北京房产律师案例：父母去世后，宅基地拆迁安置利益成焦点

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

孙逸文向法院提起诉讼，请求判令孙逸桂返还150 平方米宅基地房屋拆迁安置补偿款共 1353103 元和购买 150 平方米安置房的权利。孙逸文与孙逸桂为兄弟关系，孙晓兰是孙逸文女儿，家庭共同共有人。2017 年 H 村改造，孙逸桂根据宅基地分配方案与 D 公司签订了宅基地房屋搬迁补偿安置协议，孙逸文认为孙逸桂在其 A 号院宅基地范围内取得的拆迁补偿安置利益属于不当得利，应当返还。

二、当事人信息

1. 原告：孙逸文

2. 被告：孙逸桂

三、事实与理由

（一）孙逸文称，其与孙逸桂为兄弟关系，孙晓兰是其女儿，家庭共同共有人。2018 年 6 月，孙晓兰起诉孙逸文在她不知情的情况下私自与孙逸桂签订宅基地分配方案，侵犯了家庭共同共有人的合法权益。法院出具判决书对分配方案进行了判决。

（二）孙逸文在村集体总体规划后重新审批的宅基地范围内建设北房三间，村集体统一编号为A 号院。1993 年村集体办理了确权，1994 年县人民政府和土地管理局颁发了集体土地建设用地使用证，孙逸文是 A 号院宅基地合法使用权人。

（三）孙逸桂在孙逸文A 号院宅基地范围内建造房屋没有任何法律依据和审批手续，侵犯了孙逸文的宅基地使用权。孙逸桂为城镇居民户口，是北京 J 公司正式职工，1997 年享受单位分配职工福利楼房一套，在 H 村占有 B 号院一处，在改造中享受 A 号院拆迁安置补偿费和安置房购买权利。

（四）2018 年法院对宅基地分配方案进行了判决，判决此方案部分无效，判决中未涉及宅基地使用权划分，孙逸文作为宅基地使用权人应获得全部宅基地房屋拆迁安置补偿利益。

（五）2018 年 1 月孙逸桂在无任何法律依据的情况下，在孙逸文 A 号宅基地院内取得的 150 平方米宅基地房屋拆迁补偿安置利益属于不当得利，按照规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，孙逸桂应当返还属于孙逸文的 150 平方米宅基地房屋拆迁安置补偿款和以宅基地使用权人名义取得的购买安置房的权利。

四、被告辩称

（一）孙逸桂不认可孙逸文的诉讼请求，认为孙逸文索要宅基地以及补偿款没有任何理由和依据。

1. 只认可判决书，判决书说明 A 号院是父母留下的遗产，孙逸文和孙逸桂在父母留下的老宅享受的权利一样，孙逸文认为自己在老宅所建房屋合法有效，那么孙逸桂在老宅所建房屋同样合法有效。

2. 父母留下的老宅从未上交，不存在重新批给孙逸文之说。根据一户一宅的国家政策，孙逸文已经有一处独立宅基地 R 号，村里不会再批给他一块宅基地。在改造中，孙逸文已经享受了 R 号的拆迁费和安置房选购的权利。

3. 判决书未涉及的宅基地问题，根据规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分，房子判给了孙逸桂使用，相应的宅基地也应归孙逸桂使用。且现在父母留下的老宅已经进行了拆迁，老宅房屋和宅基地已经产生了拆迁利益，属于父母留下的遗产，所有子女都有权享受。

4. A 号院是独立个体，有村统一编制的门牌号，四至证明、房屋产权证明均可证明孙逸桂夫妻户口在 A 号。

5. 关于双方签署的宅基地分配方案，判决书写的很清楚是部分无效，无效部分指的是父母留下的老宅孙逸文与孙逸桂无权处置属无效约定，不是撤销更不是全部无效，根本不存在孙逸文所说的返还问题。

6. 宅基地分配方案是在双方自愿由中证人书写并签字按捺的，据此孙逸桂和拆迁办签订了 150 平米的拆迁协议，是合理合法的。

五、法院查明

（一）孙贤与林芝为夫妻关系，二人婚后生育四个子女，即孙逸文、孙逸聪、孙逸英、孙逸桂。孙贤约上世纪60 年代初去世，林芝于 1986 年去世。1978 年孙逸文与邹芬结婚，孙晓兰为二人之女。1984 年孙逸桂与商慧结婚。

（二）孙贤与林芝生前在A 号院有三间北房和一间过道，二人与子女在该院生活。1981 年孙逸文取得 R 号宅基地，1982 年搬离 A 号院。孙逸桂于 1983 年取得另外一处宅基地，也离开 A 号院。林芝去世后，A 号院房屋一直闲置。1994 年孙逸文取得 A 号院的集体土地建设用地使用证，记载该地块面积 431.1 平方米。1996 年孙逸文在老北房北边建三间北房，约 2000 年孙逸桂在老北房南边建三间北房和一过道，孙逸桂称该院内自己所建房屋以南编号为 H 村 53 号，并提交 H 村村民委员会证明一份予以佐证。

（三）2016 年 9 月 28 日，孙晓兰以分家析产将孙逸文、孙逸川、邹芬诉之本院，经本院调解，A 号院北房三间中西数第一、二间归孙晓兰使用。2016 年 10 月 24 日，孙逸文与邹芬协议离婚，约定：A 号院归孙逸文与女儿孙晓兰所有，××排 A 号归邹芬与儿子孙逸川所有。

（四）2017 年 H 村因改造进入拆迁。2018 年 1 月 11 日在亲戚于某 1 的见证下，孙逸文、邹芬、孙逸桂、商慧签订宅基地分配方案，内容为：1）从现有 335 平方米（不包括小北房面积）总面积中划出 150 平方米归孙逸桂所有。具体为孙逸桂自建房 99.9 平方米加老宅房西半部 50 平方米，共计 150 平方米。2）剩余面积 185 平方米，加小北房面积归孙逸文所有。

（五）2018 年 6 月 12 日，孙晓兰以确认合同无效及共有纠纷为由，将孙逸文、孙逸桂、商慧、邹芬及第三人孙逸聪、孙逸英诉至本院，要求确认 2018 年 1 月 11 日的宅基地分配方案无效；位于北京市延庆区 R 号院宅基地的使用权及其上所有的房屋归孙晓兰和孙逸文共同共有。2018 年 11 月 22 日，本院作出判决书，确认位于北京市延庆区 R 号院中，第一排北房三间归孙逸文、孙晓兰共同使用，第三排北房三间及过道归孙逸桂、商慧共同使用；第二排三间北房及过道，孙逸聪、孙逸英、孙逸桂每人继承四分之一的份额，孙逸文与孙晓兰共同享有四分之一的份额；关于涉案宅院宅基地面积的分割问题，考虑到院落的历史变迁，当时也已经列入拆迁范围，因此未作处理。

（六）2018 年 1 月 25 日，甲方 S 公司与乙方孙逸文签订宅基地房屋拆迁补偿安置协议和安置房购买协议。拆迁补偿安置协议约定：1）乙方宅基地及房屋状况。房屋坐落于延庆区 A 号（不包括孙逸桂的 A 号院），宅基地面积为 206.83 平方米，乙方预选 85 平方米、75 平方米两居室各一套，60 平方米一居室一套。3）宅基地房屋拆迁补偿总价。甲方应向乙方支付搬迁补偿总款为 1587319 元。此外包括弃房补助款 0 元。4）补偿价款支付及安置房价款结算。甲方应当向乙方支付搬迁补偿总款为 1587319 元，根据本协议约定，乙方应向甲方支付安置房购房款 1212873 元，安置时发生的代收费用 110000 元，两项共计 1322873 元。此外该协议有对搬迁、拆除、双方权利义务、争议解决等事项的约定。房屋购买协议约定乙方自愿购买安置房 3 套，预选安置面积为 220 平方米，其中乙方预选 85 平方米、75 平方米两居室各一套，60 平方米一居室一套。安置房购房款为 1212873 元，包括可选安置面积 206.83 平方米，单价为每平方米 5100 元，总计 1054833 元；调剂面积 13.17 平方米，购买单价为每平方米 12000 元，共计 158040 元。安置时发生的代收费用每平方米为 500 元，共计 110000 元。乙方在领取拆迁补偿总款的同时一次性向甲方支付安置房购房款和安置时发生的代收费用合计 1322873 元。此外协议还涉及选房顺序及要求、房屋交付、购房款结算、争议解决等条款。拆迁安置补偿款已发放给孙逸文，安置房尚未建成交付。

（七）2018 年 1 月 25 日，甲方 S 公司与乙方孙逸桂签订宅基地房屋拆迁补偿安置协议和安置房购买协议。拆迁补偿安置协议约定：1）乙方宅基地及房屋状况。房屋坐落于延庆区 A 号。根据有关政策，乙方可购买相应安置房，其享有最大可选安置面积为 165 平方米，包括 15 平方米的调剂面积，预选安置面积为 165 平方米，放弃安置面积 0 平方米。乙方预选 90 平方米三居室一套、75 平方米两居室一套。3）宅基地房屋拆迁补偿总价。甲方应向乙方支付搬迁补偿总款为 1233103 元，根据本协议约定，乙方应向甲方支付安置房购房款 945000 元，安置时发生的代收费用 82500 元，两项共计 1027500 元。此外该协议有对搬迁、拆除、双方权利义务、争议解决等事项的约定。房屋购买协议约定乙方自愿购买安置房 2 套，预选安置面积为 165 平方米，其中乙方预选 90 平方米三居室一套、75 平方米两居室一套。安置房购房款为 945000 元，包括可选安置面积 150 平方米，单价为每平方米 5100 元，总计 765000 元；调剂面积 15 平方米，购买单价为每平方米 12000 元，共计 180000 元。安置时发生的代收费用每平方米为 500 元，共计 82500 元。乙方在领取拆迁补偿总款时一次性向甲方支付安置房购房款和安置时发生的代收费用合计 1027500 元。此外协议还涉及选房顺序及要求、房屋交付、购房款结算、争议解决等条款。目前，拆迁安置补偿款已发放给孙逸桂，安置房尚未建成交付。

（八）另查，孙逸文、孙逸桂原均系H 村村民，孙逸文于 2010 年因征地而农转非，孙逸桂亦因征地约于 1994、1995 年农转非。

六、裁判结果

驳回孙逸文的全部诉讼请求。

七、房产律师靳双权点评

孙逸文虽以不当得利为案由将孙逸桂诉至法院，但本质是分割A 号院的全部拆迁利益。本案争议焦点为 A 号院拆迁利益的如何分配。

关于房屋，法院民事判决书已确认位于R 号院中，第一排北房三间归孙逸文、孙晓兰共同使用，第三排北房三间及过道归孙逸桂、商慧共同使用；第二排三间北房及过道，孙逸聪、孙逸英、孙逸桂每人继承四分之一的份额，孙逸文与孙晓兰共同享有四分之一的份额。

关于宅基地使用权人，A 号院的集体土地建设用地使用证土地使用者登记在孙逸文名下，现无证据否定孙逸文为 A 号院宅基地使用权人，故法院认定孙逸文享有 A 号院宅基地的使用权。虽孙逸文在 H 村已另有宅基地，但“一户一宅”中所规定的“只能拥有一处宅基地”仅就申请而言，是基于宅基地的社会福利性质及其所承载的社会保障功能而对宅基地使用权初始分配取得的限制，而非对宅基地使用权继受取得的限制，故涉及宅基地的相关权利应归孙逸文享有。

2018 年 1 月 11 日双方在中证人见证下签订的宅基地分配方案，实际系孙逸文、孙逸桂二人自愿达成的对将来拆迁利益的分配方案，孙逸文作为 A 号院宅基地使用权人，在该方案中自愿与孙逸桂分割涉宅基地部分拆迁利益，并在 2018 年 1 月 25 日通过签订宅基地房屋搬迁补偿安置协议安置房购买协议的方式实际履行，以上系二人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行，不得擅自变更或解除。但双方因擅自分割父母遗留北房和过道的相关利益，侵害了其他继承人的继承权，该部分应属无效，亦被法院判决书予以认定。双方依据宅基地分配方案而签订的搬迁补偿安置协议安置房购买协议，双方均已实际领取补偿款并确定各自安置房相关权利。现孙逸文要求孙逸桂返还搬迁安置补偿款及安置房相关权利，法院不予支持。

办案心得

一、关于证据的重要性

在这个案件中，证据的充分与否直接影响了案件的走向。作为律师，我们深刻认识到在处理类似纠纷时，必须全面、细致地收集证据。

1. 宅基地使用权证是关键

孙逸文持有A 号院的集体土地建设用地使用证，这是证明其对该宅基地拥有合法使用权的重要依据。在类似案件中，土地使用权证等官方文件应作为首要证据进行收集和保存，以确立当事人的合法权益基础。

2. 房屋建造情况的证据不可或缺

对于孙逸桂在A 号院宅基地范围内建造房屋的行为，我们需要收集其建造是否具有合法依据的证据。这提醒我们在处理涉及宅基地和房屋纠纷时，要详细了解房屋的建造历史、审批手续等情况，以便在诉讼中准确判断各方的权益。

3. 法院判决书的参考价值

之前的法院判决书对案件中的部分问题进行了认定，这些判决书可以作为后续诉讼的重要参考。律师应仔细分析判决书的内容，找出对自己当事人有利的部分，并在诉讼中加以利用。同时，也要注意判决书未明确处理的问题，及时补充证据，争取更有利的判决结果。

二、对法律规定的准确理解

1. “一户一宅”政策的正确解读

在本案中，“一户一宅”政策成为争议焦点之一。作为原告律师，我们需要准确理解该政策的内涵和适用范围。在类似案件中，要明确“一户一宅”政策对宅基地使用权初始分配和继受取得的不同限制，为当事人争取合法权益提供有力的法律依据。

2. 宅基地使用权继受取得的限制与突破

虽然法律对宅基地使用权继受取得有一定限制，但在特定情况下，如本案中涉及的拆迁利益分配，我们需要深入研究法律规定，寻找可能的突破点。这要求律师具备扎实的法律知识和深入的研究能力，以便在复杂的法律问题中为当事人找到最佳解决方案。

三、对拆迁利益分配的思考

1. 明确拆迁政策与权益

在拆迁过程中，当事人需要充分了解拆迁政策和自己的权益。律师应协助当事人解读拆迁政策，明确其在拆迁中的权利和义务，确保当事人能够获得合法的拆迁补偿和安置。

2. 拆迁利益分配方案的合法性

本案中，孙逸文与孙逸桂签订的宅基地分配方案部分无效，这提醒我们在处理拆迁利益分配时，要确保分配方案的合法性。分配方案应符合法律规定，不得侵犯其他继承人的合法权益。在制定分配方案时，可以咨询专业律师，确保方案的有效性和可执行性。

3. 关注拆迁后续问题

拆迁不仅涉及到补偿款和安置房的分配，还可能引发一系列后续问题，如房屋产权变更、安置房建设质量等。作为律师，我们需要关注拆迁的整个过程，及时为当事人提供法律建议，解决可能出现的问题，保障当事人的合法权益。