万科这一周：管理层增持、引援日资和抵押融资185亿

观点网这一周时间，万科仍在被危机不停地追赶着。

7月19日晚，万科发布公告，涉及香港大埔项目52.4亿港元银行贷款的增信措施调整以及公司再获交通银行、中国银行提供合计37.9亿元贷款的最新情况。

公告显示，上述担保发生后，万科对外担保总额将为806.77亿元，占2023年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重上升到32.17%，无逾期担保和涉及诉讼的担保。

结合近期动态，面对股价持续承压、舆论风波不止，本周内万科的“自救”行动相对上半年而言更加频繁，寄望用实际行动给予投资者和大众信心。

这一切还要从10天前发布的增持计划说起。

一天完成增持与引援日资

7月15日，周一，距增持计划发布仅过去4个交易日，万科宣布公司骨干管理人员增持公司A股股份计划已实施完毕，自筹资金共计20074万元。

此次增持主体包括在全职工作的董事、监事和高级管理人员，总部、开发经营本部和各业务单位的主要管理人员以及核心骨干员工等1862人。其中，董监高以及党委班子成员15人出资约7431万元。

万科表示，实施管理层集体增持计划是基于对行业和公司未来发展的信心，对应的增持股份自愿锁定2年。

消息发布后市场哗然一片，有投资者评论称万科在一天内打光“子弹”。本次增持期间，7月10日至15日，万科A股价稳中有升，期间累计涨幅1.79%，平均股价6.81元/股。

但就在同一天，万科也在“静悄悄”地补充“弹药”，出售名下部分商业资产。

7月15日，根据变更记录，万科在贵阳万商建设有限公司的持股比例下降至60%，同时引入东京建物株式会社入股，持股40%。在东京建物出资10480万元入股及增资后，贵阳万商的注册资本由2000万元增加至26200万元。

实际上，今年3月19日，万科就已从贵阳万科接过贵阳万商100%股权，对应的是万科都会印象项目，占地2.66万平方米，总建筑面积8.66万平方米，规划户数582户，定位品质为“刚需+初改”。

另据不完全统计，2024年上半年，万科先后卖掉了上海七宝万科广场50%股权、深圳湾超级总部、上海南翔印象城MEGA的48%股权等资产。

然而，市场对万科的种种担忧并不会轻易消除，增持计划和出售资产过后，“深表歉意”的万科依旧面临疾风骤雨。

正如万科此前披露，今年下半年，境内公开债券还剩余2笔，合计共43亿元，将通过经营端现金流、过渡银团等渠道已有相应偿还安排。

内地融资185亿与香港展期

早在4月份，万科就在投资者交流会上表示，公司聚焦现金流安全，按照“一揽子方案”的明确路线图，推进业务重整和风险化解，着眼长远推动转型升级，保障公开市场债务正常兑付。

融资模式转型就是万科“一揽子方案”当中的重要内容。

7月18日，周四晚，万科披露全资子公司深圳市九州房地产开发有限公司、重庆溪畔置业有限公司为147.28亿元银行融资事项提供担保的相关信息。

公告显示，为满足经营需要，公司全资子公司深圳市九州房地产开发有限公司、重庆溪畔置业有限公司分别以持有的土地抵押给银行，为公司两笔融资提供担保。

具体来看，深圳九州提供担保的对应融资金额为120亿元，重庆溪畔提供担保的融资金额则为27.28亿元。

据万科2023年的年度报告披露，万科在深圳区域有8个在建开发项目，包括深圳罗湖食品大厦项目、深圳上角环、深圳万科大都会、深圳自行车厂项目、深圳颐城瑧湾悦家园等，已完工开发产品有5个，无拟开发产品。

另外，万科在重庆区域有13个已完工开发产品、12个在建开发产品以及6个拟开发产品，目前在售的房产项目包括万科·天空之城、万科·金域学府、万科·理想城、万科·金开悦府。

值得一提的是，6月20日，万科控股子公司重庆云科向招商银行申请2.63亿元贷款，期限4年，由重庆万科和重庆科畔分别以所持有的重庆云科51%和49%股权为前述贷款提供相应质押担保。

时间来到7月19日，周五晚间，万科又连发2则公告，一方面寻求贷款展期，另一方面致力于继续“找钱”。

在增信措施调整方面，万科为支持子公司财荣有限公司继续按照开发计划如期推动香港大埔项目的建设和销售，万科置业（香港)将为财荣在银行贷款项下的义务由按权益比例承担调整为按最高100%的比例向贷款方承担一般保证责任。

而财荣的另一间接股东（大埔项目合作方）将按其在大埔项目中5%权益比例为上述万科置业(香港)的一般保证责任提供赔偿保证，相应保证期限最长为3.5年。

这也就意味着，原定还款期限1年的52.4亿港元银行贷款将在上述调整后延长2.5年，为万科争取更多时间。

据悉，香港大埔项目合计提供超过1500套住宅，分3期开发。项目第1期共403套住宅已于2024年第一季度达到预售条件，目前正进行建筑主体工程建设，预计2026年竣工。

另一公告披露，万科控股子公司广东兴华实业向交通银行申请银行贷款，贷款本金金额合计10亿元，期限15年。由万科子公司珠海万厚达美以持有的广东兴华100%股权为该笔借款提供相应质押担保，万科则为该借款事项提供连带责任保证担保。

此外，万科向中国银行股份有限公司深圳分行申请银行贷款并已完成提款，贷款金额27.9亿元，期限7年。该笔贷款由深圳市时代一号房地产有限公司等共6家控股子公司以持有的项目资产为其提供相应抵押担保。

据不完全统计，自5月以来，万科及其子公司向银行申请8笔贷款，金额自2.63亿元至200亿元不等。

10天前的投资者会议上，万科管理层对当前的处境表示：“房地产行业不可能长期保持现状，行业只要活下去就一定有机会。”

凭借“还短债、借长债”的财务优化策略，万科正走在艰难的转型路上。

截至2024年7月19日收盘，万科A报收于7.06元，较上周的6.95元上涨1.58%。7月17日录得盘中最高价报7.25元，7月15日盘中最低价报6.77元。

资金流向数据方面，本周万科A主力资金合计净流入6334.88万元，游资资金合计净流出1.06亿元，散户资金合计净流入4272.69万元。

万科此番征途，带着“活下去”的使命。