专访蓝绿双城曹舟南：3.0时代“共建”新发展模式的三大论断！

引言

行业发展的大方向已明确，房地产继续作为中国的支柱产业，围绕“居住品；双轨制；三大行动；造好房子；消化存量、优化存量”等方面发展。而当下，房地产行业发展已经来到了新阶段，其中1.0时代为重投、2.0时代是代建，3.0时代进入共建模式，“共建”正成长为房地产发展新模式。

蓝绿双城作为共建模式的首创者，在短时间内发展为行业龙头，亿翰智库特邀蓝绿双城董事长曹舟南先生，分享作为共建龙头企业的成功之道与发展策略。

专访人 | 亿翰智库 总裁 何慧

受访人 | 蓝绿双城 董事长 曹舟南

未来进入3.0时代“共建模式”，既要“抬头看路”，也要“低头耕田”

问：蓝绿双城如何用五六年时间跃升服务领域的中坚力量？

房地产行业经历了三大阶段，1.0时代的重投模式、2.0时代的代建模式，未来将是3.0时代的“共建模式”。

1.0时代：重投模式；从1998年的住房改革至2020年，这一阶段的特征是“三高”（高负债、高杠杆、高周转）以及“重投”（追求规模）。开发商全面负责从筹资、拿地、定位、规划设计、施工到交付的所有环节，无论是小型还是大型开发商都力求全面发展。在这个阶段，我一直深思中国的房地产市场规模能支撑这种“三高+重投”模式的极限，以及中国房地产规模的顶部会在何处。基于这些综合考量，我在2018年8月离任绿城中国。

2.0时代：代建模式；随着社会经济的发展，人们对高品质生活的追求提升，居住品质成为了重要的组成部分，这也意味着房地产行业需要变革。因此，在2010年10月，我创立了绿城建设，首次推出了代建模式。随着2021年下半年大量房企遭遇债务危机，行业真正进入了以代建为主的2.0时代。

3.0时代：共建模式；自2016年底国家强调“房住不炒”的政策以来，2017年后正式实施，加之2020年下半年推出的“三道红线”政策，整个行业从2021年开始进入了调整期。面对行业定位改变、政策导向和市场变化，我们需要形成新的商业模式——共建模式，以适应当前环境。

3.0共建模式与1.0、2.0模式的最大区别在于“轻重结合”，将国有企业的投融资核心能力与民营企业的专业服务能力相结合。在“共建”新的商业模式下，不同类型企业的能力建设不同，民营企业的核心竞争力应集中在专业服务能力上，而国有企业、央企的核心竞争力尤其在于投融资能力。因此，在当下民营企业必须回归专业能力和服务能力这一根本，与国有企业投融资核心能力紧密结合，这是正道。

“抬头看路”是前提，即明确行业的发展方向。蓝绿双城在过去几年里投入了大量的精力研究行业的大趋势、大战略和发展方向，并得到了诸如亿翰等专业机构的支持和帮助。

同时“低头耕田”也必不可少，即专注于提升专业营造能力和服务能力。在这方面，蓝绿双城在过去几年围绕能力端公司的建设做了大量工作。今年上半年，我们在轻资产销售方面排名第一，这得益于我们产品的高去化率，而这又与产品的品质、服务质量以及团队的用心经营、严格选择项目与城市，以及创新的商业模式等都有着直接密切的关系。

房地产行业下半场，60%市场将会是共建模式

问：如何看待未来房地产行业的发展和趋势？蓝绿双城如何走这条路？

2020年底之前可视为行业的上半场，代建模式从1.0发展到了2.0时代。2021年至2023年，整个行业持续处于调整周期，行业发展已经来到了下半场。中央已经明确了行业未来的定位、方针和大致方向，具体包括：

• 定位：居住品，住有所居，住有宜居；

• 定性：关系国计民生的支柱产业；

• 双轨制：保障房 + 商品房；

• 三大行动：保障房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设；

• 先立后破，造好房子；

• 消化存量、优化存量；

对于新的发展模式，我认为重中之重是两大关键点：商业模式和盈利模式。房地产作为一个产能较大的行业，如果行业本身盈利性不足，会影响资本活跃度和精准度，进而影响整个市场热度无法提升。因此，我认为未来房地产行业的发展将进一步细分，呈现“橄榄型”结构：

• 1.0版的重投模式，未来的市场占比约为20%。

• 2.0版的代建模式，未来的市场占比约为20%，其中以保障房为主体，商业代建市场规模会相对较小。

• 剩下的60%市场将是3.0版的共建模式。

共建模式综合了1.0版重投模式和2.0版代建模式的优势，同时合理规避了两个版本的弊端和历史问题。

• 1.0版重投模式，当下只有国央企具有优势，其核心竞争力在于投融资能力，而民营房企的核心竞争力在于专业服务能力。

• 2.0版代建模式，其优势是几乎无投资风险，但在完全不出资的情况下操盘，会将风险全部聚集于投资人，这种商业模式未来会有问题。

• 3.0版共建模式，把两者优势集中起来：

其一，在投资方面；我方参与投资，但大股东一定是地方政府和地方国企，解决了出资人的风险问题。

其二，在专业和服务方面；我方解决了专业和服务能力的问题，集中了1.0版和2.0版的操盘优势。

在具体实施操盘中，我们一般会与地方政府和协会共同组建两家公司：一个是重资产投资公司，以国有控股为主，共同拿地。二是轻资产操盘公司，由我们绝对控股，以解决操盘中的效率、成本和品质问题。

耐心行业，头向下，功夫向内

问：在当前迷茫的市场环境下能否给行业一句话，或鼓励、或指引、或避雷？

第一，建议大家像耐心资本一样进入到耐心行业。过去，房地产行业追求快周转、赚快钱，但现在中央提倡耐心产业、耐心资本，这是一个正确的方向。因此，建议大家对待这个行业一定要有耐心。

第二，从事轻资产同样需要耐心。只有耐心才能解决产品品质和服务品质的问题，也只有耐心才能解决未来的销售端问题。因此，我建议我们行业的从业者，特别是各位同僚，要做好耐心产业的准备，“头向下，功夫向内”，注重内在能力的建设，打造能力型公司。房地产行业涉及众多产业端的能力，希望大家各自建立自身的优势，相互互补，携手共进。

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