广州买房：500万买三房，要学校怎么选？

这是一个小伙伴的疑问，很有代表性，是很多刚需想要知道的。

因为明年小孩要上学，又比较在意交通，自己看了一些，但还是不知道怎么买。

这个预算要是买黄埔荔湾也都是名校，闭着眼都好选，但难点在于，想要买天河海珠。

而天河海珠是核心区，单价高总价高，分化更为明显。

所以这个预算能买到的，要么是地段好的二手，要么是地段和配套一般的新房，在海珠就只有海珠西，新房就是超高层没花园，二手就是20多年的老小区，天河东很多学位又很一般，智谷板块的又觉得地铁太远。

既然500万很难选到好的房子，那我们就应该要知道该放弃哪些？

如果是二手的话，楼龄20年以上，要么是两房，要么是小三房，地段越是核心户型会越差，或者面积会越小，特别是20年前的户型，做的不是两房，就是港式楼。

想要选三房，就要放弃对楼龄上的偏执，想要交通好，那就要放弃部分新房，想要学位，那就必须得是现楼。

我们具体来看一下二手有哪些选择？

天河北和华景是两个学位较强的地方，但这个总价我会建议天河北，因为华景的房子可能会更差。

天河北能选到的都是20年以上的老小区港式楼为主，比如龙口西学位的金田花苑95的三房，太阳广场99-114的大三房，穗园小区100-110的三房，这几个是带花园有原装电梯的，但是是港式楼，很多人不一定能接受。

为什么不推荐华阳的呢，因为华阳的更贵，面积更小，只能买两房，同时楼龄更旧，而且是加装电梯的，原装电梯的会更贵。

天河公园西门的价格和华阳学位房的价格是一个梯度的，龙口西和华景是一个梯队的，在华景你可以选到芳满陶然90多的三房一卫。

但500万在天河公园也只能选到两房，想选个最差的三房都要去到600万了，比如华港花园、东晖花园、隽园等，如果是东方新世界、东逸花园那就更不用说了。

到了天河东，只有中海康城和盈彩美居比较合适，再加一个城市假日园，这三个是一个梯队的，总价上城市假日园会略贵，另外两个400多万就可以买到不错的了，当前回调也比较多，有谈判空间，但他们的初中就一般了，在名校越来越多的情况下，这两个学校的优势可以忽略不计。

我们再看一下海珠。

海珠的学位三房，那就排除了很多，比如石溪南洲沥滘等板块。

比较主流的一个是翠城花园，一个是光大花园，是可以买到三房的，但是楼龄旧，户型一般，也只能买到一卫。

另外一个建议是看看逸景翠园，也就是在海珠区府附近，有11号线，也有万达广场，上的是逸景第一小学，学位其实不差，可以买到最小的三房。

偏老城区一点的有富力千禧一二期，可以买到小三房，上的是昌岗东小学，还有同福一小的兰亭御园，我相信这些很多人不会选的，所以就不过多提及了。

你要想享受主城区的学校、交通、配套，那就必须放弃对房子本身居住体验的追求。

因为这些配套是通过多很多时间沉淀而形成的，楼龄自然有一定的时间，而现在新盘的位置，虽然位置上差了一点，但后期随着人口导入，交通配套等完善，也会越来越好。

你想要地段好的新房，那就只有一个字：贵，一定是比周边老旧二手贵的，关键，你还要明年就入读，又得要淘汰一部分小区。

其次，二手房如果带有学位的，也会有一定的学位溢价，最明显的就是越秀区的，500万也只能买个老破小三房，在天河海珠还能挑个楼龄20年的，但在越秀基本是30年起步。

这些老房子就不建议花500万去买了，哪怕是学校好、地段不错、交通也很OK。

小学初中一上就是九年，现在都二三十年了，已经在走下坡路了，往后也很难好起来，只能满足就近居住需求，有能力的都还是会置换的。

另外，我再把之前文章的观点重复一下，随着10/11号线的开通，海珠西慢慢会和芳村广钢进行融合，受到的芳村次新房的冲击。

而且，等地铁一通，海珠西也没有增量了，这些年一直没啥大的变化，海珠把重心都放到了琶洲，如果把海珠西做得太好，说不定给荔湾做了嫁衣。

再从学位上来看，海珠的初中都是摇号的，没有对口直升，这些年也一直是老破小占据了优质的学位资源，几乎没有新增的教育资源进来。

反观天河，已经陆续引入执信、清湾、省实、天外等名校，而且都放在了智谷板块，未来智谷板块在教育上一定会突围，超过海珠，从今年的中高考就可以看出，已经跻身第一梯队了。

500万，要三房，要现房，还要能马上上学，二手已经说完了，我们就说一下新房。

海珠的新房只有燕语堂悦、江泰里，但是这两个盘太小，超高层，户型偏刚需，优点是地铁和周边的配套，但是燕语堂悦收楼都要2027年了，江泰里的学校就比较一般，500万也不建议买江泰里，因为400万左右就能买到。

天河这边就只有保利天汇和天河壹品，这两个盘是目前整个天河总价在400-600万之间，位置最好的，又是现房，有大花园，城市界面不错，也有规划地铁，也在上述名校的招生摇号范围之内。

对比那些比较旧的二手，你的居住体验会更好，买新房本身就是买未来，只要有成长性就行。

跟海珠不一样，天河重点打造的就是这个板块，有产业有规划有学校有花园，已经能满足80%以上刚需的需求了，还能一步到位，既然能满足80%以上刚需的需求，基本也在广州80%的房子之上。

当然还有一些次核心板块，比如老黄埔、科学城、广钢、万博，是可以一次性选到四房，这个你就要评估一下你的通勤时间了，如果是在中轴线附近上班，选18号线上的万博会更好。

新一轮放水已经来了，核心区的改善会更容易企稳，因为选择不多，同时又在别人的置换路径上。

这篇文章更多的是聊的一些基础认知层面的，500万在广州主城区怎么买，看这篇就够了。

我知道你们会有很多要求和想法，以前我会说，看你最在乎的是什么，这个是原因导向，现在不是的，因为结果已经摆在面前，我们就用结果导向，上面一堆的对比无非就是让你不需要再对比了。

结论非常明显，二手的性价比极底，买不到最好的，至少700万以内选新房是最好的。

总结一下：500万在主城区核心板块里，都是20年楼龄以上的三房，选择现楼或次新房就要对比有成长性的区域，如果在意交通，可以选择中轴线上的外围次核心板块，一步到位四房，这就是最优解。

以上