<第7437期>人民检察杂志 | 方中华 程琦：对“三房四卖”引发纠纷再审检察建议监督案的分析

《人民检察》2024年7月（下半月）第14期

在盘根错节的法律关系中

寻找化解矛盾的切入口

——对“三房四卖”引发纠纷再审检察建议监督案的分析

作者：方中华* 程 琦**

*安徽省庐江县人民检察院检察长、三级高级检察官；

**安徽省庐江县人民检察院第四检察部主任、三级检察官。

目次

一、案件基本情况

二、案件办理情况

三、关于案件办理的几点思考

住房是民生之要。因房屋产权被错位登记及相关政策产生变化，3户人家发生邻里纠纷，对此，检察机关通过调查核实找准症结，在提出再审检察建议的同时，协调各方一揽子化解民事纠纷，以高质效履职办案答好“检护民生”答卷。本文对一起民事检察监督案进行剖析，以期对检察人员用足用好调查核实权、把握邻里纠纷案件办理方式等有所助益。

一、案件基本情况

2011年11月8日，许某某、陈某某与甘某某、王某签订《房屋买卖协议书》，约定将正在建设的位于安徽省庐江县某小区内面积约100平方米的一套安置房（期房）以每平方3000元的价格转让给甘某某、王某。2013年9月，安置房竣工分房后，甘某某支付33万元，购得该小区13号楼2单元顶层504室（分房时底层储藏室不算层数）。2014年，甘某某入住该房。2016年，在该房测绘、办证时因政策变动储藏室算层数，甘某某购买的顶层实际为604室。后甘某某、王某要求办理产权过户登记，许某某认为房子卖价太低反悔，遂要求加价，否则不配合办理产权过户登记。2018年8月6日，甘某某以房屋买卖合同纠纷为由将许某某、陈某某起诉至庐江县法院，因不知房屋层级变动政策，仍诉求许某某、陈某某将504室房产证过户。

2018年9月12日，庐江县法院判决被告许某某、陈某某为甘某某、王某办理产权过户手续。判决生效后，因许某某、陈某某迟迟不履行判决内容，甘某某、王某申请强制执行。2019年，庐江县法院裁定强制执行产权过户登记，庐江县不动产登记中心协助执行。

2013年11月23日，许某林通过中介购买陈某某在该小区的住房——13号楼2单元404室。该房测绘、办证时的编号为504室。2020年，许某林与陈某某前往不动产交易中心办理该房产权过户登记，在缴纳完相关税费后被工作人员告知该房屋经法院强制执行已登记实际产权人为甘某某、王某。后许某林作为案外人向庐江县法院申请执行异议，被驳回后许某林申请再审。2022年3月28日，庐江县法院裁定驳回再审申请。

二、案件办理情况

（一）全面调查核实

再审申请被驳回后，许某林向检察机关申请监督，庐江县检察院请示上级检察机关并综合研判后决定依法受理。通过调取原审卷宗，向庐江县不动产登记中心查询、实地勘察发现甘某某持有某小区13号楼2单元504室房产证，与其实际居住房屋604室确实不一致，更为复杂的是，涉案楼房的房产登记错误不止一户：住在604室的甘某某拿着504室的房产证，604室的房产却登记在隔壁603室的户主姜某、孔某名下，姜某、孔某居住的603室房产证上写着丁某某的名字。承办人询问案涉全部当事人，调阅房产过户档案，调取该小区安置分房协议，走访庐江县庐城镇塔山社区、小区承建单位等，厘清了案件的来龙去脉。

2010年，许某某、陈某某夫妻因房屋拆迁获得庐江县庐城镇某小区13号楼安置房3套。分房时储藏室不算作层数，13号楼共计5层，许某某分得503室，陈某某分得404室、504室。

2016年在办理不动产权证时，底层储藏室算作第一层，因此13号楼由5层变为6层。原503室调整为603室，404室、504室调整为504室、604室。由于安置房再出售无法立即过户，该三房一开始都登记在原出卖人名下。

2011年11月8日，甘某某、王某在许某某、陈某某处购买该小区安置房13号楼2单元504室，该房测绘、办证时编号为604室。因不知房屋层级变动政策，甘某某通过诉讼并申请强制执行，成为该小区13号楼2单元504室房屋产权人。

2013年11月23日，许某林通过中介购买陈某某该小区住房13号楼2单元404室（实际编号为504室）。许某林实际居住于此，但该房号已登记于甘某某、王某名下，无法再办理不动产登记手续。

2018年2月6日，许某某在申请贷款时发现自己征信出现问题，于是求助好友丁某某，请求以丁某某名义申请贷款，自己将该小区13号楼2单元603室（分房时为503室）房产过户给丁某某作为抵押，抵押38万余元贷款后，丁某某扣除相关过户费用将其余贷款转账给许某某。后许某某一直未归还贷款，丁某某代为偿还相应贷款后，一直要求许某某归还贷款。丁某某虽为603室产权人，但未实际占有该房，且自述与许某某之间不是房屋买卖关系，因而未主张过对603室的实际占有。

2020年9月18日，陈某某将该小区13号楼2单元604室（分房时为504室）以35万元价格出售给姜某、孔某，并办理了不动产转移登记。因604室已被甘某某居住，但603室一直闲置，且603室与604室门对门，无门牌号，陈某某谎称603室是604室，让姜某、孔某实际居住在603室。

（二）依法提出再审检察建议

案情查清后，庐江县检察院召开检察官联席会议。承办检察官提出，通过再审检察建议依法可以解决许某林的诉求，但甘某某就会面临同样的问题，甚至会引发新的矛盾，因此不能就案办案。检察机关决定分“两步走”，一揽子解决这一问题。

第一步，就原判决而言，庐江县法院没有查清某小区在分配和产权登记时房号不一致的事实，导致判决错误，损害了许某林的合法权益。2022年9月，庐江县检察院依法向庐江县法院发出再审检察建议。

第二步，再审检察建议发出后，庐江县检察院就案件办理进展与法院多次研讨会商，邀请有相关专业知识背景的特邀检察官参与办案，在盘根错节的法律关系中寻找实质性化解矛盾的切入口。同时，通过召开圆桌会议，办案检察官与案涉全部当事人充分沟通，丁某某表示只要许某某归还贷款并退还其办证所缴纳的税款及土地出让金就退回603室房产证，由此检察机关找到了解决问题的突破口。

（三）能动履职化解纠纷

关于退还相关税费的合理性、合法性问题，承办检察官走访县税务局、县自然资源和规划局等部门，发现案涉房产存在多缴纳一次税费的情况。许某林在缴纳完税款及土地出让金后因504室已被甘某某实际登记，未能完成房产过户手续，但是退还相关税费十分困难。庐江县检察院与法院共同将该案报送至县政府，并提出妥善的解决方案，获得支持。

2022年12月，依托“府检联动”机制，在县政府主持下，县检察院、法院、税务局、自然资源和规划局、住房和城乡建设局召开调度会，最终就问题解决达成一致方案。2023年2月12日，县税务局、县自然资源和规划局分别退回丁某某缴纳的税款和土地出让金。许某某、丁某某在法院、检察院共同调解下达成还款协议。2023年3月1日至2日，在检法两院的组织下，丁某某、姜某、许某某分别将某小区13号楼2单元603室、604室、504室房产证在不动产登记中心进行注销，重新办理产权过户登记，603室登记产权人变更为姜某夫妇、604室登记产权人变更为甘某某夫妇、504室登记产权人变更为许某林。2023年4月2日，庐江县法院经过审委会会议讨论，决定采纳庐江县检察院再审检察建议，裁定再审。2023年12月，甘某某向法院撤回原审起诉。

三、关于案件办理的几点思考

（一）解决案外人求诉无门难题

检察监督申请人一般为当事人，案外人申请检察监督的情况并不多。根据最高检《人民检察院民事诉讼监督规则》第18条，案外人可以向检察机关以控告的方式申请民事诉讼监督，而受理范围在第35条明确为民事审判程序和民事执行存在违法情形，因此对于能否受理案外人申请民事生效裁判监督存在争议。该案中许某林作为案外人，但却是504室的真正业主。其居住的房屋被楼上邻居通过强制执行被错误登记。当许某林得知事实原委时，案涉房屋早已转移登记，原执行案件早已办理终结，许某林向法院书面提出执行异议被驳回后，又向原审法院提出再审申请，原审法院以申请人未在执行过程中提出执行异议为由裁定驳回其再审申请，许某林陷入维权困局。

承办检察官在初步审查控告申请材料后，认为案外人依照法律规定的救济途径向法院申请再审时，其身份可视为已经转化为案件当事人，当判断其穷尽救济途径且确有可能存在原判决认定事实不清影响司法公正的情形时，承办检察官在综合研判后决定受理监督申请，解决案外人求诉无门的难题。

（二）把充分调查核实作为监督的大前提

调查核实是检察机关有效行使法律监督职权的必要措施，只有经过调查核实才能发现、纠正事实认定错误和法律适用错误。特别是在办理法律关系复杂、涉及多方当事人的检察监督案件时，充分行使调查核实权是监督的大前提。该案中，检察机关用足用好调查核实权，厘清案件事实。

一是将“如我在诉”理念贯穿调查核实全过程，站在案涉各方视角去调查，最大限度还原客观事实。

二是保证亲历性。案件承办人走访调查七家单位，形成询问笔录十余份，调取各类书面证据材料数十份，形成足以还原案件完整事实的证据链，以亲历性确保案件办理准确性。

三是借助特邀检察官助理等“外脑”参与调查，解决房产过户税费相关专业领域问题。

四是做好汇总研判，逐一分析案涉各方的法律关系，厘清全部事实。只有查清事实、辨明是非、分清责任，才能为案件的进一步办理和矛盾化解奠定良好基础。

（三）关于法律适用问题

1.关于陈某某一房二卖是民事欺诈还是刑事诈骗问题。陈某某将604室卖给甘某某后，又将604室的房产证办给住在603室的姜某，是构成民事欺诈还是刑事诈骗？

一是从行为目的来看，民事欺诈的直接目的是与对方当事人签订合同，最终目的是通过履行合同获得经济利益，而诈骗罪以非法占有他人财物为目的。陈某某一房二买行为是以签订合同为目的，而不是以非法占用为目的。

二是民事欺诈行为人实施的欺骗行为是订立合同的辅助手段，而诈骗的核心在于欺骗性，这种欺骗行为是实现非法占有目的的必要手段。陈某某隐瞒603室是604室的事实是为了订立合同而采取的辅助手段，本质上是欺诈行为。

三是民事欺诈的双方当事人之间存在合同法律关系，而诈骗行为人与对方当事人之间不因诈骗行为而形成合同法律关系。陈某某与姜某订立合同虽欺瞒房号，但双方依然存在事实上的合同法律关系，因此陈某某的一房二卖行为属于民事欺诈。

2.关于许某某将603室过户给丁某某，该过户行为是否属于房屋买卖的问题。房屋买卖关系成立通常需要考虑：

第一，是否存在房屋买卖合同。丁某某与许某某未书面订立房屋买卖合同，只是朋友间协商一致帮忙贷款。

第二，是否支付合理价款。丁某某在用房屋办理贷款后扣除相关税费，将剩余贷款转给许某某，本质上不属于支付购房款，而是一种类似“借名贷款”行为。

第三，意思表示是否真实。丁某某与许某某双方目的并非房屋买卖，而是为了贷款便利。

第四，是否实际占有不动产。丁某某对房屋为登记要件上的占有，自办理登记后也从未主张对房屋的实际占有，而是在帮助许某某还完贷款后不断催讨欠款。因此，丁某某与许某某之间不属于房屋买卖关系。

（四）准确把握案件办理方向

承办人在厘清案件事实后，面对案件如何办理提出两种不同方案：

一是原审判决事实认定不清，符合再审监督条件，只需通过再审检察建议纠正原审错误判决即可达到监督效果，至于其他“错位”登记法律关系，多方之间到底是买卖关系还是借贷关系，是继续履行约定还是承担违约责任等，可由利害关系人另行起诉解决。

二是从诉源治理角度出发，通过“再审检察建议+多方化解矛盾纠纷”两步走，将涉及的连环错位登记全部予以纠正。承办检察官最终决定采取第二种方案，在依法监督的基础上能动履职，厘清错综复杂的案情，真正实现案结事了人和。

（五）强化合力赋能，以制度优势破解监督难点

检察机关主动加强与法院协作，发挥检法各自优势，在再审阶段推动各方矛盾实质性化解，最大限度节约司法资源、化解社会戾气，防止出现新的信访隐患。

一方面，发挥检法合力，在提出再审检察建议后，检察机关持续跟踪监督，主动与法院对接沟通，共同研究解决问题。

另一方面，依托“府检联动”机制，在协调各方形成初步一致方案后，针对退税费难点，检法主动对接县政府，并获得支持。在县政府组织召开的协调会上，检察官就案涉法律关系、矛盾化解方案、办案难点、信访风险等一一进行阐述，促成税务、自然资源和规划部门同意退还相关税费。

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审核丨吴贻伙

来源丨《人民检察》杂志

编辑丨李昂

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