老黄埔楼市，开始大乱斗了

　　东风吹，战鼓擂。

　　随着老黄埔越来越多项目入市，这里即将开启大乱斗模式。

　　像市场期待的老黄埔核心位置的新溪旧改项目，在近期就有了有新动作。

　　项目案名已定为华润置地·黄埔润府，且开放了售楼部，相信预计离开盘不会遥远。

　　与此同时，今天黄埔润府不远处的中建·未来方洲也出了吹风价，明天将正式开盘。

　　可以预见，接下来老黄埔将彻底从过去的三杰打架，变为群雄争霸。

　　如保利中央公馆、中建海丝城、中建未来方洲等新盘将直面竞争。

　　此外还有中鼎珺合名城、富颐华庭、万科城市之光等老三杰也还持续活跃在市场，老黄埔楼市内卷，无法避免。

　　被市场寄予厚望的黄埔润府，要如何杀出重围？

　　01

　　先来了解一下项目。

　　我们在现场了解到， 黄埔润府共规划了6栋住宅，也就合计1000套的货量，体量不大。

　　其首开的2号地块，含2栋商品房和1栋商业楼，均为超高楼，货量不过400套。

　　户型方面，首开楼栋的户型只有3种，86平三房两卫、95平四房两卫和115平四房两卫。

　　户型都是新规后的设计，使用率超100%。

　　可惜的是，目前 项目只开放了售楼部，样板房还没开放。

　　不过，从首开的户型定位来看，黄埔润府瞄准的更多是刚需与刚改用户。

　　而这个面积段，跟如今老黄埔大部分在售新盘的户型，都有高度重合的面积段，未来免不了互相抢客。

　　如保利中央公馆，有建面约81/89/92/116㎡的二至三房；

　　中建海丝城，有建面约88/107/117㎡的三至四房；

　　中建未来方洲，有建面约79/95/108㎡的三房。 （注：以上只是各项目的部分户型，非全部户型）

　　所以接下来，黄埔润府要如何突围呢？

　　在看完项目后，我觉得黄埔润府的几个优势会相对明显。

　　其一，黄埔润府，相对地段更好。

　　对比如今老黄埔在售的各个项目，只有黄埔润府的位置更核心，也更近天河。

　　项目所在为老黄埔的旧中心地段，所以各项配套相对比较成熟。

　　同为旧改项目，其他旧改需要熬配套时，这里都有现成的，自然更有优势。

　　△黄埔润府周边商业配套

　　其二，黄埔润府，交通优势大。

　　项目距离5/7号线双线交汇的大沙东站约300-400米。

　　到底有多近？看图就知道了，地铁出口直接就是项目，走几步路就到了。

　　而且无论是5号线还是7号线，含金量还是很高的，这两条线可以使项目畅达珠江新城、金融城、科学城、大学城等多个强产业板块。

　　意味着沿着地铁线买，多个强产业板块的刚需客户都可以外溢至此，意向客群覆盖面更广，购买力更强。

　　其三，项目体量不大，竞争压力更小。

　　项目总体量也就1000来套货，首期更是只有400套货。

　　相比现在老黄埔有多个大体量的旧改项目，黄埔润府的竞争压力会小一些。

　　而且后期项目的二手入市，内部竞争相对较小，可以避免二手踩踏砸盘，保值相对简单。

　　△黄埔润府效果图

　　当然，项目相对其他楼盘，也会有劣势。

　　如商业的不确定性，此前华润的万象商业系列一直是项目加分的王牌。

　　但现在市场有传言，新溪旧改的万象系商业会跑去双沙旧改（中建海丝城），但因为一直都没有官宣，所以仍有争议。

　　但可以确定的是，哪怕黄埔润府的万象系商业仍在，也属于其旧城改造部分，牵扯更复杂，建设进度会很落后于黄埔润府的进度，兑现速度不会太快。

　　另一个是项目的教育的不确定性，黄埔润府配套一所36班小学和一所 12班幼儿园，没有配建初中。

　　目前小学不知道会引入何种品牌，如果能引入一所牛校，也许教育会变成加分项。

　　02

　　当然，目前老黄埔各大新盘龙争虎斗的，但没有一个楼盘可以真正意义上做到全六边形无短板。

　　因此，如何定价也将成为抢客大战中的一个重要因素。

　　像中建未来方洲，就在今天传出了吹风价，且将于明天正式开盘。

　　具体定价方面：

　　79㎡户型，总价282-320万，折合单价3.57-4万/㎡；

　　95㎡户型，总价370-410万，折合单价约3.89-4.3万/㎡；

　　108㎡户型，总价430-480万，折合单价约3.98-4.44万/㎡；

　　128㎡户型，36楼以上540万-580万，折合单价约4.2-4.5万/㎡；

　　142㎡户型，总价640-660万，折合单价约4.5-4.6万/㎡。

　　整体释放价格在3.5-4.6万/㎡之间，而且开盘价格叠加折扣可能还有优惠。

　　优惠后的价格，可以说卷飞了现在老黄埔的项目们了。

　　像中建海丝城开盘时的价格，在3.5-4.3万/㎡之间。

　　而保利中央公馆目前的价格在4万/㎡左右。

　　所以按 中建未来方洲现在开出的吹风价，开盘后叠加优惠的话，价格会优势。

　　毕竟280万左右能买到老黄埔的三房，对刚需来说还是有吸引力的。

　　△未来方洲效果图

　　那么黄埔润府未来会如何定价呢？

　　参考项目的区位优势、交通优势等，我猜测项目的定价会高于中建海丝城、中建未来方洲等项目。

　　至于高多少，要等项目开盘才知道了。

　　但在如今老黄埔楼市内卷越来越激烈的当下，项目如果按拉高预期的打法去走，购房者也未必买单。

　　不如适当让利市场，再叠加项目的核心优势，或许能成功突围。

　　最后，你觉得黄埔润府，卖多少更合适呢？