厦门法拍房激增99%！独栋别墅直降1800万待拍

　　8月1日，位于厦门思明区环岛路的一幢爱琴海独栋别墅将公开拍卖，起拍总价5200万元。

　　值得注意的是，该标的于5月22日-23日进行了第一次拍卖，起拍价7000万元，吸引了近9千人围观，不过最终因无人报名流拍。

　　此次二拍与一拍起拍价相比，直降1800万元，折扣约为7.4折。

　　其实早在2019年，爱琴海就有过一套别墅法拍，房源位于第一排最东边套，建筑面积约913平，围观人数超万，最终成交总价达1.25亿元。

　　而对比2019年成交的同小区房源，此次房源情况虽有所不同，但也不难看出，市场今非昔比。

　　爱琴海毗邻厦门国际会展中心，由建发开发，于2008年左右建成，项目总用地面积约4.4万㎡，总建筑面积7万㎡，容积率不到1.65，总户数346户，绿地率超过45％。其中，别墅区的容积率仅为0.3，小区总共8幢独栋别墅。

　　CRIC数据监测，爱琴海别墅基本于2009年成交，成交单价多在2.2-2.8万之间。

　　本次即将拍标的位于厦门岛东南角890号，共有4层楼，占地1100平，建筑面积为789.16平方米。屋内配有复式客厅、私人影院、保姆房，户外还有露天私人泳池以及海景大面积露台，距离海岸线直线距离仅200米，据说当时装修就花费了4000多万。

　　近年来，新房与二手房市场成交皆举步维艰。市场环境的持续低迷，致使法拍房数量节节攀升。

　　国信达数据显示，2023年全国法拍房同比增加了36.5%，其中住宅类法拍房的增幅更是高达 43%。

　　到2024年上半年，全国法拍房挂拍量达到32.62万套，同比增长了77.76%。

　　除了司法拍卖房外，市场上还有各类的挂拍房源。这些房源加起来，直奔百万套。 更严峻的是，成交折扣率还大幅下行。

　　根据今年上半年的数据， 在40个城市中，35个城市的平均成交折扣率同比均在下降。 其中，有的城市下降几个点，有的则下降了十来个点。

　　在市场上行时，买家对市场预期乐观，有些法拍房参与竞拍的买家众多，最终的成交价甚至可能高于市场价。然而，在下行市场中，情形却大相径庭。

　　由此可见，预期仍在往下走。

　　成交折扣率下行，直接冲击的便是成交价。去年法拍成交价大约是市场价的8折左右，而今年已经跌破。

　　相关数据显示，2024年1-6月全国法拍住宅用房挂拍量为161239套；挂拍金额为1363.35亿元；成交量为51032套，成交率为31.65%；成交金额为717.69亿元；平均成交折扣率为76.34%。

　　2024年1-6月住宅用房拍卖情况及同比

　　在看厦门， 今年上半年厦门法拍住宅挂拍量693套，成交295套，成交率仅42.6%；成交均价为28651元/㎡，平均成交折扣率为下跌至79.6%，流拍率57.4%。

　　2024年1-6月40个大中城市法拍住宅用房成交情况

　　虽然在40个大中城市中，厦门法拍挂牌量不大，但与去年同期相比，挂牌量上涨98.6%，流拍率逼近6成，达到57%，且成交率、成交均价、平均成交折扣率纷纷下跌。

　　法拍房数量地不断上升，无形中击穿了二手房的价格底线，并形成恶性循环。

　　买家通常会以市场上出现的低价房成交价作为参照进行砍价，而急需出售的房东为了出货，只得降低挂牌价。当“跟风”房源日益增多时，小区原有的价格体系崩溃，亏损惨重的房东选择断供，断供的房子被送上法拍。

　　市场中有个理论：当法拍房占市场交易总量超5%时，会直接影响到二手成交价；当法拍房数量占比达到20%，就会严重影响二手房价格体系。

　　北京二手房挂牌约13.7万套，法拍房挂牌量约4300套，占比约3%；

　　成都二手挂牌量24万套，法拍房约1.3万套，占比约5.4%；

　　重庆二手挂牌量25万套，法拍房约1.2万套，占比约4.8%。

　　头部几个城市的法拍房正在往5%冲，甚至有城市已经破了5%。

　　其实，前段时间发生过银行拒收断供房的事情。具体操作就是通过延期还贷或者降低月供的法子，让业主继续持有手中的房子。银行之所以这么做是为了减少坏账的发生，规避风险，这在一定程度上减轻了二手房市场的压力。

　　除此之外，各地还在控制着土地供应、放开限购、下调利率等政策方面做了努力。

　　但，这还是不够。

　　重点还在存量房贷利率上。

　　据统计，目前存量房贷总额高达约40万亿，而持有这些存量房贷的业主中，大多数人的贷款利率还在4字头。此利率与新政房贷利率相比，差不多差了1%。

　　持有房子的成本明显高于其它人，再叠加房价下行的压力，才造成了越来越多的人断供。

　　换句话来说，降低存量房贷利率能够缓解法拍房激增的压力，从而稳住市场。

　　综上所述，房地产市场的现状复杂且严峻，法拍房市场的变化是一个警示信号。未来，我们期待看到更具针对性和有效性的政策出台，存量房贷利率能够得到合理优化，银行与业主能够共克时艰。

　　来源：阿里法拍、国信达数据、大碗楼市、厦门地产资讯等