观点与中原施俊嵘面对面：最重要的是经济 | 博鳌新力量

编者按：2024年以来，新质生产力成为中国经济最核心的议题，数字经济与科技创新则是最主要的动力，各行各业都在寻找高质量发展之路。

因应行业变化，博鳌房地产论坛将升级扩展为覆盖全产业链的“博鳌周”，并且全新策划和推出“2024博鳌访问”系列报道——“博鳌新力量”。

通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻新周期的新力量。期待这些力量成为滚滚洪流，带动产业链及经济的焕新发展。

作为其中的“地产篇”，我们将挖掘城市更新、代建和开发等领域的企业和人物，讲述他们在房地产新发展时期的所思、所想与所得。

观点网当下，内地房地产市场出现结构性转变，除了成交量及楼价转向平稳发展外，购房者的行为模式亦出现变化。作为中介机构的中原集团，亦因应市场环境调整自身策略，与社交平台合作，希望精准地找到更多潜在客户。

与此同时，内房企业财政出现问题，连带多家房地产中介机构被拖欠佣金，在大时代浪潮下，市场重新洗牌。

中原集团行政总裁施俊嵘在接受观点新媒体采访时表示，集团目前的战略思维以稳健增长为主，不会盲目抢占市场份额，内地市场的重心为一线城市和核心二线城市。

他相信，只要做好自身，市场占比自然会愈做愈大。

中介在变

经过一轮的淘汰赛，市场上的房地产中介机构亦所剩无几，竞争似乎有所减退，但施俊嵘认为中原的主要竞争对手从来都不是来自同业，而是开发商。

“把开发商视为对手，不是真的去抢开发商的生意，而是怎么可以为开发商提供更优质的服务，然后再说服开发商去使用我们的服务。如果我们提供的服务不到位，开发商自己做也能完成，那么他们肯定不会认同我们的价值，我们肯定没有多少生意。”接手中原数年的施俊嵘已有一套自己独特的看法。

他强调，中原与开发商一直保持良好关系，但是亦要持续增加开发商对他们的信任及服务使用率。

其中一个影响因素当然是客源，“其实今天客户在谁的手上，谁就能拿到更多的佣金。”

随着日常生活习惯及市场环境的转变，中介机构的在线营销方式亦在过去十年间不断改变。

施俊嵘表示，客户现在花费很多的时间在短视频平台及社交平台上，平台根据算法达至精准营销，无疑可以接触更多潜在客户，对比过去门市或平台被动等待客人上门，变得更为主动。

“互联网的玩法也在变，而且变得也很快。从过去门户网站平台放盘，改变为自媒体短视频社交平台，我觉得这个趋势已经成型了。”

中原集团最近亦与一些大型社交平台合作，如小红书及抖音，达至线上线下的联动，让营业团队可以从不同途径获取客源。

不过施俊嵘指，中介、平台及网红之间的分成模式仍未成形，目前只有网红分到佣金，各方还在摸索阶段，相信未来平台方亦可以收到分成。现在中原来自自媒体的业绩贡献占比只有两成，但料未来会扩大。

行业在变

中介行业的兴衰与房地产市场有脱不开的关系，两地楼市亦于今年上半年出现好转。施俊嵘分析指，中央推出一系列利好政策后，内地楼市于二季度明显反弹，尤其是一线城市。

根据国家统计局发布的2024年1-5月份全国房地产市场基本情况显示，前5个月全国商品房销售额同比降幅有所收窄。5月单月商品房销售面积、销售额虽然仍不及去年同期，但环比销售数据有所改善。

数据显示，1至5月份，新建商品房销售面积36642万平方米，同比下降20.3%，降幅扩大0.1个百分点，其中住宅销售面积下降23.6%。新建商品房销售额35665亿元，下降27.9%，降幅收窄0.4个百分点，其中住宅销售额下降30.5%。而5月单月销售面积、金额分别环比上升12.2%、13.2%。

但施俊嵘预期政策的影响力会逐步减退，最后还要看整体的经济状况。

“现在内地房地产经历的是结构性变化，不是政策短时间内可以改变的。”所以，施俊嵘预计市场还需要调整一段比较长的时间，可能几年才会稳下来。毕竟过去的供应量实在太大，需要时间消化。

未来，不同区域的差异也会越来越明显，一线城市及核心二线城市并不太担心，但三四线的供应量问题比较大。

来自监测机构的数据，今年上半年一线城市二手房月均挂牌量为15.1万套；二线城市二手房月均挂牌量为7.84万套，三四线城市二手房月均挂牌量为2.43万套。

虽然降价迭加政策效应令上半年全国二手房库存开始下降，但一手方面的库存仍然高企，百城新建商品住宅库存至4月份的规模超5亿平方米。按照目前销售速度，新房库存需要26.5个月时间方可消化完，去库存的道路仍需努力

对于供应量过多的问题，施俊嵘的意见是支持地方政府收回及收购闲置土地，可以减少供应。个别地区可以重新规划，降低住宅的兴建数量，待经济恢复后，再去开发这些新区。

市场在变

而香港楼市方面，自预算案公布“撤辣”后，一二手楼交投随即增加，更令近年生意载浮载沉的地产代理行业大翻身，佣金收入再现大丰收。

例如中原地产香港住宅部3月业绩创历史新高，是撤辣前月均业绩的3.5倍。

惟“撤辣”效应逐渐消失，根据香港土地注册处注册数据反映，2024年5月全港共录7375宗楼宇买卖登记（数字主要反映4月中旬至5月上旬的楼市实际状况），较4月份的9887宗回落逾25%。

“政策推出后一开始是一个爆发期，过去因为辣招没人买，那些没舍得付税去买房的人，都在3月份集中爆发出来，所以3月份成交量肯定是不正常的。”

施俊嵘认为，一手月均成交量正常为一千宗左右，而6月由于购买力透支，令一手私楼录约986宗买卖登记，较5月1955宗环比大减49.6%，这是可以理解的。

他又指，上半年一手成交量已有9400多宗，接近去年全年的10752宗，以一个正常的速度预测，今年一手成交量同比有40%至50%的增长。

楼价方面，施俊嵘表示，香港开发商由于去库存的压力，相信会继续减价促销，解决这些货尾的问题。

他预料楼价全年下跌8%左右，但是如果年尾开始步入减息周期，楼价止跌反弹或平的机会比较大。

但施俊嵘强调，楼价不会再崩盘式下跌，目前水平已接近谷底，因为租金回报有一定的支撑，所以并不太担心楼价走势。

“要稳住房地产市场，其实不太需要针对房地产的政策，搞好经济才是最重要的方向。”施俊嵘表示。

以下为观点新媒体对中原集团行政总裁施俊嵘先生的访问实录：

观点新媒体：对于今年内地楼市的看法是什么？

施俊嵘：今年一季度比较差，大家都在等待政策出台。二季度政策出台后，市场明显反弹，尤其是一线城市，但是二三线城市还是比较差。可能是信心问题，就算有政策支持，大家也不是很踊跃去买。

地区的差异很大，一些核心区域很好，包括杭州。北京相对来说慢一点，因为一开始是五环环以外放开限购。但是无论如何，整体政策出来之后，大家对房地产的信心是有所回升的。

政策的影响力会逐步减退，最后还是要看经济状况。因为经济好的话不用政策，市场也会好。

现在内地房地产是结构性的变化，不是说政策在短时间内可以改变的。所以我估计还需要调整一段比较长的时间，可能几年后才会稳下来，毕竟过去的供应量实在是太大了。

未来区域差异会越来越明显，一线城市还是能吸引人口，做生意的机会、就业的机会比较多的情况下，相信需求还是有的。

核心二线城市的核心区域，我觉得也不需要太担心，但三四线的供应量问题比较大。

观点新媒体：供应量过多的问题应如何解决？

施俊嵘：有些城市的人口根本就跟不上今天的供应量，所以那些房子是没有人承接的，即使有，对承接的人而言某个程度上也是一个“炸弹”。

我和施永青先生其实有讨论过，觉得其实需要大家一起背这个责任。

多余的供应，应该会收购一些作为公共的保障房。我觉得收了回来不继续开发也不是坏事，因为现在的问题就是过度供应。一些地块可能做了很多调研，或者前期都做好了，但是本来就不应该再继续增加供应。这些地可能暂时不开发，或者重新规划一下，不一定是开发住宅。

观点新媒体：国家在政策上可以怎样帮助楼市？

施俊嵘：主动戳破泡沫是应该做的，市场经济之下肯定会出现泡沫。过去全世界不同城市都出现过，包括纽约、香港、东京等，都曾经有出现过房产泡沫。

政府戳破泡沫，肯定有人会有损失，但这是无可避免的。如果不在三年前戳破的话，让泡沫继续增大到自然爆破的时候，造成的损失肯定会更加大。

我认为，可能应该更早一点去戳破这个泡沫。

观点新媒体：中原现在内地的竞争对手有哪些？

施俊嵘：其实我们的对手一直都是开发商。

把开发商视为对手，不是真的去抢开发商的生意，而是怎么可以为开发商提供更优质的服务，然后再说服开发商去使用我们的服务。如果我们提供的服务不到位，开发商自己做也能完成，那么他们肯定不会认同我们的价值，我们肯定没有多少生意。

开发商在过去的时间里不断学习，不断进步，那么中原也必须把自己的专业度提升到更高的层次，学的比开发商快，做得比开发商高效，代理服务才会有价值。

说服开发商是重点，同行的竞争，今天没有太多。我们跟开发商关系一直很好，主要思路都是让开发商更加信任我们，使用我们的服务。

说实话，我们帮开发商把房子卖出去，还是需要用到很多其他管道。其实，今天客源在谁的手上，谁就能拿到更多的佣金。

观点新媒体：内地中介行业发展有没有什么新趋势？

施俊嵘：更多应该是受到互联网影响。

以前是看报纸，然后开门店，透过门店吸引客户。现在肯定是不需要那么多门店，门店获客的功能变少了，而是更倾向于通过互联网吸引客户。

互联网的玩法也在变，而且变得也挺快。从过去门户网站改到自媒体短视频社交平台上面，我觉得这个趋势也已经成型了。

这是好事，因为以前广告平台的垄断挺明显的，而且通过平台去绑架客户。因为客户要买房，肯定都要到这些网站或App上面，他们就可以凭借客户资源跟开发商、业主讨价还价。

现在自媒体是分散且相对多元的，所以我觉得这是一个好事，也给到我们一些新的机遇。

我们公司非常努力在往这方面发展，最近也跟一些很大的社交平台合作，包括小红书、抖音等。他们以前很少在房地产领域大展拳脚，我们之间可以有很多配合。因为他们是线上最强，我们是线下需求。

他们只有线上，可以用人工智能算法找到很多客户，但是落地不了，监测不到有没有成交，收不到钱。我们可以在中间起到分配的作用，但是现在合作链条还没有成型，还在摸索。

观点新媒体：香港撤辣效应逐渐消失，本港楼市成交会否再次减少？

施俊嵘：的确是淡了下来，而且淡的挺快。

撤辣之后3月份一手成交4000多套，4月已经只有1800套，5月1400套，6月份估计不到1000套，成交量下跌速度还是非常快。

因为政策开端是一个爆发期，过去因为辣招没有买、没舍得付税买房的人，一下都在3月份集中爆发出来，成交量肯定是不正常的。

一手月均1000套左右算正常，上个月还行，6月低于1000不太正常，但也能理解。经过了这么高成交量的三个月，需求肯定透支了，风口也过了，开发商肯定要拿出更吸引人的盘，才能卖得动。

全年来看，上半年成交量已经接近去年全年，其实已经达标了。下半年如果以正常的速度发展，等于比去年有40%至50%的增长，已经很厉害了。

观点新媒体：港府下一步还可以有何对策以稳定楼市？

施俊嵘：针对房地产的政策其实已经不太需要了，今天房价是不是很贵？首期是不是很难？其实也不难。

今天能买房、需要买房的人其实很多，但是他们不想今天买房，更多的是要稳定信心。

最重要的就是经济，最主要的就是搞好经济。要稳住房地产市场，其实不太需要针对房地产的政策，搞好经济是最重要的。

观点新媒体：目前香港及内地经济不好，楼市持续向上的动力不足，当购买力被消化后，市场估计全年楼价将会下跌，您预期全年香港楼价的走向会是怎样？

施俊嵘：香港住宅已经跌的差不多了，但往后一段时间还会再跌，因为没有减息。开发商赶着要出货的话，还是要减价促销，这样又会影响到二手房的价格。

我们认为房价可能还会再跌5%左右，加上原来的3%，全年可能8%左右。

如果年尾开始减息的话，回升或者是守住的机会比较大。所以香港楼价不会崩盘式下跌，已经跌的差不多了，租金回报率也有一定支撑，住宅我不太担心。

观点新媒体：对香港商业物业的前景有何看法？

施俊嵘：商铺写字楼的跌幅是更加惊人，租金甚至跌了40%至50%。

但什么是合理范围？很难说。因为住宅比较容易，可以从工资推断租金，推断价格多少毕竟合理。商业的话不好推断，有人租就是合理，有人买就有市场。

商业部分还是比较担心，虽然已经跌了很多，但是还有下跌空间。而且大湾区开放了之后，今天不只是跟香港本土比，还要跟中山比，跟深圳比，所以我觉得还有下跌的压力。

但是香港人才很多，底蕴还在，怎么在不确定的环境下继续发挥优势，这个很重要。

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