北京买房：理清思路，购房建议1329

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

麻烦说说最近北京房产政策吧，逐步取消普宅和非普宅的政策对后市有啥变化？是不是公寓要升值了？

A：

1、今天的房产政策我没看出什么特殊的来，都是纲领性的东西意义不大，还是等着具体措施吧。比如降税降息降首付什么的，还有放松限购和落户，这些是直接利好。

2、普宅非普宅的跟公寓没关系，更谈不上升值贬值的。这指的是2014年的税收政策，只要超过140平或五环内超过总价468万的就算非普，是要多交税的。今年1月已经调高了标准，五环内单价不超过8.5万，六环内6.5万，六环外4.5万的就算普通住宅了，可以享受低税费。

以后逐步取消那就利好豪宅和核心区老破小呗，只要有钱就买大户型和总价高的，单价也随便，原则就是有钱可以任性了。但这和公寓没关系，尤其跟50年的公寓更是无关。

3、多说两句，“公寓”最早是特制“高档住宅”，都是70年产权的。现在所谓的公寓大多数都是“商住公寓”，是2006年才大批出现的，是开发商们自己起的名字，官方根本不认账。因为这土地性质是50年的商业用地，也就是商业地产，跟住宅没一丁点儿的关系。

4、北京房地产历史上对商业地产极少有政策。对散售的商业地产就算有政策也都是利空，从来就没鼓励过，尤其怕公寓升值。

道理很简单，政府是要从土地上赚钱的。住宅赚的就是差价，而商业用地卖地的时候不赚钱，都是低价卖给开发商，让他们盖成写字楼和商场，政府想赚的是长久的税收。

而开发商都知道商业不好卖，所以违规开发成了所谓的商住公寓，打的是擦边球。那政府就别扭了，不仅土地没赚钱，税收也赚不到，落了个赔本赚吆喝。

5、而且如果公寓升值，那开发商就会去找政府拿更多的低价商业用地，继续开发违规的所谓商住。开发商和公寓业主赚了，但后果是冲击了住宅用地市场呗，政府赔的更多了。那他们又不是特别的傻，自然不会支持商住公寓了，否则工资从哪儿来？

所以北京政府对商业经营很鼓励，但没有政策鼓励商业地产，对商住公寓更是只会打压，绝不会给利好。当然，或许在开发商们活不下去的时候有可能把公寓政策放宽一些，但一定是短期的，只要开发商们缓过气来就会再次收紧。所以对50年公寓的态度一定是长期打压的，就怕他们抢住宅的饭碗，那公务员们可就吃不上饭了。

6、外地某些城市对公寓有鼓励，比如深圳杭州和长沙等地，但北京是首都，犯不上给自己找别扭，也就不会鼓励50年公寓。

仅供参考。

二

Q:

我不太懂房地产，面对目前经济下行和房价下跌越来越焦虑，想就我们家的情况咨询一下您：

1、我家在海淀彰化路五福玲珑居有一套两居室和一套一居室的回迁房，23 年底下的房本，赶上大环境下跌加上业主抛售，目前已经破 7w 了。这边对口的小学也属于海淀较差的六一学校，小区环境更是堪忧。但是周边全是商品房，所以租金还行，两局一个月 7500，一居一个月 5500。如果都卖了，换个更保值的房产会不会好一些。

2、在西城月坛国务院宿舍也有一个 100 平的房产，刚刚小区老旧改造完，是公转私的，属于央产房。孩子明年上初中了，想一家三口搬去西城，在学校就近居住。目前不知道上哪个初中，大概率还是月坛，您觉得是租房还是卖了现在的房产置换一下好啊？

3、我父母在北京没有房，继承了我爷爷奶奶的房产，打算今年底卖了，跟亲戚分钱，在北京郊区买个平层，但是估计也就能凑 350w 最多 400w 这样，您觉得是郊区买平层，还是把上面的房产卖了凑一起换个城里的好啊？

A：

1、跌破7万，按说不至于吧？两居室70来平，如果7500租金的话是每平米100出头儿，那这租售比还不到700呢，几乎等同于北京平均值。可这里是海淀啊，房价中都是含有学区溢价的，所以常规租售比怎么也得800以上，也就是单价8万多才正常，7万属于超跌了。

换个保值更好的也行，那就是房龄新品质高的商品房了，也就是目标群体为中产改善家庭的，他们对价格不太敏感，相对于刚需群体更容易抬高价格，房子的保值自然强一些。这在全世界都差不多，只要是货币在持续超发，那好东西就会永远稀缺。

2、国务院宿舍，这里租金多少钱啊？常规应该是每平米150左右的，单价现在14万吧，租售比900多，至少800多，那这里的学区溢价基本正常，体现了月坛学籍的价值。

房子是用来住的，常规建议是如果不习惯租别人的房子，那就留着自住。如果能接受租房，那从经济角度来说可以换房，用换租解决居住问题，这样能占月坛房子30%以上的便宜。

比如国务院这套价值1400万吧，能租每个月1.5万左右。而朝阳同等总价的房子，一般能租到2万左右或以上（北部），拿着这2万回到月坛，能租到2000万左右价值的房子，这就是占便宜了。

另外是学区溢价部分的保值问题。从理论上说，以月坛的资源是肯定比其他学区支撑强的，会相对更保值。但毕竟明年之后少了小一半的入学孩子呢，到时候如果没有政策支持，溢价部分也有收到影响的可能。或者说没有不带学区溢价的稳妥吧，毕竟大环境是很难抗衡的。所以常规建议是如果用不上学位也不住了，那在高峰期过去之前换成没溢价的更踏实。

3、郊区买个400万之内的平层，老两口估计两居足够了，单价就是4万多，对应近郊五环外六环内。

那要是我家就单独买了，离市区不算太远，但环境什么的好的多，愿意住就长住，不长住就算空着也不耽误什么。反正市区也有房，这房就相当于别墅了。但是最好别买真正的别墅，居住体验未必能适应，保值也绝大多数都普通。

仅供参考。

三

Q:

请教一下：基本情况：

1、我和爱人名下婚前各有一套房子，都在通州。现在想把这两套房子都卖了，换一套麦子店/朝阳公园附近的三居室。

2、京贸国际城68平米一居室，能卖300就算多了；世纪星城100平米两居室，估计也就450万。世纪星城的房子需要留到明年积分落户后再出手。您觉得京贸国际城的是现在先卖呢？还是等明年和世纪星城差不多时间再卖？

3、麦子店/朝阳公园附近，这边的房子是不是没什么学区溢价？公寓一般情况下不考虑的话，普宅的选择感觉不太多，要么是70多平的三居室，要么是120平的两居室，相对标准的三居室比较少。搜了一下附近的几个小区，只有伯宁花园有140+的三居。您觉得这小区怎么样，以及您有其他觉得还不错的小区吗？

A：

1、京贸的大一居，典型的居住为主，这种产品在行情好的时候才不吃亏，而这种时候都是刚需户型好卖，同面积的小两居都差不多了。所以等到明年呗，看看北京又出台什么刺激政策再说。

2、麦子店和朝阳公园，80中枣营的学区吧？普校，不是“没什么”学区溢价，是一点儿都没有。朝阳区只有80中本校学区有溢价，其他的分校都没有。本校还得说是对口白小的普宅老房，商品房和单独对口中学的就没什么溢价了。

伯宁花园也是公寓啊，否则能叫这名字吗？这么说吧，全北京叫“花园”的，绝大部分都是老公寓，如果是塔楼那就肯定是，都是香港风格。伯宁花园是当年张市长赴港招商引进的合资项目，中方是北京建委的大成集团，港方叫什么我忘了，反正合作开发了伯宁花园和旁边的成苑公寓，还有西边的龙宝大厦，都算同一个项目。

3、小区具体情况我不清楚，不少年没去了。不过这种老公寓都差不多，居住的性价比高，就是价格走势弱点儿，朝阳公园附近都差不多情况。估计还是大成的物业呗，那就维护的中等，社区环境也中等。

4、其他的看自己的喜好吧，我一般只能从保值角度说两句，这种是典型的自住需求，凭个人喜好选择更合适。另外保值好的小区在朝阳公园东边较多，也就是四环外的朝青板块，普宅为主，而枣营麦子店的公寓为主不太一样。

仅供参考。

四

Q:

请问，我首付650-700w，贷款可以接受月供1.2w，想买清河西三旗片区的二手房。目前主要关注莱圳和强佑的南北通透两居室，以及橡树湾的南向两居室。想找您咨询：

1、选择强佑不挨着高速的楼栋，可以规避噪音问题，那么后续流通和保值性如何呢？

2、莱圳不是人车分流的次新小区，即使换了物业，也还是感觉小区有点老了。如果考虑后续置换，过5-10年莱圳的价值会越来越弱吗？

3、橡树湾的价格是三个小区最高的，它的保值能力也是最好的吗？后面朱房村的新盘会对橡树湾的两居室价格有很大影响吗？

预算充足的前提下，不考虑学校，这三个小区您建议选择哪个呢？冒昧问下您的想法作为参考。

A：

1、不挨着高速的，从自住角度只要自己觉得合适就行。从流通保值角度怎么说呢？现在的这业主在当年也是这么想的，也就是在卖房时只要找到认同自己想法的就能保值好了。所以这就看将来卖房时能找到多少认同者了，越多越好，商品价格是由供需关系决定的。

或者这么说吧，理论上人们买东西应深入考察，在社会评价有瑕疵的商品中选出没毛病的。但现实中人们都挺忙的，未必有时间这么做。所以多数情况都是受到社会整体评价的影响，就算卖家说我这没毛病也未必轻信，甚至就算相信了也有可能仍然借题砍价，结果是把挺好的商品给耽误了。

所以我认为强佑后续的流通和保值性和之前的趋势应该差不多，不太容易逆转，否则这不受影响的早就价格走强了，不会留到今天。

2、莱圳和另外两个的开发年代差不多，都是2005年的，不算多老。可能是这名字闹的吧，其实推广名是“莱镇香格里”，这是不是就显得时髦点儿了？

以后是否会越来越弱我不知道，看物业维护的水平了，如果越来越差就有可能。但到目前为止还行，价格完全没走弱，否则也不会今天的价格。所以这还是自己评估物业的水平吧，我好久没去了真不清楚。

3、橡树湾到目前为止还是保值相对最好的。后续的新盘有可能短期内有影响，长期肯定没影响。这十多年来挑战的新盘多了，到目前为止还没有太大的影响。而且近几年的新盘都是限价的，质量和品质有待验证吧。

多说一句吧，从我们开发商角度来看，如果没有足够的利润空间，很难开发出真正的豪宅，毕竟我们还不算特别傻。

4、我不好建议，这仨小区不好做同层比较，也都是各有优劣。或者这么说吧，强佑在居住方面的性价比应该最高，莱圳和橡树湾的保值相对好，看自己重视哪方面了。

仅供参考。

五

Q:

我目前的购房需求是：爱人在大兴机场附近工作，我刚留学回来工作没定，但偏向南边。我们比较注重自住体验，希望小区环境好，楼龄新，交通便捷，不要太靠外（比如六环）。关注了西红门板块，有看过礼域府和西红门东新房，但是新房交房太晚了，所以暂不考虑。请问您对于小区或者板块有什么建议吗？我们预算是600以内。

A：

1、这问题好像之前问过了吧？怎么回答的我忘了，不过既然是注重自住体验那就看自己的喜好吧，不用太听别人的意见。房子是用来住的，自己喜欢最重要。

2、而且我也确实没什么建议，之前应该建议看看高米店和枣园的，常规我都是这么回答的。比如以这预算来说，保利茉莉公馆和红木林等小区都相对合适，也都是保值相对好的。因为我一般也只能从投资角度说两句，自住角度看自己的喜好。

3、其他真没什么建议，大兴相对合适的板块就是西红门高米店到枣园，之前有个亦庄还分出去了，其他的都未必合适，和600的预算也不匹配。

仅供参考。

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