天津
谁能想到呢？
新房市场一脸熊，二手房却是小小牛。
顶着高温，依然交出了还不错的成交量。
7月是楼市传统淡季，再加上高温天气，更是淡上加淡。
但二手房成交量，比去年7月要好，竟然涨了33%。
万万没想到，还是近5年同期高点。
再看1-7月的成交量，比去年才降了6%。
问题是，去年上半年那是啥行情啊，2月成交破万套。
今年又是啥行情啊，就这，成交量还扛住了！
二手房相当可以，没给楼市“丢脸”。
最近几周，工作日也能成交100套左右，周末基本160-180套左右。
对于天津的基本面来说，周末200套算正常。
都说行情低迷，但二手房还真没怎么掉量。
以上数据来源于贝壳找房
据统计，全市7月网签的一二手套数比，已升至1：2.4。
比例失衡越来越严重。
市区更极致，受学区影响，成交量接近新房5倍。
从“成交带看比”也能看出，今年二手房比去年“成交容易”。
不过，相比于6月，7月成交量肯定是回落了。
主要因为学区季结束，转学政策效力结束，市区成交量下降。
河西降了30%，南开降了37%。
以价换量，依然摆脱不掉。
据365房地产研究机构监控，7月二手房成交均价还在跌。
但是！跌幅从5月开始持续缩窄。
说明二手房开始出现跌不动的迹象。
甚至，有业主主动下架，“不玩了”。
成交的二手房很多都是老破小。
经过这一轮房价调整，很多房子租金回报率很可观了，3-4%不新鲜。
从规律来说，已经到了“国际标准值”，代表房价接近底部。
从业主心态来说，“再降价我就不卖了，留着出租要个现金流也挺好”。
不过，挂牌量不低啊。
外网能看到的大概19万套，实际得有将近25万套。
每月挂牌的降价房源数，占整体挂牌量3成。
买房人对市场还是没什么信心，认头降价离场。
为什么现在新房成交这么难？
不但新房背刺新房，二手房也背刺新房。
产品力不行，价格来凑啊。
看奥城这两套房子，239平米630万！205平米550万！
有宽厅，还有露台，户型不差呢。
虽然立面没有铝板，也没有酒店式大堂，整体保鲜度也不掉队。
关键是便宜啊，单价2万6，南开奥体，还要啥自行车！
难怪，7月天津120平米以上二手房，成交量涨了3%。
确实跌出性价比了。
现在处于“散户自保”的状态，而且是“保命式离场”，庄家也无能为力。
你以为买二手房的都集中在市区？
其实不是。
7月，市区和环城的签约套数中，市区成交占53%，环城占47%。
没想到，环城也不少啊。
也是因为这一波，环城刚需盘跌太狠了。
中北镇高层跌到1万1；华明镇小高跌到8000……
对于暂不需要学籍的新天津人来说，便宜好住。
上半年全市成交的7万套二手房中，新天津人和外地人一共买了3.8万套。
这是庞大的刚需，不会轻易离场。
全国二手房市场活跃度，明显都高于新房。
因为，现在买房的基本就剩刚需了。
所以整体呈现刚需板块新房萎缩、二手房成交放量，一二手房“此消彼长”的态势。
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