借他人名义买房，登记人去世，其继承人不配合办理过户纠纷

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

李明向法院提出诉讼请求，要求三被告履行借名买房协议，协助其办理位于北京市西城区一号房屋三分之一产权的过户手续，并承担本案诉讼费。李明为李宏之子，王悦为李宏之妻，李丽为李宏之女，孙梅为李宏之母。涉案房屋为拆迁安置房，因产权问题引发争议。

二、原告诉求

1. 判令三被告履行借名买房协议，协助原告办理位于北京市西城区一号房屋三分之一产权的过户手续。

2. 本案的诉讼费由三被告承担。

事实和理由：1999 年，李明、王悦及李宏三人共同居住在原宣武区 X 号。2001 年政府进行危旧房改造拆迁，三人作为共同居住人成为安置对象。2001 年 11 月 25 日，北京 D 公司与李宏签订《安置协议书》，就地安置一号房屋为回迁房。李明、王悦、李宏三人共支付购房款，李明承担了其中 5 万元。2001 年 10 月 2 日，李宏、王悦共同出具收条，确认李明享有三分之一的份额。李宏于 2009 年 12 月 24 日去世，现李明认为其实际享有一号房屋三分之一的共有份额，三被告作为李宏的法定继承人，应协助办理产权过户手续。

三、被告辩称

1. 王悦辩称：原告李明在起诉状中所述均为事实。同意原告李明的诉讼请求。

2. 李丽辩称：不认可原告所述的事实。涉案房屋的产权人是父亲李宏，其他安置人并非产权人，购房款是李宏支付的，涉案房屋归李宏所有，与他人无关。不同意原告李明的诉讼请求。

3. 孙梅辩称：原告李明并未实际出资购买涉案房屋。涉案房屋的购房款是由拆迁补偿款抵扣的。原告李明出具的收条是伪造的。不同意原告的诉讼请求。

四、法院查明

1. 原告李明为李宏之子，被告王悦为李宏之妻，被告李丽为李宏之女，被告孙梅为李宏之母。涉案房屋为拆迁安置房，位于北京市西城区（原宣武区）一号，以李宏的名义购买，购房款数额为 140811.87 元。2009 年 4 月 21 日，一号房屋办理了房屋所有权证，登记的房屋所有权人为李宏。2009 年 12 月 24 日，李宏死亡。

2. 2001 年 10 月 2 日，李宏、王悦共同出具《收条》一张，确认李明拥有一号房屋 1/3 的份额。案件审理期间，孙梅申请对《收条》中“李宏”三字进行笔迹鉴定。鉴定意见为《收条》中“李宏”字迹与相关档案中的李宏字迹为同一人所书写。

3. 2002 年，孙梅曾起诉李宏、李崇以及第三人北京 D 公司，要求给付拆迁补偿款。法院判决撤销北京 D 公司与李宏、李崇签订的《安置协议书》、《购买房屋合同书》。后孙梅又出具《具结书》，追认了合同的效力。

4. 关于购房款的出资情况，原告李明主张由其与王悦、李宏共同出资购买，其中李明出资 5 万元，并提供《收条》予以佐证；被告王悦认可原告李明的主张；被告李丽主张由李宏一人出资购买，但未提交证据证明；被告孙梅主张由拆迁补偿款抵扣购房款，但未提交证据证明。

5. 关于被告孙梅的民事行为能力，鉴定意见为完全行为能力。

五、裁判结果

自本判决生效之日起七日内，被告王悦、被告李丽、被告孙梅协助原告李明将北京市西城区（原宣武区）一号房屋三分之一的产权份额过户至原告李明名下。

六、房产律师点评

关于涉案一号房屋产权问题，根据已生效的判决书，李宏系接受孙梅的委托办理房屋拆迁事宜，并在与D 公司签订拆迁安置协议、购房合同后取得房屋产权。虽拆迁安置协议、购房合同被法院撤销，但此后孙梅又通过签署《具结书》的方式追认了合同的效力。因房屋被安置人的地位不能成为房屋确权的依据，故一号房屋产权归属于李宏，存在合同、事实及法律依据，李宏、王悦有权处分涉案一号房屋。

本案中，根据原告李明、被告王悦的陈述及原告李明提供的李宏和被告王悦所书写的《收条》，可以推断出原告李明与李宏就涉案房屋达成了借名买房的合意，由原告李明借李宏的名义购买涉案房屋三分之一的产权份额。根据鉴定结果推定“收条”内容真实有效。

关于购房款的出资情况，各方当事人陈述虽不一致，但原告李明就其支付5 万元的主张提供《收条》予以证明，根据证据规则，法院对原告李明出资 5 万元的事实予以认定。故原告李明与李宏就涉案房屋存在借名买房的合同关系，且李明履行了自身的合同义务，支付了涉案房屋三分之一的购房款 5 万元，李宏亦应履行自身的合同义务，将涉案房屋三分之一的产权份额过户至原告李明名下。李宏死亡后，其继承人应配合原告李明办理涉案房屋的产权过户手续，将涉案房屋三分之一的产权份额过户至原告李明名下。

综上所述，原告李明要求三被告履行借名买房协议，将涉案房屋三分之一产权份额过户至其名下的诉讼请求，有事实及法律依据，法院予以支持。

办案心得

一、借名买房需谨慎约定并保留证据

在本案中，借名买房的行为引发了一系列争议。借名买房存在较大风险，一方面可能因实际出资人不具备购房资格等原因导致合同被认定无效；另一方面，在名义产权人出现债务纠纷或反悔等情况下，实际出资人可能面临财产损失。

为避免纠纷，借名买房双方应签订详细的书面协议，明确双方的权利义务，包括房屋的出资情况、产权归属、过户时间等。同时，实际出资人应保留好购房款支付凭证、相关聊天记录等证据，以证明自己的实际出资和对房屋的权利主张。

二、重视证据的真实性和证明力

本案中，收条的笔迹鉴定结果成为关键证据，确定了收条的真实性，从而为法院认定借名买房的事实提供了有力支持。

在诉讼中，证据的真实性和证明力至关重要。当事人应妥善保存各种证据，确保其来源合法、内容真实。对于可能存在争议的证据，可以通过公证、鉴定等方式增强其证明力。律师在代理案件时，要仔细审查证据，为当事人制定合理的诉讼策略，充分发挥证据的作用。

三、法定继承人的责任与义务

在本案中，李宏去世后，其法定继承人被要求协助办理房屋产权过户手续。法定继承人在继承遗产的同时，也应承担相应的法律义务。

如果存在借名买房等特殊情况，法定继承人应尊重实际出资人的权利，积极配合办理相关手续。在处理遗产纠纷时，法定继承人应全面了解遗产的情况，包括可能存在的债务和其他权利主张，避免因盲目处理遗产而引发法律纠纷。

四、房屋产权确认的复杂性

本案涉及拆迁安置房的产权确认问题，由于拆迁安置的特殊性和家庭关系的复杂性，房屋产权的确认变得较为困难。

在处理房屋产权纠纷时，法院需要综合考虑各种因素，包括拆迁安置协议、购房合同、委托关系、具结书等。这提醒我们，房屋产权的确认不仅仅取决于登记情况，还需要考虑合同的效力、当事人的真实意思表示等因素。当事人在处理房屋产权问题时，应充分了解相关法律规定和政策，确保自己的权益得到合法保障。

五、尊重当事人的意思表示

法院在本案中根据当事人的陈述和证据，推断出李明与李宏达成了借名买房的合意，并尊重了当事人的意思表示。

在法律实践中，当事人的意思表示是重要的法律依据之一。无论是签订合同还是作出其他法律行为，当事人的真实意思表示应得到充分尊重。律师在代理案件时，要准确理解当事人的意图，为当事人提供符合其利益的法律建议和解决方案。