广东
房子迭代越快，使用率越高越好？
最近南方面粉厂地块使用率奔130%，打响产品新升级第一枪。但很多人却笑不出来。
｜南方面粉厂地块航拍
｜广州楼市发布 摄
官方土地推介会透露，未来高品质生活区的住宅建筑上限可适当提高，也就是说不是个例。
最近上架的白云怡新路地块就印证了这点，阳台占比可提高至25%，意味着使用率可以做到120-130%。
按这个趋势，不排除越来越多项目全面铺开，以后120%、130%甚至更高使用率，可能会是常态。
｜怡新路地块出让条件
｜图源：广州公共资源交易中心
从去年出台住宅新规到现在，广州新房使用率从“冲击100%”到“突破100%”，再到“奔130%”，短短1年就迎来三次升级。
原以为手机一年换一代已经够快了，没想到房子这种几十年的商品，使用率变化更猛。
｜广州住宅新规征求意见稿
｜图源：广州市规划与自然资源局
加速提高使用率，乍一看是利好，意味着得房率又提高了，但幸福感是“对比”出来的。
政策变动过快，容易让买家缺乏安全感，甚至有可能变成利空。
1、加速二手贬值，原先使用率70-80%的产品直接受到冲击。
截至目前，广州在售二手房数量已超过15万套。
尤其15年楼龄以上的房子，占比约71%，高龄+使用率低+户型过时，未来可能会更难卖。
｜广州楼市发布 制图
就像现在，苹果、华为等智能手机的时代，很少有人再去买诺基亚。
这样一来置换需求得不到释放，新房去化也会受影响。
部分使用率在73-85%次新房，甚至网红二手，也被比下去了。
｜广州楼市发布 制图
举个栗子。海珠西某现房，89平三房，套内面积约76平。参考总价520万，算下来套内单价6.84万/平。
附近另一个待入市新盘，89平三房使用率110%，算上赠送面积，套内单价约6.2万/平。
同个户型一对比，新盘和两三年前的存量新房，一下就拉开差距。
接下来，等使用率130%的产品一出，今年这批刚入市的新盘，又没法比了。
2、加剧新房买家观望：政策变动过快，买家觉得后面使用率还会更高。
不止二手，新房也会受到冲击。
别忘了，现在广州还有大量使用率不到100%甚至只有80%的存量新房。
这些房子还没变成二手，也跟着“被动降级”了。
新规后使用率接近或突破100%的项目也很无奈，费尽心思做出来的“最新款”，转眼又不新了。
｜广州城景航拍
|广州楼市发布 摄
使用率的频繁更迭，也会加重买家的观望情绪。
当越来越多人认定“新房产品没有最好，只有更好”，买房周期也会不断延后，导致市场更加“供过于求”。
3、开发商也很受伤，特别是2020-2021年高价拿地的房企。
当时的楼市行情火爆，土拍也疯狂，溢价40%以上拿地的房企不在少数。
这些项目大多没有赶上住宅新规，现在开始卖现楼，产品设计上明显处于劣势。
｜广州楼市发布 制图
比如当年深振业以楼面价约1.5万/平、溢价40%拿下的新塘134号地块，转化出的新盘叫振业学府里。
这个项目捂盘三年直到最近才入市，使用率没有突破100%，第一波开盘价比地价还便宜。
｜广州楼市发布 制图
使用率越来越高，就得继续“苦一苦”二手业主、存量新房和过往拿地的开发商。
这样做，确实有利于更好地卖出新地。但能否有持续性，一切不可预知。
上半年广州土拍冷清，土拍金额下降超过8成，全国300城下降超过4成，确实不好过。
越是这个时候，保持政策“稳定性”也越重要。
房子不同于快消品，作为大宗资产，更需要可持续发展的政策和良性的市场环境，才能保持长期活跃。
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