上海楼市迎来新一波下跌

　　最近，在朋友圈看到个“大新闻”。

　　瑞虹新城九期，中粮瑞虹海景壹号单价10万成交。

　　不少人感慨，“瑞虹新城”的房价崩了啊！

　　大家通常的印象里都是老破小、郊区在疯狂下跌。

　　其实，在大家没注意到的时候，很多前期坚挺的地方，正在经历房价的下跌。

　　楼市上涨的时候有先涨的，有受益于市场跟随上涨的。

　　同样在楼市下跌的时候，有先跌的，也有在整体市场影响下后跌的。

　　差的、弱的往往都是先跌的、快跌的，过去两年刚需房东的感受会尤为明显。

　　当价格整体向下，产品板块之间价差大幅拉开之后，原本坚挺的自然也开始扛不住了。

　　被砸盘的瑞九

　　我们特意去了解了一下瑞虹新城成交的这套房子。

　　瑞虹新城九期5号楼的1楼。

　　建筑面积195平，最终的成交价2090万，单价只要10.7万/平。

　　房子户型没什么问题，小区又是2023年才交 房的，唯一的缺点就是1楼。

　　这次的成交价格确实很低，从瑞九已有的挂牌和成交情况看，也确实是“砸盘”。

　　瑞虹的业主们被邻居狠狠的背刺了一把。

　　链家上目前仅有一套成交显示，高楼层的单价接近17万。

　　今年年初时瑞九有一套法拍房，同样成交价也很高。

　　这套房子191.35㎡，起拍价是13.3万，最终成交价却高达17.8万/平。

　　时至今日，链家上最便宜的挂牌房源，低楼层的也要14.86万/平。

　　就算和这套挂牌的房源比，那价格也是跌了将近30%。

　　其实房东刚开始也是想卖14万，一路降到了10万。

　　对外的理由是急抛，因为要出国了。

　　这理由大家都懂的，10个卖房9个出国。

　　估计房东一开始就是投资客，眼看着房价下跌，担心自己要亏钱了，赶紧让利。

　　这套房子2021年初开盘时的价格是8.7万/平，按照现在的成交价还有300多万的利润空间。

　　但是房东却彻底扰乱了瑞九的价格，接下来要卖房的房东和要买房的客户都会将这套房子纳入参考价格体系。

　　而且至少有20%降幅的影响。

　　普跌时代，老破远房子最难卖，如何置换核心区的房子？

　　挺不住了

　　瑞九的房价“暴跌”既有个别房东砸盘的偶然性，也有市场的必然性。

　　从老破小到老破大，到郊区次新、再到市区次新。

　　上涨时是螺旋向上，板块产品逐渐完成价格抬升。

　　下跌时亦是螺旋向下，板块产品逐渐完成价格去泡沫。

　　当下这几类产品正在经历挤泡沫阶段。

　　除了像瑞九这样高估值的次新，还有热门地段世纪初的商品房。

　　比如徐家汇莱诗邸。

　　莱诗邸是新加坡企业凯德置开发的品质楼盘，2006年左右交付。

　　曾经是徐家汇最受欢迎的楼盘之一。

　　而且处在徐家汇中心地段，紧邻美罗城、东方商厦、徐家汇地铁站。

　　是完完全全享受徐家汇最核心配套资源。

　　高峰的时候莱诗邸160平的户型成交价16.8万/平。

　　但是近期同户型的成交价只有10.9万/平，大幅下跌了35%。

　　其实在莱诗邸降价之前，像徐汇中凯城市之光200多平的户型基本都是13-14万的成交价了。

　　旁边的东方曼哈顿一些房源已经是10-11万的挂牌价。

　　地段确实能托起价格的下限，但是产品的变迁会决定价格的上限。

　　莱诗邸曾经是豪宅，有钱人、外国人业主很多，但是现在的莱诗邸只是个中产楼盘。

　　再比如马当路汇龙新城。

　　马当路三兄弟“淡永汇”之一的汇龙新城，近期成交了一套196户型，单价只有10.4万/平。

　　相比汇龙新城最高峰时期16万/平左右的价格，也是至少亏了35%。

　　196平的户型位于汇龙新城的楼王位置，这套又是高区的房源。

　　可以说是小区最高价值产品暴跌。

　　翠湖天地的价格都在向下，这些蹭新天地流量的项目自然撑不起高价。

　　还有一种是非热门地段的次新。

　　最典型的就是徐汇田林板块的尚汇豪庭。

　　田林板块以老破小为主，尚汇豪庭已经是板块内最具代表性的项目。

　　之前尚汇豪庭的两房能卖到16.6万的单价，如今只有13万。

　　跌掉了21%。

　　如果考虑原来高价成交的是低楼层，那至少有25%的跌幅。

　　来自新房的冲击

　　曾经坚挺的板块现在大幅下跌，内因是挤泡沫，外因则是新房的冲击。

　　今年上海中环以内的中高端新房供应都非常充足。

　　像前面提到的很多二手项目和房源，总价在2000-3000万的居多。

　　而新房的替代品会很多。

　　像中海顺昌玖里的148平、183平都是2000-3000万。

　　汇元玺的190平总价是2000-3000万。

　　中海领邸主力产品也都是在这个总价区间。

　　当然今年上市的这些新房不见得地段都要比原来的二手商品房好，但是产品和价格的优势确实对购房者吸引力大。

　　新房就卖14-16万/平，那些20年房龄的二手也要买16-17万/平。

　　那客户自然更倾向于新房。

　　而倒挂的二手必然要接受回归正挂的命运。

　　现在的行情中，除了少数的次新房，绝大多数的倒挂的二手已经不具备倒挂的条件。

　　如果不降价，就不可能找到买家。

　　从另一方面说，也意味着这类型的二手开始具备捡漏的可能了。

　　买家可以大刀砍起来。

　　在楼市的调整中，总有先后，但这些产品请大家一定要注意。

　　首先是超高估值的项目

　　比如最早的高新花园，学区确实有优势，但是给予了过高的估值，下跌同样很猛。

　　第二是被抛弃的板块。

　　这也是熊市中反应最快的地方，毕竟接盘侠很有限。

　　第三是户型产品差的。

　　毕竟现实是买家的话语权在变大，人家能挑挑拣拣的时候，肯定选产品更好的。

　　第四是产品板块错配的。

　　就像田林的尚汇豪庭，尤其是高总价的房源，同样的价格可以买入徐汇滨江或者全市任何地方，

　　第五是倒挂多的地方。

　　现在不是2021年，倒挂的价格市场也能接受。新房的价格对于二手的影响越来越大。

　　和新房偏离越远，反而降价的可能性越高。

　　现在上海高总价的房子这类问题比较明显。

　　如果是正在卖这类房子的房东，请面对市场，不要纠结。

　　楼市有周期，房子有强弱。

　　只不过前期坚挺的，在周期中的下跌来的更晚，给到大家的操作空间和周期更为宽裕。

　　当然大家也不必担心无底线下跌。

　　当下，上海楼市中不少产品的价格已经相当便宜了，坚挺板块的价格回调应该就是上海价格体系重塑的最后一环。

　　一切周期之中都在于个人的操作应对。