疯狂的环城楼市。

市区豪宅都不敢做的，环城新房做了！

最近，环城几个新盘的户型面积，也太“放飞自我”了。

中交海河玺最大173平米，二期要做200平米的；

金地山川印二期全做大叠拼，143-210平米；

中建悦庐棠墅做了167平米叠拼、206平米平墅；

龙曜城开盘后又调规划，做出176平米洋房；

绿城锦玉兰更夸张，出现195、290平米户型……

面积越做越大，貌似“一发不可收拾”。

市区豪宅体北金茂府最大才做到236平米，环城怎么突然这么疯狂了？

环城不是一直主打小户型吗？定位刚需、刚改？

长久以来的共识是“有实力改善留在市区，没实力去郊区”。

所以，80-120平米成为环城主力面积段。

几乎没有敢做150平米以上的，超过200平米？想一下就算它疯！

但是，这两年环城“主打刚需”貌似走不通了。

第一，天津人口增量减少，没这么多刚需买房。

第二，即便是刚需，更多要户籍学籍，100万预算进市区买老破小。

第三，刚需解决“有没有”，必须考虑生活配套。

环城建设缓慢，暂时满足不了。

基于此，房企干脆换条路吧，做大户型！万一能行呢……

不过，做产品，不是靠赌。

环城做这么大面积，总得有个内在逻辑。

400万以上的总价，已经突破原有基本面了，能不能支撑？

如果能支撑，那就颠覆了此前的产品逻辑（高单价做大面积、低单价做小面积），房地产传统理论就得重写！

社会上的两个现象，或许能给我们启发。

❶人人乐关店，山姆却爆火。

人人乐连续亏损3年，以它为代表的传统超市接连关店。

再看山姆，即便付260元年费，也人山人海。

山姆是什么逻辑？

有品质的性价比，但是量大，你得多买，折合单价不贵。

同一价格区间内，它品质最优。

它其实属于“低单价对应大面积”。

❷小米SU7销量超预期。

7月小米SU7交付超1.3万台，20万以上纯电轿车销量第一，超过特斯拉。

在中大型轿车销量排名中，它超过A6L排到了第三名。

为什么它能逆袭？

原因很多，但有一点，它外形模仿了保时捷。

帕拉梅拉100万以上，普通人几辈子也买不起。

但有谁不想开保时捷呢？

小米SU7 20来万就搞定，是心理上的平替。

给你一个享受轿跑的机会，配置也有性价比。

这是什么心理？

山姆也好，小米SU7也罢，其实都是消费升级。

去山姆的人，肯定不是去BHG的那些人，而是之前去人人乐、华润万家的人；

买小米SU7的人，也不是要买保时捷的人，可能之前要买比亚迪。

环城做超大户型，也是这个逻辑。

去环城买170平米的，与在市区买170平米的，不是一波人。

预算大多在300-500万，在市区买个100平米的，还得踮着脚买。

以前有执念。

“我是改善，我得留在市区啊……去环城？那不就降级了吗？”

心里有道坎总过不去，没有能说服自己的理由。

现在，理由出现了。

同样的总价，翻倍的面积、对标市区豪宅的产品，就是有说服力的理由！

也算有个心里安慰，弥补离开市区的落差感。

绿城桂月雲翠，单价2万+

龙曜城，单价2万+

预算300-500万的买房人，正是中产。

受经济环境影响，心态转变，出现“理性的精明”。

以前借钱加杠杆买房，现在不想给自己这么大压力，也不想把钱都放在房子上。

降低消费预算，减少冲动和攀比，更务实。

把钱用在刀刃上，如今各大消费领域均如此。

“换房不就为了住的更舒服吗？”

“活这么累干嘛？分析来分析去，最后不也该跌还跌吗？”

“别费劲了，乐在当下，体验生活最重要，让父母、孩子早享受……”

越来越多的人卸下了买房的思想负担。

环城的大户型新产品，刚好是个契机，撕开了束缚的铠甲。

用更低的总价，买到之前向往的房子。

价格向下，品质向上。

这个现象，即“从踮脚买房，到弯腰买房”。

既是买房人的理性判断，也是情绪需求。

房子，终于还是回归为消费品。

环城做超大户型，逻辑闭环。

中交海河玺已验证，173平米户型供不应求。

但还需要更多的样本。

如果这类产品能突破板块基本面，说明这条赛道能跑通。

那房地产传统理论恐怕要修正一下。

· 高单价对应大面积：

这没问题，市区核心地段做豪宅，比如体北金茂府，越大越好卖。

· 低单价对应大面积：

产品力对标改善，目前看可以成立。

· 高单价对应小面积：

这有点问题，比如中海镜映南开，位置确实好，单价5万+，面积89-125平米。

但成交量不及预期。

当中产“从踮脚买房，到弯腰买房”，500多万买个103平米的客群在哪？

天津除了教育属性超强的和平能支撑“高单价对应小面积”，恐怕别的区都费劲。

· 低单价对应小面积：

这属于环城“远大新”，买房需求也在收缩。

买房人的消费模式、习惯都在改变，板块定位、产品逻辑，也要更新。

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