虹口源·717官方售楼处(虹口源717最新消息)虹口源717房产市场分析

【虹口源·717：上海内环豪宅新地标，城市生活新风尚】虹口源·717项目售楼处电话：400-960-1817【官方认证】以其独特的TOD（Transit-Oriented Development，即公交导向型开发）模式，融合住宅、商业和办公等复合业态，成为上海内环内难得一见的城市新名片。项目临近北外滩“世纪规划”区，享有优质的交通、商业、医疗和文化资源。预计均价每平米14万元以上，首期房源为101-356平方米的2-4房户型，兼备尊崇归家礼序和舒适生活体验，致力于打造上海城市核心的TOD建设范本。

一、

在虹口源717这个项目过会之后，当天的直播间和群里提到这个项目的人，好像都没有问我项目本身品质如何，产品如何的，而是更多会问到更核心的一句话：

「清风，这个项目到底安不安全，会不会暴雷？」

2天前，我的答复都是：暂时还不知道，我要自己去看看，才能回答这个问题。

所以在他们开了样板间之后，我去看了一下实体样板间，顺便也带着几个很明确的问题跑过去问了虹口源717的人。

在这篇文章里，我试图回答几个问题：

「虹口源717的产品如何？」

「他们目前的资金流向是什么样的？」

还有一个是现场我问他们的：

「你们和八埭头/御桥博翠这样的暴雷项目的区别是什么？」

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二、

先聊聊这个产品比较大的卖点给大家一个总览。

在目前看下来它有3个比较不错的卖点。

第一个是绝版的位置。

虹口区优质高层项目断供已经非常久，自从顶级倒挂楼盘瑞虹的最后2期开完和招商虹玺，除了一些风貌别墅以外，基本没有热门的项目出现过了。

虹口源717的出现打破了这个局面。

这个2016年开始拆迁的项目，给虹口的核心位置留下了一个紧靠北外滩、瑞虹的3轨交地铁口的完整地块，门口有一个小的商办，地铁4号线/10号线/19号线（在建）的海伦路站地铁直通。

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在虹口，这样土地素质本身就是非常稀缺的。

第二则是小区因为是老地块，不受7090政策的限制，于是你会看到整个社区80%的面积都是143㎡和173㎡的大三房和大四房。

对于想要内环核心地段改善的客户而言，这个面积段本身也是稀缺的。

第三则是祥生作为浙系的房企，从目前实体样板间里能看到，不管是户型的打磨还是用材都是做的非常不错的。有一种很老派的要把东西做好的感觉。

在这三点基础上，我们再去聊后面的东西，就会好理解很多。

三、

目前虹口源717做了2个样板间，一个是143㎡的大3房，一个是173㎡的4房，都是全明加比较方正的户型。

我们先来聊聊这个楼盘几个共性的东西。

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虹口源717的所有户型（包括101㎡户型）都有相对独立的电梯厅设计，电梯出来看到的是这样的一个空间。

地面拼花石材，带LOGO定制的装甲门和酒店式的门牌号迎宾灯设计。

门前的空间这样拍大家可能没有概念，换个广角大家就有概念了。

这样类一梯一户的设计，会让隐私性提升非常多，而且增加了很大的空间使用度。

小户型大概是6㎡左右的空间，大户型大约是8㎡左右的空间。整个电梯厅空间的地面都是石材，而且侧边都会有一整面墙的空间是完全无设备门的的设计，所以理论上会有很大的空间可以自己做鞋柜衣柜等功能区。

门上所有的线条最后汇聚到耶鲁的门锁上，这个设计也是肉眼看很漂亮的一个细节。
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虹口源717的所有户型（包括101㎡户型）客厅、餐厅、厨房、卫生间甚至阳台地面都是大理石。

我在现场开玩笑的说：现在上海大多数170平的房子，除非是顶级的16万以上好豪宅，否则基本见不到大理石了。他们回答说这事浙系产品追求的长期性。

客餐厅用的土耳其产的塞浦路斯灰天然大理石如下图。

第三个是所有的户型在厨房都配备了非常高的配备。

143㎡的配备了ASKO的4件套
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这四件套里，ASKO的三眼灶和抽油烟机是标配，而且都是零售款。

也配备了16套的ASKO洗碗机

和蒸烤一体机

对于173㎡户型，则额外增加了一个ASKO的双开门冰箱，组成了ASKO的五件套

然后厨房里另一个很离谱的就是他们没有在厨房做普遍的凉霸，而是直接装了一个厨房位置的空调。这个配置真的非常罕见了。
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最后则是所有的户型在家里安装了霍尼韦尔的智能控制

一键控制家里的所有灯，设备，窗帘等，也能联动电梯，并且可以手机APP控制。

四、

除开这些每个户型都有的内容以外，再聊聊分户型的不同

在143㎡里，让我比较惊喜的还有几个东西

一个是143㎡的主卧尺度，下面这张图应该都能很清楚的体现，对于习惯了百平米的尺度感，拥挤主卧的上海新房市场来说，这个大三房的尺度感实在太打动人了。

与这个主卧相搭配的主卫也和其他大多数公用空间一样，采用了全石材的地面。

次卧的床也没有故意做小，都是实打实的空间感
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在143㎡的客厅的位置，面宽4.2的空间，电视背景墙是一大块岩块，并且和旁边的隐形门也做了花纹的对应，叠加悬浮吊顶和全屋的墙布，基本都能看到开发商是用心在做这个产品的痕迹。

而173㎡的样板间，从一打开门就能看到样板间是想走海派老钱风了。

173㎡的样板间里，最抢眼的有几个点

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一个是超大的客餐厅空间舒适度和空间感都完成的很好。

因为空间比较大，就只能分开拍客厅和餐厅的部分，可以从照片里大概想像一下他们两边连在一起的完整空间感，这个可能只有实际到了现场感受才能最直观了。

其次是设计上的一些元素复用

不知道刚才的客厅图片大家有没有看到电视背景墙的右上角，有一个小设计细节？

设计师从海派元素里抽象了一个「旗袍扣」的元素，在室内各个材质的墙面都有所体现。
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看到主卧背景墙右上角吗？

这个icon的使用，每一个主要空间的各类材质上，都能看到，初见会觉得挺精致，在看到多个之后就会意识到设计师的用心之处。

最后聊聊主卫的空间，大户型必须要有浴缸+双台盆的设计，豪宅标配。

而且174㎡的主卫是墙面地面全部采用了大理石的材质，地面是保加利亚灰，墙面则是水晶白石材，透露出一些类似玉石的质感。

整个样板间看完，我觉得首先从装标和产品的角度来说，绝对是对得起这个地段和价值的，其次也能看到开发商做的一些想法和创新。

项目的硬装部分用料都非常扎实了，甚至是近年来上海非常少有的在这个价格就用足石材的项目。

除了文中写到的以外，还有不少的其他小亮点，就等大家自己发掘了。
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五、

聊聊安全性的问题，这个话题比较敏感。

注意：本段不是背书，意向购房者务必现场了解情况和确认信息，我只是通过购房者的角度来试着描述一下，我看到的情况是什么样的。

这个盘到底会不会暴雷？这个可能是有意向的购房者最关心的问题。

在现场，我非常直接的问了他们这个问题

开发商的人也挺实在的，直接回答我：

「祥生已经暴雷了」

但第二句则更重要的：

「祥生暴雷，不代表这个项目会暴雷」

现在基本ZF都是「救项目不救开发商」的策略来做保交付，作为一个投入近百亿的地块，看起来债务高，但好在这个项目货值非常高，可能接近200亿，所以基本可以理解为：

只要钱不挪走，这个项目能卖完，那交付和产证就不会有问题，甚至祥生还能有盈余。（类比一下融创的项目在上海全交付了，据说就是钱不允许出上海的项目，只能内部上海项目用，于是都盘活了，毕竟货值非常大）

那下一个问题就是最关键的问题了：

那凭什么知道你们项目的钱不会挪走？
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对方回答：因为没有用资金的权利。

这个答案基本解释了整个资金流向机制的结果，就是祥生作为开发商，目前的机制下没权利用项目的房款。

从现场公示的资金监管流程来看，结合我在现场询问的几个问题，我试图来还原一下最终买虹口源717的购房者，刷卡出去的钱是去了哪里？（我自己的理解，仅供参考，再次提示：每一个意向购房者都建议现场认真详细的了解一下这个盘的具体流程）

用户买房的钱第一步是到了房管局监管的一个专门账户里，这个账户的作用就是收房款加上预留资金，预留资金包括三部分：120%的建设工程款+全装修费用+税金（确保产证），这一步的目的是确保在任何情况下，工程建设都不会有问题，房子都能造出来，装修完，办出产证。

除开这些建设和保产证的费用以外的预留资金，第二步就是第二层级的监管。所有剩余的资金祥生依然没有使用权，被司法监管着，所有的使用都需要打报告并被律所与三方造价公司复核。

历史上很多暴雷的另一个原因是总包暴雷了，拿钱跑路了。

但在717这个项目上，目前听到的信息是总包也无法接触到钱，所有的供应商、服务商的钱都是从监管账户由审批直接打给对方，不经过总包。于是解决了总包跑路的问题。

最后在全部结清，交付，产证办出之后，剩余的房款才是由法院给到债务人，最终项目结束。

所以看完这个流程，大家的看法如何？
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听起来这个项目如果要烂尾的唯一可能就是「司法监管账户」和「房管局账户」同时钱被挪走。

所以这个时候，我们回到开头的那个现场问的最尖锐的问题：

「你们和八埭头/御桥博翠这样的暴雷项目的区别是什么？」

我得到的答案就是上面我描述的那一段，只要暴雷的企业A项目还没卖，还有足够的货值，并且无法拿A项目的钱去挪用到B项目，且最差的情况下，也能留足A项目建设、产证的钱，那就不会再出现八埭头/御桥博翠这样的事情。

现场很多购房者大多在问类似的问题。

最终比起拍胸脯保证，看起来更稳妥的肯定还是流程和制度的完善。

六、

在样板间，你会看到和很多楼盘做了灯箱遮挡对外视野不同，虹口源717的阳台能直接看到楼间距和工地的情况。

我问了他们为何这么做？

他们回答说：其他楼盘可能担心看到工地不整洁或者楼间距太小会犯怵，但他们就敢于把楼间距最小的低区展示出来，也把工地展示出来，让大家可以看到真实的未来的情况，如果这个距离能接受，那其他楼栋都会好更多。

对于自家产品力的自信，对于用户相对比较坦诚的态度，对于地块本身区位优势的绝对信心，基本是贯穿在整个看房过程中，不管会让购房者意识到的。

项目预计6月即将认筹，想购买虹口源717的同学来说，目前样板间已经正式开放，据说首开价格在一房一价表上会有很大的惊喜，这可能是性价比最高的入住虹口核心位置的最后机会了。

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