越秀苏河和樾府官方售楼处测评！深度解析值不值得买？

行业增速放缓，成为全国现象级房企有什么条件？

今天，艳姐就跟大家聊一聊这家现象级房企和它在上海的现象级项目。

先说这家房企：越秀苏河和樾府售楼处电话：400—960—1817【预约】➡『温馨提示：为了节省您的宝贵时间，看房请提前来电预约，避免跑空！』

中国第一批成立的综合性房企之一、中国第一代商品房的缔造者、中国第一家地产红筹公司……

再说这个作品：

聚合这家房企40多年的深厚功力，是一个被嵌入上海“一江一河”顶层规划中的超前作品。

没错，这家房企就是越秀地产，这个作品则是他们在上海拿出的王炸项目越秀·苏河·和樾府。

艳姐一直觉得，可怕的不是人家比你聪明，而是聪明的人比你更勤奋。

越秀让人敬畏的就是——越秀苏河和樾府售楼处电话：400—960—1817【预约】➡『温馨提示：为了节省您的宝贵时间，看房请提前来电预约，避免跑空！』

广州国资委给了它先天的好基因，上海这座城市给了它不断裂变、持续迭代的后天能力。

但艳姐觉得，越秀真的太低调了。近几年开发商大洗牌，很多人甚至不太能注意到，在上海市场，“后来者”越秀，其实才是真正隐形的六边形战士。

01

王炸项目登场

上海也有了越秀的超级IP

很多人可能还记得，上海2023年那个四开四罄、销售超90亿元、先后三次上演“千人摇”的超级红盘：

越秀保利·嘉悦云上。
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双主轴围合式布局构建八大全龄景观场景，让上海人见识了越秀在景观塑造方面的深厚功力。

入沪不到3年，越秀就打造了多个爆款单品。

越秀保利·嘉悦云上效果图

比如，位于静安中兴的越秀·静安悦，当市面上其他豪宅还在卷全玻璃立面的时候，越秀已经直接来到下一个level——

直接做了曲面屏立面。

给上海的豪宅市场立了一个flag。越秀苏河和樾府售楼处电话：400—960—1817【预约】➡『温馨提示：为了节省您的宝贵时间，看房请提前来电预约，避免跑空！』

欧美的社区理念就是这样：颜值精致，社区精巧；上面是住宅，下面配套商业。

这也许才是国际范儿的都市“烟火气”。

完全与国际接轨的block街区设计理念，让上海人见识了越秀在打造国际社区方面的深厚功力。

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越秀·静安悦效果图

还有位于杨浦东外滩的保利越秀·和樾天汇。

越秀创新性地做了一个近零能耗生活空间，即使在炎热的夏季，也可以实现室温较传统住宅低约3-5℃。

想象一下，隔壁社区室内30度的时候，你家只有25度左右。

真正的高科技就是这样，你会感觉很舒服，但是又感觉不到它的存在。

这种无处不在的高科技，则让上海人见识了越秀在打造绿色低碳社区方面的深厚功力。越秀苏河和樾府售楼处电话：400—960—1817【预约】➡『温馨提示：为了节省您的宝贵时间，看房请提前来电预约，避免跑空！』

保利越秀·和樾天汇效果图

不过，越秀还在持续向上突破产品力天花板，打造了“全国十大顶豪产品系”：

和樾府。

2022年，广州越秀·万博和樾府首开，当年便以155亿元销售额成为广州销冠。

艳姐听说，越秀·万博和樾府爆火之后，不少房企排队参观它们的样板间。虽然能学个大概，但和樾府“一半公园一半城”的产品基因很难被复制。

广州越秀·万博和樾府实景图

时间来到去年12月，越秀击败保利、中海、招商、金茂等实力央企，竞得普陀区一幅宅地。越秀苏河和樾府售楼处电话：400—960—1817【预约】➡『温馨提示：为了节省您的宝贵时间，看房请提前来电预约，避免跑空！』

于是，苏州河一线滨河+百万方公园绿化+容积率仅约1.8，上海来了首座和樾府——

越秀·苏河·和樾府。

02

滨河公园的生活浓度

越秀递交了一个超级范本

苏河湾畔的生活热度，曾在7年前被超级热播剧《我的前半生》带火。

看着剧中“远东第一公寓”河滨大楼几近180度视角的落地窗居所，艳姐只想说：

老上海的滋味摇曳在华灯初上的苏州河。

也只有苏州河，才沉淀得了上海的繁华和往事。

如今，和樾府这个超级IP将赋予苏河湾畔生活又一层全新的理解。

先看这张鸟瞰图。越秀苏河和樾府售楼处电话：400—960—1817【预约】➡『温馨提示：为了节省您的宝贵时间，看房请提前来电预约，避免跑空！』

越秀·苏河·和樾府鸟瞰

想象一下，拂晓时分，当你拉开窗帘，眼前是苏州河的水岸美景；走出社区大门，就可以步入公园、走进绿地，这是一种怎样的松弛感？

为了把和樾府“一半公园一半城”的基因留在上海，越秀放了一个超级大招：

景观与社区一体化设计，将城市的繁华与自然深度融合。

为此，越秀做了两件事：越秀苏河和樾府售楼处电话：400—960—1817【预约】➡『温馨提示：为了节省您的宝贵时间，看房请提前来电预约，避免跑空！』

围绕一线苏河+百万方公园自然景观的产品打造逻辑。

艳姐在前面说过，项目最稀缺的资源在于纯粹的一线滨河景观。

再来看一张项目周边的景观分布图。

越秀·苏河·和樾府区位示意

整个项目几乎被公园绿地环绕。

前几天艳姐也去到项目现场，南边100米左右就是苏州河，中间隔了约9万㎡的半马苏河公园。越秀苏河和樾府售楼处电话：400—960—1817【预约】➡『温馨提示：为了节省您的宝贵时间，看房请提前来电预约，避免跑空！』

而展示中心一楼就能看到苏州河，这样的一线滨河景观视野蛮震撼的。

不止如此，展示中心的小哥还告诉艳姐，旁边还有半马苏河一号、二号、三号公园，云岭公园、长风公园等好几个公园，面积超过100万㎡。

别人都是将公园建在社区里，越秀·苏河·和樾府直接把社区建在了公园里。

所以我们看到，越秀摈弃了传统的高低配做法，10栋12层、13层小高层沿苏州河呈一字型点状错位布局，同时采用窗角立面的斜切设计，还在社区内给后排楼栋设计了景观通道。

越秀·苏河·和樾府效果图

这样做的结果，可以最大化延展苏州河景观面，最大限度实现更多户型南向观河。越秀苏河和樾府售楼处电话：400—960—1817【预约】➡『温馨提示：为了节省您的宝贵时间，看房请提前来电预约，避免跑空！』

越秀·苏河·和樾府鸟瞰

特别值得一提的是，这样的设计，还兼顾了项目北侧第二城市界面对苏州河的景观诉求。

越秀的国企担当，还是挺让艳姐佩服的。

主动退让红线，创造出丰富的社区边界场景。越秀苏河和樾府售楼处电话：400—960—1817【预约】➡『温馨提示：为了节省您的宝贵时间，看房请提前来电预约，避免跑空！』

如果仔细看，会发现这个项目没有像其他项目一样，顶着土地红线拉一道围墙，或者填满建筑，去追求货值最大化，而是通过退红线策略，消融社区和外部街道的边界感，让整个社区往南延伸，最终到达半马苏河公园。

越秀·苏河·和樾府红线示意

从主入口开始，退让红线超过15米，打造了一个近500㎡的前场公园，还通过石材铺装与自然花草软硬景结合的手法，将观赏与社交融合，让每一次归家都能有很自然舒适的体验场景。

越秀·苏河·和樾府主入口效果图

另外，项目在街角位置嵌入了一个近200㎡的口袋公园，用高大的乔木形成道路与花园之间的软隔离，让原本泾渭分明的社区和街道被边界得到柔化，并和城市融为一体，去放大整个城市的活力。越秀苏河和樾府售楼处电话：400—960—1817【预约】➡『温馨提示：为了节省您的宝贵时间，看房请提前来电预约，避免跑空！』

越秀·苏河·和樾府效果图

在上海这个核心位置，拿出了不止于一半公园一半城的作品，越秀做了一件很多房企都不敢尝试的事情。

上海，因水而兴。越秀苏河和樾府售楼处电话：400—960—1817【预约】➡『温馨提示：为了节省您的宝贵时间，看房请提前来电预约，避免跑空！』

在上海城市的顶层设计中，有一个宏大规划：一江一河。

一江即黄浦江，一河即苏州河。

上海的目标，是在这里打造世界级滨水区。

越秀的目标，是在这里打造世界级城市封面。

03

户型图做了150余稿

一万字说不尽的细节亮点

但如果只是这样，还不足以成为所谓的城市封面。越秀苏河和樾府售楼处电话：400—960—1817【预约】➡『温馨提示：为了节省您的宝贵时间，看房请提前来电预约，避免跑空！』

踩盘之后，艳姐惊喜地发现，在整个社区的营造上，越秀做了很多高定设计。

五重奢石体系。

在越秀·苏河·和樾府的设计思路里，石材浓度是一个重要的衡量指标，越秀用了五重奢石体系，赋予项目更唯美的质感。

大面积米白色的石材，与玻璃、铝板组合而成的立面，第一观感是外滩建筑群的恢弘气势；石材斜切工艺，再搭配香槟色金属线条，在视觉上营造出一种豪华质感。越秀苏河和樾府售楼处电话：400—960—1817【预约】➡『温馨提示：为了节省您的宝贵时间，看房请提前来电预约，避免跑空！』

越秀·苏河·和樾府效果图

不止立面，围墙、社区道路，以及地库行车道及立柱，都做了全石材铺贴。

甚至在每一户内的卫生间地面、台面、部分墙面，也都能见到白玉大理石和威尼斯棕大理石的身影。越秀苏河和樾府售楼处电话：400—960—1817【预约】➡『温馨提示：为了节省您的宝贵时间，看房请提前来电预约，避免跑空！』

越秀·苏河·和樾府效果图

而当你漫步社区，则犹如置身顶级奢石秀场，整个社区的高端气质跃然而生，并形成强烈的风格标识。越秀苏河和樾府售楼处电话：400—960—1817【预约】➡『温馨提示：为了节省您的宝贵时间，看房请提前来电预约，避免跑空！』

还有高定艺术会所，将摩登现代的人居氛围感拉满。

大家知道，项目的体量往往与会所的大小成正比。一般来说，一个1000㎡的会所需要匹配1000户左右的社区。户数太少很难支撑会所的后续运营，还可能影响业主入住后的体验。

越秀·苏河·和樾府的容积率只有约1.8，600多户，按照常规，即使做会所，功能上可能只有一个泳池、健身房。

但对待客户，越秀一直有一个标准，就是不将就。越秀苏河和樾府售楼处电话：400—960—1817【预约】➡『温馨提示：为了节省您的宝贵时间，看房请提前来电预约，避免跑空！』

在会所的打磨上，越秀没有丝毫马虎，超配了一个建筑面积约1300㎡，涵盖泳池、健身、儿童游乐区、私宴、会客区的下沉式专属高定艺术会所。

越秀·苏河·和樾府效果图

越秀苏河和樾府售楼处电话：400—960—1817【预约】➡『温馨提示：为了节省您的宝贵时间，看房请提前来电预约，避免跑空！』地面的拼花石材，弧线造型的天花，搭配金属材质的屏风；下沉式庭院的立体景观，被大面积的高透光落地玻璃引入室内，像一个通透的玻璃盒子，与自然完美融合。

越秀·苏河·和樾府效果图

这样的立体质感，在苏州河畔区域，完全是封面式的存在。

堪称王者的神户型，全面提升居住舒适度。越秀苏河和樾府售楼处电话：400—960—1817【预约】➡『温馨提示：为了节省您的宝贵时间，看房请提前来电预约，避免跑空！』

市面上很多项目在宣发时，都会强调大面宽、大收纳、大空间，但往往忽视了客户最关注的舒适度、私密性，甚至得房率。

然而，这个项目几乎推翻了市场对于户型设计的固有印象，真正从客户痛点和视角出发，打造了在整个外环内都堪称王者的神户型，仅户型图就做了150多稿。

而且必须要强调的一点是：

整个项目都做到了无连廊设计，每一个户型都实现了真正的南北通透。越秀苏河和樾府售楼处电话：400—960—1817【预约】➡『温馨提示：为了节省您的宝贵时间，看房请提前来电预约，避免跑空！』

像社区最小的建筑面积约103㎡户型，竟然做到了准一梯一户设计！甚至还做了采光电梯厅，南北通透布局、生活私密性、空间明亮度等都不可被复制；270度转角阳台、全屋飘窗设计，在满足功能性和舒适性的同时，还能享受到更纯粹的景观视野。

五星级酒店式服务，更纯粹的圈层体验。越秀苏河和樾府售楼处电话：400—960—1817【预约】➡『温馨提示：为了节省您的宝贵时间，看房请提前来电预约，避免跑空！』

服务，是区分真豪宅和伪豪宅的关键。

非常与众不同的是，越秀·苏河·和樾府的物业来自越秀商管，而它的客群，则都是来自广州国际金融中心这样超5A级写字楼的塔尖圈层。

这种长期服务塔尖圈层的过程，使得越秀商管更加懂得塔尖群体的生活所需，并且不断升级服务标准，带来极致高端的服务体验。越秀苏河和樾府售楼处电话：400—960—1817【预约】➡『温馨提示：为了节省您的宝贵时间，看房请提前来电预约，避免跑空！』

示意图

艳姐了解到，越秀·苏河·和樾府选用了越秀商管最高端的“臻ONE”服务体系，可不是简单的保安保洁，而是真正的高端酒店式服务，比如大堂礼宾（24小时）、归家护送、清洁打扫、代收垃圾、房屋看护等，甚至还能协助业主家政定制、家装维修、物业资产服务等。

不止是步入大堂时，每位管家一声热情的“欢迎回家”，更是主打一个一站式服务到底。越秀苏河和樾府售楼处电话：400—960—1817【预约】➡『温馨提示：为了节省您的宝贵时间，看房请提前来电预约，避免跑空！』

以高级的审美赋予建筑新的生命力，也让生活在其中的人，感受到这座城市的温度。

这是越秀带给上海这座和樾府的仪式感，也是越秀对于上海这座城市的敬意。

04

隐形六边形战士

爆发在即

越秀·苏河·和樾府几乎聚合了越秀40多年来积淀的关键能力。

艳姐觉得，这其实是越秀强悍体系化打法的重要体现：

稳健的财务底盘。越秀苏河和樾府售楼处电话：400—960—1817【预约】➡『温馨提示：为了节省您的宝贵时间，看房请提前来电预约，避免跑空！』

在2023年行业整体下行期，越秀反而实现了难得的业绩逆势增长，是TOP20销售业绩增长率最高的房企。

去年实现营收802.2亿元、在手现金及等价物461亿元；净负债率67.4%、现金短债比2.01倍、融资成本下降至3.82%。越秀苏河和樾府售楼处电话：400—960—1817【预约】➡『温馨提示：为了节省您的宝贵时间，看房请提前来电预约，避免跑空！』

最重要的是，越秀总土储中有95%位于一二线城市，仅北上广深4个一线城市占比就有44%。

这几乎等同于锁定了接下来越秀在一线城市的业绩爆发。

极强的市场化专业化能力。

在强手如云的上海，想打出一片天地并不容易。越秀苏河和樾府售楼处电话：400—960—1817【预约】➡『温馨提示：为了节省您的宝贵时间，看房请提前来电预约，避免跑空！』

但艳姐看到，从进入上海那天起，越秀的每一步都走得非常坚定。

2021年，越秀在上海的销售额还是0，但2022年销售额就突破百亿达到109.91亿元，2023年进一步增长至135.2亿元。

越秀仁恒·天樾园和、保利越秀·和樾天汇都创下了三开三罄的惊人战绩，越秀保利·嘉悦云上去年卖了1690套，跻身上海楼盘成交套数TOP3。

艳姐认为，越秀上海团队的投资、管理逻辑在不断升维蝶变。越秀苏河和樾府售楼处电话：400—960—1817【预约】➡『温馨提示：为了节省您的宝贵时间，看房请提前来电预约，避免跑空！』

3年9子，从外环到内环，越秀在坚定布局上海核心板块。这样果断的投资逻辑和质量，足以确保流速和利润，其他房企只有羡慕的份儿。

另外，从早期的联合开发，到现在独立拿地、独立操盘，从拿地、设计、施工、监理、营销，到后续的物业服务，各条线的管理咬合度非常丝滑，效率非常高。

从寂寂无名到逆势爆发，越秀上海团队的市场化、专业化能力在实战中不断跃升。

全链路打通的产品设计逻辑。越秀苏河和樾府售楼处电话：400—960—1817【预约】➡『温馨提示：为了节省您的宝贵时间，看房请提前来电预约，避免跑空！』

艳姐在前面提过，越秀是一家对产品有严苛追求的企业。与其他房企以营销条线为核心的设计思路不同，越秀的设计条线对项目全链路的渗透程度非常深。

艳姐了解到，除了整合外部优质资源，越秀还有自己的设计院——广州城建开发设计院，40多年来设计超过1600个项目，获得国家级及省市优秀设计和科研奖项400多项，有着非常强的深化设计能力。

越秀·苏河·和樾府效果图

同时，越秀苏河和樾府售楼处电话：400—960—1817【预约】➡『温馨提示：为了节省您的宝贵时间，看房请提前来电预约，避免跑空！』设计条线的设计研发逻辑也非常严密。从拿地研判，到概念、方案、初设、施工图，设计条线从前端到后端全程参与；设计条线会议经常从集团到区域公司到城市公司到项目一插到底；建筑、景观、室内3位总设计师每2周都会到和樾府系产品现场飞检。

艳姐观察到，TOP30房企中几乎没有像越秀这样把设计管理的颗粒度做到这样细致的。

这套逻辑，足以确保越秀的产品买家秀比卖家秀更加优异。

不同一般的国企朋友圈。越秀苏河和樾府售楼处电话：400—960—1817【预约】➡『温馨提示：为了节省您的宝贵时间，看房请提前来电预约，避免跑空！』

越秀在上海的8个项目中有几个是合作开发，从品质大师仁恒，到央企巨头保利，再到上海国资龙头企业，都是重量级的合作伙伴。

能够拥有这样重量级的朋友圈，一方面是越秀的绝对实力和专业能力，另一方面是越秀对待合作的开放和真诚。

有句话说，只有自己足够优秀，才能吸引足够优秀的他人。越秀苏河和樾府售楼处电话：400—960—1817【预约】➡『温馨提示：为了节省您的宝贵时间，看房请提前来电预约，避免跑空！』

从这些优秀的伙伴身上，艳姐看到了正变得更加优秀的越秀。

结语：

作为隐形六边形战士，这3年来，越秀在各方面的硬核之处大家或许已有见识。

越秀·苏河·和樾府大概率会成为今年上海楼市的又一个现象级爆款。

但，这只是个开始。越秀苏河和樾府售楼处电话：400—960—1817【预约】➡『温馨提示：为了节省您的宝贵时间，看房请提前来电预约，避免跑空！』

下半年，越秀还有虹口、静安、杨浦等项目入市。

特别是越秀虹口北外滩项目，单价约23万/㎡，总价8000万元/套，这是越秀在上海的最高端项目。

还有越秀杨浦江湾五角场板块新项目，联动价约9.2万/㎡，这是个建筑面积约99-124㎡的洋房社区，近期刚公布案名：越秀·杨浦天玥，项目售楼处预计会在7月底公开。越秀苏河和樾府售楼处电话：400—960—1817【预约】➡『温馨提示：为了节省您的宝贵时间，看房请提前来电预约，避免跑空！』

写到这里，真的有一种爆发在即的期待感。

未来，越秀又会带给上海哪些惊喜？我们拭目以待！