楼市应该还会有一次下跌确认

这两年我被问的最多的一个问题就是：你觉得房价到底了吗？

这个问题过于复杂，我这点功底确实不够格回答，我只能说个人相对比较乐观，时间不会太长，不会像很多人说的那样要走脚盆鸡的走势，要失去的15年，宏观的基本面和环境是不一样的，不能做类比。

但是我们可以换种思维方式来回答这个问题，先把逻辑理顺，也许就没得那么复杂了。

我先说结论，可能偏悲观和现实点，市场应该还会有一次下跌确认。包括我们的GP市场一样，目前在做2700点保卫战，要想有长牛和大的行情，市场就必须还有一次下跌确认，可能这个幅度还不小，大家稍微谨慎一点。

继续说逻辑，万事万物皆有周期，过去我们的房地产市场几乎一路长红，极少有下调周期，也是极短，这次也许不一样，我们要走的稍微长一点，长远才能走的更稳一点，不然才会真的像脚盆鸡那样，摔的很惨。

市场要真的见底，个人觉得本轮周期要复杂一点，因为供求关系基本面的变化，本轮周期大概率会经历4个周期：估值底 → ZC底 → 情绪底 → 市场底。

01

估值底

就跟买GP一样，我们会看市净率、市盈率。房子怎么看估值呢？怎么判断是不是底部？

我们可以看租售比，或者叫租金回报率，过去这3年，因为房价回调，很多城市的租金回报率大幅提升，一线城市以前很多连1%都不到，现在可以到2%左右，二线城市可以到3%左右，像重庆很多房子是可以到3%的。这可比存米行好呀，5年定期才1.8%，很多米行还下架。

那这个估值底到什么时候才合适呢？我确实没做过太多调研，据说脚盆鸡、泰国这些地方好多房子租售比蛮高的，可以做到4%。如果还有一跌，我们就真的快了。

当未来明知CK利率会继续走低，通货PZ又会来袭，而又没有更好的TZ市场，那房子也许就会进入大家的法眼，变成香饽饽。

之前写过，这也是为什么在第二季度我们的HBZC执行报告，明确提出租金是影响住房价值的核心变量，住房租赁产业是未来房地产市场发展的重要方向。

02

ZC底

ZC对我们GJ来说肯定很重要，每一次楼市的涨跌其实有ZC市的功劳。

可是我们过去的每次ZC不能说无效，真实的意图其实是托举，而非大力刺激，所以大家感觉像是脉冲式的，疗效很短。

我们最近其实很多ZC还是有一惯性的，就是要消化存量，减少供应，一方面保障刚需，让居者有其屋，另一方面在优化增量，双轨制到430/730ZZJ会议皆是如此，特别是517四箭齐发，到现在感觉疗效也快差不多了。

因此未来肯定还有继续出台ZC，且9月老鹰大概率降息，真的大动作才敢展开。同时十八道金牌目前并没有出完，后续还会有，最猛的也许还没出笼，水还在空转，另外有没可能继续放开XG？或者全面实现先息后本？

这样你首付极低，持有成本极低，租售比又还很高，叠加BUFF之下，我就问你买不买？

03

情绪底

情绪底是最难琢磨的，一般情况下，经历了估值底、ZC底，房价下D跌出惯性，大家恐慌性抛S，会带来大范围的负面恐慌情绪。就像现在，估计有90%的人都不看好房地产，不看好AG，不看好国Z。

这带来的结果是惯性下杀，会出现超跌现象，绷不住的会选择割肉离场。

而当超跌现象出现，估值底配合ZC底，就会出现一支无形的大手出现，带来一波上涨行情。

而情绪最易受裹挟，上涨会带来羊群效应，情绪很快也会反转，大家又都会看涨。

04

市场底

经历了估值底、ZC底、情绪底，最后才会真正迎来市场底，再反过来展开新一轮周期。

这个市场底到底多久能到？没人能预测。

个人觉得时间要缩短，需要很多因素、背景的叠加。其中有个很重要的是第五轮康波周期回升期的到来，也就是下轮技术革命的突破，是新能源还是AI？带来新的技术革命红利，能源突破，人效大幅提升，经济再次复苏腾飞，才能加速房产的市场好转。

综上，市场短期还未企稳，也许还有一次下跌确认，但重庆其实空间不大了，有实力的人已经提前下叉了，因为很多人更看重重庆的高租售比，刚需自住也无须多等，早买早享受，但肯定也不用太着急，短期不会有翻天覆地的变化。