北京买房：理清思路，购房建议1343

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请教：【基本情况】

1、动机：因单位地址变动+有娃，准备换房，属于改善刚需。

2、家庭：和队友现分别在瀛海、国贸工作，娃2岁。

3、房产：原房已出售，现名下无房，准备1300左右新置，三居是刚需，兼顾学区和居住。

求教：

1、何时再上车？北京新政后，近期热度上调，您对未来楼市特别是热门学区（例如德胜）走势预判如何？我们是持币观望，还是加快上车？

2、上车换到哪儿？我们有两个方向把握不准，一是选广外朗琴园，通勤较短，房屋次新，缺点是小学一般，中学有坑。二是选德胜，学区优质且均衡。其中，有个重要考虑（不知是否正确），即前几年出区后房价下滑，适龄儿童变少后很难出区，房价会回调。自家娃还小，现在入手不亏。从保值增值角度，广外和德胜哪个更合适？

A：

1、既然已经卖了，那就尽快买呗，万一涨了呢？或者说涨和跌的可能性都有，但在这种救市的时期，你相信跌幅还能超过10%吗？反正我不信。但涨幅是很有可能超过10%的，快了的话个把月就能热起来，20%都有可能。也就是说如果赌一把涨跌的话，赢了最多赚10%，输了可就大概率超过这比例，输赢不对等，考虑清楚再赌。

2、德胜学区，至少明年信息采集之前仍然会比较热，毕竟是高峰期。但明年之后说不好，看政策吧，如果大量开放学位或放宽落户和高考，那能支持溢价。如果没有，只能说德胜会比其他学区的支撑强，但很难说溢价部分完全不受影响。

孩子2岁，四年后入学，我也说不好到时候的行情。或者说看具体房源吧，如果能找到溢价相对低的就买，没有就让中介继续找。这个低指的是能接近30%就算低，毕竟现在德胜普遍在40%以上呢。能找到溢价低的就算兼顾，居住的性价比相对高，过了高峰期也风险小。

3、西城所有学区都有坑儿，德胜也有，学区规则就是这么设计的。但这俩选项不太好比，打个比方就是想请客，200块钱预算，请问是去小饭馆儿摆一桌呢，还是去大酒楼吃快餐？这看自己更重视哪方面吧，经济实惠就是小饭馆，注重排面儿就是大酒楼。

学区房也是，看自己更注重孩子的教育还是房子的居住了。注重孩子那就是德胜，注重房子那就是广外，只能取舍。

至于过了高峰期涨跌的问题不用太纠结，因为总需求减少之后，无论哪个学区的溢价部分都会受影响，因为这几年是劣币驱逐良币的时期，哪儿的溢价率都不低。风口之后大概率是好学区受的影响小些，宜居房产也会受影响小些，好东西才被追捧。

4、所以最好的选择是最牛学区的好房子，然后是普通学区更好的房子，都会受影响小，毕竟房子是用来住的，学区功能减弱后居住的功能会更被重视。

如果是占坑儿房那首选德胜。因为学区好，风口过去之后只有好东西才依旧稀缺呢，退潮了才知道谁穿着裤衩儿。虽然德胜的溢价率高了10-20%，但在几百万的总价里也就是差个100万左右，贷款的话首付相差几十万，不算太多。

1300万的三居，在德胜看吧，小三居不难找，让中介算算溢价率，尽量找低的。广外那就好办了，商品房不难选，也是算算溢价率。

仅供参考。

二

Q:

请问，我们现在想把景泰东里的学区房出售换附近品质高些的房子，考虑到孩子上学的距离。现在看好贾家花园15号院，中介说这个楼盘是机关单位的的共建房，你觉得怎么样？这个位置未开发前是干什么用的您知道吗？

A：

1、贾家花园15号院是共建房吗？这我还真不知道。但中介应该说的对，毕竟是司法系统的家属院，应该和政馨园的性质差不多，开发商都是“政华住房合作社”，北京最大的合作社。

当然负责项目的应该是与住总合作的，叫住总政华，设计单位好像是建设部的泛华公司。房产性质现在是二类经适，所以应该原始性质是共建房，后来2008年之后按经适办手续，但给办成二类了，更合适。

我觉得挺好的小区，房龄不算老，板楼小区，性质可以等同于公房或福利房。不过既然是改善那就看自己的喜好吧，房子是用来住的，自己觉得合适就行。

2、这位置以前就是贾家花园呗，清朝一个大官的别墅，具体什么情况我忘了。旁边建邦华府就保留了一部分原建筑，而且参考了高官府邸的定位，所以才成为当年的南三环豪宅，楼王。

开发之前是干什么的我不知道，应该不是同仁堂的，否则门口的沙子口斜街就不会保留了。估计是农田吧，城乡结合部。

3、总之这我好像帮不上什么忙吧？既然是改善就凭个人喜好呗，也不用管以前的事儿，对现在没影响。

仅供参考。

三

Q:

请问，小孩2030年上学，想在西城买房，目前两人一人在丽泽上班，一人在太阳宫上班，资金1000-1200W。因以前在亦庄上班，17年在丰台买了房子，在北京呆了几年发现在的房子配套、环境、房价涨幅都不尽如人意，现在跌了不少。

但是最近想再买一套发现还是无从下手，想保证学区和居住舒适性为主要考量点进行选择。章哥可以指导一下如何从西城众多的房源中逐步筛出适合自己的房子么？

A：

1、2017年买的丰台，最高点买的呗，而且如果总价高的话也有可能是错配，所以才不尽人意。

2、2030年上学，那这会儿就准备学区房早了点儿。现在仍然算入学高峰期，学区溢价没降多少。1200万在朝阳能买到没什么溢价的，但在西城不行，这里的房价高，大多数仍然算普通学区房，溢价率基本都在30%左右，至少20%以上。

所以考虑好吧，在孩子上学之前，这部分价值是没有任何回报的。自住的话相当于降低了性价比，出租的话少收租金，投资角度则是要承担大趋势逆转之后的风险。除非是政策鼓励，否则溢价部分都有可能受影响。

3、适合自己的房子，那就看自己更注重哪方面呗。注重学区的话那就是金德月，可以先看月坛，各方面相对均衡。房子的话也可以看这里，典型的就是发改委的，房龄户型学区和保值等各方面都不错。就是单价比较高，这预算基本买到标准两居室。

月坛是好学区，就算过了高峰期也支持大。发改委的房子相对好，这种单位的维护也不发愁。另外也可以看陶白的，中信城是典型代表，房龄相对新，对口八中直升校也稳妥。这预算的溢价率中等，不会比其他小区吃亏。

4、不过我只是说的现在情况，对明年之后的大趋势拐点只能自己判断。

仅供参考。

四

Q:

请问高米店东侧金星路板块，和园博园西侧槐树岭板块二选一怎么选？上班在大望路。

A：

1、这还是说预算吧，不谈钱的话不好聊。

2、简单说几句吧，如果不看预算的话，两个板块都不算太强，都是自住为主的，到目前为止都不算投资板块，多数小区的价格走势也都偏弱。

如果非得选的话那当然是园博园了，环境是优势，而且有地铁新线路了就有新规划，未来的预期相对好些。而金星路这就是团河一带了，不好规划，那么多高等学府呢，都是司法部门的。而且还是两区交界，一般来说发展不会太快。

3、交通看自己吧，我对路线不熟，感觉都不近似的。常规建议是如果通勤时间长，那最好多体验一段时间。比如可以选板块短租一套房，之后上班往返的通勤感受才是真实的，要不然看房只是偶尔往返，未必能体验的出来。

仅供参考。

五

Q:

请问，我现有一套陶白学区老破小自住，孩子三年级，首付200万，9.30降低首付后，考虑改善，预算700万。看了中海公元里和御景星城元启，新房距离小学及以后的初中都较远，买新房也只能周末住。

有两个问题：

1、新房周末住，平时空置感觉利用率不高，现在入手早不早？还是应该等孩子上初中再考虑？

2、中海公元里和御景星城元启，您更推荐哪个？

A：

1、早不早的没标准，房子是用来住的，自己觉得利用率合适就行。不过不光是周末住吧，节假日也会住的。学生每年在理论上的在校日是不超190天，那这套房如果充分利用的话就是每年能住小半年，利用率在50%以上，也不太低吧？

当然这只是理论值，现实中孩子高年级和中学后的学习量加大，周末往返挺累人的，如果再有周末补课的话就更累了。而且多数家庭都有偶尔有忘东西的时候，那就更是累心了。所以基本就是寒暑假为主，周末算一半，利用率在三分之一左右。这比例是高是低就看自己的判断了，考虑好坚持往返的难度就行。

2、或者把问题放大一下维度，比如想买养老房、避暑房、海景房什么的，利用率都未必多高，何时入手合适？

3、我不卖房，不方便点评新房。另外我一般只能从投资角度说两句，这需求是自住为主的，预算和地段儿也是，所以凭个人喜好选择更合适。要不咨询当地中介或渠道商吧，他们卖房的更熟悉项目。

不过多说一句，700万的预算在郊区有些偏高，流动性略弱，出手时挂牌期有可能略长。居住的性价比可以让当地中介给算算，有可能也不太高。所以这类项目多数都是自住为主的，一旦入手就长期持有为好，考虑好再入手。

仅供参考。

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