镇海的改善客户向何处去？

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国庆以来老司机接待了四五组来自镇海的咨询客户，无一例外他们都是想改善换房，但发现在镇海选择好少。

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镇海区域内改善是真的比较难，如果只看新盘，首先肯定不会去城关或蛟川，就只剩下了庄市和骆驼，相对来说，目前庄市开发条件要更为成熟一些。

但庄市目前并没有合格的改善盘，和颂文华无论地段还是产品，都是刚需、首改为主，入不了中高端改善的法眼；剩下一个开投蓝城项目，现在还犹抱琵琶半遮面，网上曾流传过几张户型图，但不知真假。

开投蓝城这个楼盘可以稍微多说两句，从地段来说比较普通，周边都是待建地块，北面是庄市老街，烟火气是足的，但界面远不如同心湖。

唯一的亮点就是东面有个小公园，出门可以遛个弯。

该项目有个明显的缺陷是规模太小，占地只有2万方，建面只有4万方，也就是200多户的一个小区。规模过小带来的问题是园林和配套的空间有限，做不出大中庭大花园，也配套不了大会所大泳池（效果图上有个露天泳池），甚至地下车库也不好排。

小区太小就做不了大的配套，甚至也养不起好的物业（要么物业费很高）。

周边剩下的几块宅地，都靠着世纪大道高架（待建），基本做不了改善，硬要做会很尴尬——高架对于改善型楼盘，绝对属于硬伤。

庄市东面逸夫路周边的规划（上图）更是没法看，容积率居然飙高到2.5以上，与全国普降容积率的大趋势背道而驰。高楼+高架（立交），妥妥的是给刚需准备的。

但庄市缺刚需产品吗？一点也不缺，这里的刚需二手房都杀到1字头了。老司机不知道，庄市的地价还能盖什么样的刚需盘？

应该说，看完上面两个片区规划后，再等庄市出改善盘的希望破灭了，这里本来已经没多少土地，规划还搞成这样，分明就是不想给改善以机会啊。

项目在骆驼已经算非常核心了，因为再核心的土地也没了。沿着河岸景观带可一路走到箭港湖，也就是区府所在地。

箭港湖板于骆驼绝对的核心，将来也是可以比肩同心湖的价值高地。

但这个项目也不大，总共8万多方，很大一部分还是商业（沿河两侧），住宅仅9幢洋房。据说户型起步160+，果真如此，产品将会成为骆驼甚至镇海的天花板。

因为有大量的商业，这个楼盘的一些配套可以和商业结合起来，够减轻因住宅过少带来的配套不足的弊端。当然，最终还是要看产品的呈现，特别是招商运营的成效。

在这个项目的西侧，是一个新建的安置房小区，将来两个小区要门对门，这多少会对地段价值有所影响。所以，这个项目的开发商在产品形态，如大门、外立面、园林、架空层等方面必须要拉开足够的差异，形成迥然不同的观感。

新房的选择太少，改善其实也可以看看二手房，特别是次新房。

次新房的首选，无疑庄市的同心湖。

同心湖不仅有个湖，也是庄市最大的公园，更集中了庄市最主要的市政、商业和商务办公，可以说是镇海目前认可度最高的板块。

庄市相比骆驼的优势，在于它与主城区更加紧密，特别是心理距离。地铁2号线、5号线都经过庄市；三官堂大桥、长洪隧道与高新区、江东紧密相连；中官路、环城北路和北外环和江北无缝对接。

庄市已经成为宁波人的庄市，骆驼很大程度上还是镇海人的骆驼。

庄市的另一大优势是产业和人才，这里不仅有北高教园区，汇集了多所高校，包括在建的理工大学；还有著名的甬江实验室，这是宁波市及浙江省的重点工程，会带来大量的技术人才和创业型人才，并可能批量孵化创业型企业。

在宁波周边的新城中，庄市的产业优势和人才优势是最为突出的。

这些优势必将长期支撑庄市的住房需求，从租房一直到高端豪宅。从最近这轮下跌就可以看出，庄市偏改善的住宅，特别是紧靠同心湖岸线的小区，保值性远超其它板块楼盘。

御湖半岛和蓝色东方的大面积挂价都在3.5万以上，万科堂院和翰宁府的叠墅超过4万，甲地十七的叠墅更是超过5万单价。

庄市房价的峰值，让市三区（包括高新区）都刮目相看。

所以，镇海的改善客户如果选择二手房，第一优选肯定是同心湖板块的大户型次新。尽管看上去价格有些烫手，但这两年观察下来，其坚挺程度超乎多数人的想象。

老司机一贯看好同心湖高端房产的价值，因为其在庄市具有稀缺性。这次看了庄市的新规划后，应该说这个看法进一步得以强化了。

至于骆驼的改善二手房，选择的面比庄市就要更小了。

首选肯定是区府周边的别墅类产品，比如保利三期的别墅，目前挂牌价都在3.5万以上，东渡玺悦的叠墅也差不多，但别墅类并不是每个人都喜欢；其次是吾悦三期的大面积，地段好，房龄稍微短一点；再次就是风景御园、东渡玺悦的普通中大户型了，主打一个地段和房龄。

其实无论是庄市还是骆驼，适合改善的二手楼盘都是非常少的，也是不纯粹的，大多在产品上已经落后一代，如果第四代住宅铺开，这些楼盘的产品甚至要落后二代了。

当然，别墅类产品不能这样比较。

对于镇海的改善客户来说，现实确实是挺尴尬的，买新房只有一到两个楼盘可选，买二手房同样选择小，而且面临产品落后的窘况。

这又与改善的初衷不相符。

对于有些改善客户，老司机给出了选择其它区域的建议，比如东部新城、高新区或者湾头，这些板块的选择更多，有可能产品更好，有可能更具性价比。但跨区域置业并不一定适合每个人，还得具体情况具体分析（请点击文末小标签）。

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