关于深圳小产权房为什么可以交易的底层逻辑

深圳小产权房交易由来已久，且交易量巨大，政府不仅认可，并持续通过立法保障受让人的合法正当权益，打击钉子户，规范旧改流程，约束开发商行为，开全国之旧改先河，其他任何城市与深圳都没有任何的可比性。那么，深圳小产权房为何如此独立特行，其底层逻辑到底是什么？

一：只涉及建筑物本身，符合民法典。依据国家土地管理法，农村宅基地不可以随意买卖，转让也只能在本村村民之间进行。深圳所有土地都已征转为国有土地，不存在宅基地属性。深圳小产权房交易只涉及土地上的房屋本身，符合民法典"公平、自愿"原则，不涉及土地买卖，政府和开发商在旧改确权中只认房屋实际控制人。这是深圳小产权房为什么可以交易的底层法律依据。

1980年代未以后，深圳国有土地越来越不足，以向农村统征土地为核心的各项土地管理制度逐步建立。1989年1月3日，深圳市颁布《关于深圳经济特区征地工作的若干规定》，首次提出对原特区内的土地统一征用，简称"统征"。

1992年6月18日，深圳市发布《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》，确立了特区内农村城市化的具体措施，对特区集体所有尚未被征用的土地实行一次性征收（简称统征），原特区内（罗湖、福田、南山、盐田）的土地首先实现了全部国有化。

2003年10月29日，《中共深圳市委、深圳市人民政府关于加快宝安、龙岗两区城市化进程的意见》出台，同年10月30日，深圳市下发了《深圳市人民政府关于加快宝安龙岗两区城市化进程的通告》。2004年6月26日，深圳市出台《深圳市宝安、龙岗两区城市化土地管理办法》，规定"两区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有"，即通过农村户口转城市户口，行政村转为股份合作公司，以彻底消灭农村的方式将集体土地径直转为国有土地，被称为"统转"。

经过2004年"统转"，深圳实现了集体土地的全部国有化，成为全国首个无农村、无农民、无村集体土地的城市。

经过"统征统转"后，在法律层面，深圳已无农民，无集体土地，但大部分原集体土地还控制在行政村继受单位即村股份公司手里，其性质已不再是集体所有。部分老产证登记土地性质为集体所有但实际为国有的情况，司法实践是怎么判定的呢？2018年09月26日，深圳市中级人民法院（2018）粤03民终1718号案中，一审法院就该问题致函深圳市规划国土资源委员会宝安管理局，该局复函表示："根据《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》[2004]102号第二条，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定，两区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有"，"根据《关于进一步加快宝安区处理历史遗留违法私房及生产经营性违法建筑处理工作的意见》（深宝府[2006]19号）第12条第（5）款，对原村民一户一栋私房的土地性质，变更为国有，土地来源为划拨，不确定使用年限。" 深圳中级法院认为：虽然涉案房屋《房地产证》上登记的土地权属为集体，但根据政府土地管理部门出具的意见，涉案土地的性质已经变更为国有。

综上，深圳早已不存在集体土地和农村宅基地的说法。所谓小产权房的交易，本质是土地上的建筑物的交易，不涉及土地的转让，与普通商品的交易在法律性质上一样，因此在旧改确权中，政府只认房屋的实际控制人即受让人，这是深圳小产权房交易的底层法律依据。有关确权的详细内容，请见《 连载18 正确理解确权，消除旧改投资认知障碍，抓住深圳旧改红利》。

二：存在即合理。深圳小产权房是特定历史条件下的特殊产物，形成原因复杂，泛称为历史遗留问题，却为深圳的发展做出了不可磨灭的历史贡献，历届政府对深圳小产权房处理都慎之又慎。只有承认历史问题，认可正常交易，才能更好的推进旧改，保障深圳的可持续发展。

1978年12月，十一届三中全会确立从阶级斗争为纲转变为以经济建设为中心，当时我们国家经济处于崩溃的边缘。1979年，改革开放的总设计师邓小平在南海边划的那一个圈成为深圳经济特区最广为人知的形象。

随着特区的成立，全球资本大举进入，每年数以百万计的"淘金者"涌入这个狭小的渔村，城市发展之快速堪称奇迹，政府根本没有办法解决这么多人的居住问题。在那个摸着石头过河的年代，体制跟不上，政府只能睁一只眼，闭一只眼，看着小产权野蛮生长，为每一个南下的逐梦者提供了廉价的栖息之地，从而造就了深圳的发展。那时候，全国各地的人民含港澳台居民，都可以从村里买地建房，这就是为什么深圳大多数"农民房"被外地人所持有的原因。

实际上，政府一直在寻求破解小产权房这个历史遗留问题的政策方案。从1980年到2014年，这30多年以来，小产权房存量占到深圳市总建筑面积的半壁江山，期间政府出台法规100多条。这些法规非但没有压制住小产权房增量，甚至还引发了抢建，四次大的抢建潮分别出现在1993年、1999年、2003年和2012年。

直到2009年5月21日，深圳市第四届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过了《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，但依然出现了最后一波抢建小高潮；2012年出台号称史上最严的小产权房禁令《深圳市查处违法用地和违法建筑工作共同责任考核办法（试行）》，第一次把违建增减量列入区政府的政绩考核，深圳小产权房增量自此终结。

存在即合理。没有小产权房，就没有深圳的今天。所以，历届深圳政府对待小产权房问题都慎之又慎，无法通过一刀切的剧烈方式去解决，但又不能不解决，于是在全国范围内开启立法旧改之先河。只有认可小产权房的交易，才能加速旧改，为深圳的可持续发展提供土地来源保障。

三：尊重历史事实，法不责众。深圳小产权房存量巨大，伴随特区的快速发展而生，大量频繁交易，牵扯面太多太广，法不责众。

深圳以行政村为单位的城中村共有241个，农民房和私人自建房数十万栋，总建筑面积高达1.3亿平方米，约占全市住房总量的50%。在这巨量的城中村房屋中，到底有多少经过了合法的报批报建和验收手续，多少又取得了政府颁发的产权证书，不得而知。但一个不争的事实就是小产权房数量众多，情况复杂，来历已久，成了一个特定的历史遗留问题。

十几年前，全国人民都还可以在深圳买地建房，这类房子因为价格便宜，不限购，出租回报率高，并且还可以博拆迁获赔商品房，很多都被整栋或者分割出售了，不少还经过了二次甚至多次交易。受让者有的是社会弱势群体，有的是达官贵人，有的是个人投资客，有的是村股份集体，还有强大的投资机构。

总之，深圳小产权房是个"剪不断、理还乱"的复杂而庞大的历史遗留问题。政府和开发商在处理这个问题上的一贯态度是尊重历史事实，认的是实际控制人。在某种程度上，也是一种"法不责众"式的灰度妥协