样以小高层产品入市，首批次开盘也宣告售罄。购房者密切关注林家坝板块，从先期入市的楼盘在市场中的销售情况也得到了验证。

△林家坝板块内楼盘分布示意图

今年内，林家坝板块还将陆续亮相更多优质高端改善型产品。其中，润达丰· 滨江将以其高端产品缦华系入市。据了解，产品以大平层为主，还有一部分低密的大户型产品。

当然，需要提醒购房者的是，林家坝已经拥有了自己独特的产品体系和市场标签，价值上扬肉眼可见。但对于选择购房入住或者投资置业的购房者而言，板块内的硬伤也不可回避。

紧邻板块西南侧的祝国寺望山陵园公墓是否有可能整体搬迁？北侧琉璃厂板块内的老旧校区有无可能进一步拆迁，或者以城市更新的方式提档升级？这些问题都会在一定程度上影响林家坝板块内的各个项目。

购房者在选择的时候需要多方对比，实地走一走，看一看，可能会有自己的答案。对自住型的购房者来说，林家坝板块内无论是总体住宅供应量较大，还是城市配套建设的周期也会较长，先期入住一定需要对板块整体状态的呈现要有耐心，做好周边工地长时间存在并施工的心理准备。而带有投资属性考虑的话，购房者也需要对板块内的楼盘供应量予以关注，综合考虑未来二手房转让是否会受到影响？

关于锦江区林家坝片区的整体发展，谈资成都将持续关注。