中报观察｜中海维稳

观点网 继去年合约销售增长20%的目标未能如愿实现之后，今年以来，中海不再以具体数额作为销售目标指引，只希望稳中有升。

8月28日，中国海外发展发布2024年中期业绩报告并召开投资者交流会，中海主席兼执行董事颜建国、行政总裁张智超、副总裁郭光辉和副总裁王林林等管理层出席会议。

报告披露，2024年上半年录得收入869.4亿元，同比下降2.49%；股东应占溢利103.1亿元，核心股东应占溢利106.4亿元，同比分别下降23.57%、23.01%。期内毛利率为22.1%，按年下降约0.5个百分点，创近年中期的最低水平，但较去年年底提高1.73%。

据参会的投资者透露，被问及中海的下半年规划时，行政总裁张智超回应：“下半年依旧有450亿至500亿的新增供货，有条件实现全年稳中有升的销售目标，有信心完成全年目标和任务。”

回顾2023年全年业绩，中海实现收入2025.2亿元，合约物业销售额达3098.1亿元。结合上半年各项核心指标的下滑，中海实现回升还有一段距离，首要任务则是维稳。

守住市场

国家统计局数据显示，今年上半年全国新建商品房销售额较上一年同期下降25%，仅相当于行业高点2021年上半年的50.7%。

在此背景下，中海的业绩成色也无法摆脱宏观房地产市场整体下行的影响。截至6月底，中海合约物业销售额为1483.8亿元，同比下降17.66%，但国内市场占有率较2023年末提升0.49个百分点，达到3.15%。

在观点指数研究院发布的《1-6月房地产企业销售表现》中，中海凭借1379.20亿元的权益销售金额位居榜单首位。

据投资者转述，副总裁郭光辉在交流会上表示，在当前的房地产市场，不同城市、不同板块的走势持续分化。正是基于这样的形势分析，中海选择聚焦核心城市重点区域的市占率领先。

至2024年6月底，中海在北京、上海、广州及深圳共4个一线城市实现合约销售额744.0亿元，占上半年总销售合约额的62.7%。其中，仅在上海市的销售额就达到340亿元。

以具体的楼盘项目为例。3月28日，上海中海·顺昌玖里高层开盘当日基本售罄，销售合约额196.5亿元。而深圳中海·深湾玖序于6月28日项目开盘，截至7月3日已签认购书及完成签约合同备案的房源累计227套，5日内去化近八成。

聚焦核心城市去化也是中海稳定收入水平的方式之一。截至上半年，中海销售回款超过50亿元的城市有5个，包括上海、北京、广州、深圳及天津，其中上海超过200亿元，北京超过100亿元。期内，房地产开发业务收入为820.4亿元，相比去年同期略降4.5%。

截至今年6月底，中海已售未结转金额为2109亿元，较2023年底增长13.5%。中海在业绩报告中表示，随着未来已售未结逐步入账，将对整体收入和利润锁定产生一定贡献。

此外，上半年中海的土地储备总建筑面积达3322万平米，权益面积达2886万平米。其中，一线和强二线城市的土储面积就占了74%。

而在商业物业收入板块，报告期内收入达35.4亿元，同比上升19.8%。其中，写字楼收入为17.6亿元，同比增长6.4%，5年复合增长率约为7%；购物中心收入为11.1亿元，同比增长约为58%，五年复合增长率约为25%。

与会投资者透露，中海将在下半年坚持既有战略，在长期主义的指引下锚定稳中有升的销售目标，通过捕捉一些高确定性的核心资产（写字楼、购物中心等），或者通过协同开发和存量收并购，积极优化布局。

调控风险

在盈利能力承压下，除去销售端，今年上半年中海在拿地方面也更为审慎，同样贯彻强聚焦一二线城市的策略。

期内，中海在中国内地4个城市新增6幅土地，新增土地储备总建筑面积为117万平方米（权益建筑面积为115万平方米），总购地金额128.9亿元（权益地价120.3亿元），其中一线城市占比67%。

有投资者转述张智超对投资缩减的解释：“核心城市的优质土地供应数量总体不足，下半年我们将抓住供地的窗口期，坚守投资刻度、优中选优，积极补充优质项目。”

据了解，2022年至今中海持续保持一线和强二线城市的投资额占比在85%以上。

为了祛除投资者对中海土储补充的担心，张智超继而举例说明：“去年我们买的地，上海徐汇西岸、深圳超总以及广州项目，三宗地总价就达到500亿元左右。在核心城市一旦投资，投资额上来得非常快。”

另外，面对境外的利息和汇率波动，今年以来中海以现金流管理为中心加大了人民币占比的借贷，进行有效的风险对冲。

郭光辉指出：“这个结构对中海整体降息、降敞口有非常大的好处。”上半年，中海提早或到期偿还债务468.7亿元，其中境外港币银行贷款及美债合计163亿元，净减少汇率风险敞口120.3亿元，形成的币种结构人民币占比达到了74.8%。

至2024年6底，中海有息负债为2555.7亿元，持有银行结余及现金为1002.4亿元，净借贷比率为38.7%，加权平均融资成本为3.5%。其中，分销费用与行政费用合计占收入的比例为3.9%。

不过，部分货价的减值风险仍然难以避免。投资者在会上了解到，由于上半年全国商品房住宅销售均价同比下跌了10%，中海的一些项目同样存在较大的减值压力，目前已对个别项目减值准备约4.6亿元。

据市场消息，北京中海寰宇天下·天镜首期于2024年3月29日推出446套住宅产品。截至7月末累计签约24套，销售去化率仅5.38%，成交均价约7.54万元/㎡，为指导价88折。

此外，投资者会上面对股价偏低的提问，副总裁郭光辉坦言：“目前公司的股价确实没有反映公司扎实的基本面和公司应有的估值，我们会密切关注行业和市场波动，也将察大势，适时进行回购。”

8月28日，中海以每股股价11.640港元收盘，单日跌幅4.59%。