资本流转 雅诗阁将出售进入中国的首个服务公寓

观点网 凯德雅诗阁信托 (CapitaLand Ascott Trust，CLAS)要出售资产。作为具备深厚资产管理底蕴的凯德集团旗下商业信托来说，这是一件再平常不过的事情。

但最新的交易有一个亮点。CLAS要摆上货架的，是雅诗阁进入中国市场的首个项目。

10月22日，CLAS发布公告，宣布已决定剥离天津盛捷奥林匹克大厦服务公寓。项目位于天津和平区核心地段，五大道文化旅游区旁，附近是写字楼、购物中心聚集地，拥有185个套房。

雅诗阁于1998年进入中国，将服务式公寓概念带入国内，天津是其最早布局的城市之一。

天津盛捷奥林匹克大厦服务公寓则是雅诗阁中国业务的起点。该项目最初服务于涉外租赁和在津外籍人士旅居市场，并很快成为行业标杆。

2006年CLAS成立，它被纳入该信托产品，后续其由CLAS持有，由雅诗阁提供管理服务。

运营至今已达26年，天津盛捷奥林匹克大厦服务公寓也被认为是雅诗阁在华管理的标志性项目之一。

不久前去年10月，天津盛捷奥林匹克大厦服务公寓才刚通过EDGE绿色建筑认证，成为雅诗阁中国首家获得EDGE绿色建筑认证的公寓建筑。

据披露，这个物业将以高于账面价值的价格即溢价售予一个独立第三方投资者。公告显示，交易预计将于2025年第2季度完成。目前并不清楚项目未来是否沿用盛捷品牌。

一直以来，CLAS在资产管理方面表现出色，通过有效的债务管理和投资组合优化，保持了稳健的发展态势。

目前CLAS在全亚太地区最大的住宿信托，截至2024年3月31日，其资产价值达到85亿新元（折合约458.18亿元人民币），涉及102处物业超过18000个房间。

但CLAS的资产组合并不局限于亚太地区，在北美、欧洲均有落子。资料显示，CLAS最核心的投资目的地为日本，拥有29项物业，其次则是澳大利亚、法国和美国。

中国市场在CLAS的资产组合内占比并不大。天津盛捷奥林匹克大厦服务公寓完成出售后，CLAS在中国将持有仅4个项目，苏州馨乐庭星海公寓酒店、武汉馨乐庭沌口公寓酒店、大连盛捷天城服务公寓和沈阳盛捷和平服务公寓。

在公告中，CLAS的首席执行官Serena Teo也称，CLAS位于中国的物业在2024年上半年仅为集团总毛利润贡献了1.4%，出售影响有限，反而能够回收资金进行再投资且优化资产组合构成。

“我们持续通过出售成熟物业，将所得款项重新投入到更优用途中来重组CLAS的投资组合。”Serena Teo表示，CLAS已准备好抓住机会。

事实上，去年以来CLAS已推动了密集的资产置换。据公告披露，在天津盛捷奥林匹克大厦服务公寓出售之前，CLAS年内已经出售了总计接近4亿新元（约21.57亿元人民币）的资产，均以溢价出售，收获了约5400万新元的收益。

包括2023年11月，CLAS将旗下位于澳大利亚悉尼的2家酒店出售给中国银海投资集团旗下的公司，总对价约5亿元；

2024年上半年，CLAS分别出售了以7500万美元转让日本大阪北船场东WBF酒店、北船场西WBF酒店、本町WBF酒店3处物业，也对馨乐庭新加坡苏菲雅山服务式公寓进行退出，买家为贝莱德（BlackRock）与香港公寓投资运营商Weave Living。

同时，CLAS以80亿日元收购了位于日本福冈，拥有258个房间的租赁住宅物业Teriha Ocean Stage，并完成对印度尼西亚雅加达、英国伦敦The Cavendish酒店和爱尔兰都柏林The Temple Bar Hotel三处物业的收购。

另外，CLAS还收购了美国南卡罗来纳州哥伦比亚大学学生公寓Standard 剩余10%的股份。

下半年，CLAS与贝莱德再次交易，将位于新加坡中央商务区的馨乐庭莱佛士坊公寓酒店出手。所得资金用于为购入新加坡lyf福南酒店式共享公寓提供支持。

项目出售的另外资金用途还包括用于偿还较高利率的债务，以及用于进行资产提升工程。

资料显示，CLAS今年以来已完成了旗下5处物业的资产提升计划，包括馨乐庭霍尔本考文特花园伦敦项目。另据披露，CLAS预计还将在2024年第四季度至2026年间完成三项物业的资产提升工程。