法拍房爆了！

震惊的数据！2024年1-9月全国法拍房挂拍量为494737套，同比增长66.84%，挂牌金额超过5200亿。

以往我们讨论楼市，常常会忽略一类相对小众的房型——法拍房。

近几年，大环境不景气，多家大型房企接连暴雷，各地成交数额更是一片凉凉。

然而就是在这样市场行情趋冷、房价下跌、悲观情绪弥漫的周期中，有关法拍房的消息总会频繁出现。

近日，国信达数据发布2024年1-9月全国法拍房大数据分析报告。数据显示，2024年1-9月全国法拍房挂拍量为494737套，同比增长66.84%，挂牌金额超过5200亿。

法拍房增多的背后是房产持有人的债务困境，或是房地产风险释放触底，或与规模高达10.61万亿的经营贷有关。对于不良资产行业机构来说，法拍房数量增加，则会影响到金融机构贷款抵押物的处置速度和价值变现。

挂牌量暴增，折扣率骤减

在不良资产行业，法拍房是最为常见的资产类型，即基于借款合同及金融机构申请，被法院强制执行拍卖的房屋，主要由以下两个原因形成：房贷违约，当房产所有者无法继续支付房贷，导致银行或贷款机构申请法院强制执行拍卖房产以收回贷款。其次是抵押物拍卖：房产作为债务的抵押物，在债务人无法偿还债务时，债权人可以申请法院对抵押的房产进行强制拍卖，以此来清偿债务。

2024年开年，法拍房数量就经历过一轮暴增，到第三季度，势头不减。今年1-9月法拍房挂拍量为494737套；同比增长66.84%。

挂拍金额为5204.14亿元；成交量为116223套，成交率为23.49%；成交金额为1746.89亿；平均成交折扣率为77.17%，同比减少2.84个百分点。

表：2024年1-9月司法拍卖情况

在各类法拍房中，住宅用房占比最高，达48.47%。而住宅用房、工业用房成交率分别是33.21%、30.85%，商业用房成交率偏低，为17.68%。但从折扣率来说，工业用房的成交价格是最高的一类。

表：2024年1-9月各类型房产司法拍卖情况

冲击二手房影响抵押物价值

2024年1-9月40个大中城市挂拍量较高的城市是成都、重庆、武汉、郑州、南宁，挂拍量分别是24827套、22886套、10495套、9859套、7265套;成交率较高的城市杭州、温州，成交率分别是68.31%、63.31%；成交折扣率最高的城市是温州，成交折扣率为94.29%；流拍率较高的城市分别是兰州、西宁，均超90%。

黄奇帆曾说如果市场上法拍房数量占比达到20%，就会影响整个片区/城市的二手房价格。

表：2024年1-9月全国40个大中城市法拍用房成交情况

40个大中城市法拍房平均报名人数较多的城市分别是温州、杭州、上海。

表：2024年1-9月40个大中城市法拍房平均报名人数

2024年1-9月各类法拍房市场明细

一、住宅用房法拍情况

1. 总体概况

2024年1-9月全国法拍住宅用房挂拍量为239814套；成交量为79645套，成交率为33.21%%；成交金额为1083.31亿元；平均成交折扣率为76.35%。与2023年1-9月相比，全国住宅法拍房挂拍量同比增长29.61%，成交量同比减少1.05%，成交均价同比下降13.23%，成交金额同比下降10.12%，平均成交折扣率同比下降3.69百分点。

表：2024年1-9月住宅用房拍卖情况及同比

2. 城市情况

2024年1-9月全国已成交法拍住宅用房中40个大中城市挂拍量较高的城市是重庆、郑州、成都、南宁、广州，挂拍量分别是8922套、6952套、5449套、4103套、3276套；成交率较高的城市是杭州、宁波、温州，均超75%；成交折扣率最高的城市是温州；流拍率较高的城市分别是兰州、西宁，均超85%。

表：2024年1-9月40个大中城市法拍住宅用房成交情况

二、商业用房法拍情况

1. 总体概况

2024年1-9月全国司法拍卖商业用房挂拍量136208套；成交量为24080套，成交率为17.68%；成交金额为504.18亿元；平均成交折扣率为81.12%。与2023年1-9月相比，全国法拍商业用房挂拍量同比增长39.07%，成交量同比增长13.16%，成交均价同比下降33.30%，成交金额同比上涨2.22%，平均成交折扣率增加1.79个百分点。

表：2024年1-9月商业用房拍卖情况及同比

2. 城市情况

2024年1-9月全国已成交法拍商业用房中40个大中城市挂拍量较高的城市是成都、重庆、郑州，挂拍量分别是4323套、4205套、2630套；成交率较高的城市是宁波、杭州，均超55%；成交折扣率较高的城市分别是哈尔滨、温州；流拍率较高的城市分别是兰州、西宁、贵阳。

表：2024年1-9月全国40个大中城市法拍商业用房成交情况

三、工业用房法拍情况

1. 总体概况

2024年1-9月全国司法拍卖工业用房挂拍量为3342套，成交量为1031套，成交率为30.85%，成交金额为125.12亿元，平均成交折扣率为89.26%。

与2023年1-9月相比，全国法拍房工业用房挂拍量同比增加66.84%，成交量同比增长10.47%，成交金额同比下降7.65%，平均成交折扣率减少2.84个百分点。

表：2024年1-9月工业用房拍卖情况及同比

2. 城市情况

2024年1-9月全国已成交法拍工业用房中40个大中城市挂拍量较高的城市是重庆、天津，挂拍量分别是144套、126套；成交率较高的城市是厦门、温州；成交折扣率较高的城市是南京、太原。

表：2024年1-9月全国40个大中城市法拍工业用房成交情况

法拍房涌现背后的深度思考

债务困境

法拍房的涌现，其核心原因在于：断供与抵押。

像是投资者高杠杆购房，未能承受日益沉重的还款压力，最终导致资金链断裂，房产被银行或法院强制收回；以及商业失败导致的企业主，他们用房产作为债务抵押，却因经营不善而不得不将其拍卖以偿还债务……

归根究底，还是债务纠纷。

前段时间，千亿资产的鼎益丰突发暴雷，公司宣布将投资者的资金全部转化为“数字期权”，并明确表示停止提款和付息。

据第一财经报道，在一个鼎益丰投资人微信群里，有近60人主动表示，自己或者身边的家人朋友抵押了房产贷款投资了鼎益丰，抵押房产贷款金额少的有50万，多的有1500万元。

在这种情况下，更多豪宅项目或将面临被司法拍卖的命运，进一步加剧了房地产市场的不稳定性。

根据中国执行信息公开网的数据显示，至2023年年末，失信被执行人的数量已冲破861万大关。

这一惊人数字的背后，也侧面预示着大量房产即将被引入拍卖市场。

根据蔡真等撰写的《中国住房金融发展报告》，

中国房地产相关贷款占银行业贷款的39％，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

被忽视的风险

如今，法拍房市场的火爆，的确为投资者提供了难得的购房机会，但，投资法拍房并非毫无风险。

看似“便宜”的商业交易背后，很可能暗藏了“陷阱”。

首先，投资者在购买法拍房时，需仔细查看房屋质量，避免买入问题房源。

说不定图片仅供参考，届时，精装摇身一变成毛坯了。

其次，法拍房可能存在产权纠纷。

虽然拍卖前期，负责执行的法院会对房产情况进行公开展示，但仍有许多重要信息未明确告知。因此，有意向的投资者必须深入探究房产的产权状态，在竞拍前仔细查看房产的产权证、土地证等相关证件，确保房产的所有权无争议。

最后是高昂的税率转让费问题，之前郑州有一位杨女士，曾花费230万元在郑州购买了一套法拍房，但在办理过户的时却被告知需要缴46万元的个税……对此，各位投资者需提前了解并做好预算。

至于碰上被执行人不能搬出房屋、甚至出手报复，以及一些风水、运势的玄学问题，那就见仁见智了，

大家只要记住：天上掉下来的不一定是馅饼，也可能是烫手山芋！